鄭喜明：樂天派的攻守之道

馬珊珊

Cheng Hei Ming： An Optimists Offensive and Defensive Strategies

作為一家專門從事投資管理及資產管理的專業機構，凱龍股權投資管理（上海）有限公司（以下簡稱凱龍瑞）近期在上海成功舉辦了以“創見睿行 十年超越”為主題的10周年慶典活動。自2004年成立至今，凱龍瑞已投資管理了23個項目，總投資超過人民幣82億元，投資項目涵蓋了高端住宅、商業零售、辦公樓和商務園區，其中12個項目已成功退出并實現了良好的業績，加權平均年回報率達到22.3%（行業平均水平基本在15%到20%左右），最高的甚至達到50%。

凱龍瑞能夠取得這些成績，既有其專業高效團隊的努力，更有一個人功不可沒。身為香港會計師公會會員，同時也是英國特許公認會計師公會資深會員，凱龍瑞主要創始人之一、董事及執行總裁鄭喜明除了具有英國倫敦帝國理工學院和美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院“夠分量”的學歷背景外，還擁有30年以上深耕房地產及金融領域的國內外經驗，這都讓他可以站在國際視野的高度，分析國內外政經形勢，進而把握行業發展走向。

他相信不管市場是晴天雨天，投資人都有賺錢的機會。隨著中國的本地交易越來越接受國際慣例，在房地產投資和杠桿空間打開之際，除了堅守一定的投資法則外，他更關注人的重要性，他多次表達“誠信”這一品質是他做一切業務的核心理念，同時他也認可“進攻”的必要性，因為如果總是循規蹈矩固守某些規則，它必然是無趣的。

大公司經驗的沉淀

鄭喜明曾經開過花店，也經營過酒吧，但先后都關閉了。后來開始進入大公司工作，職業發展就一直很順。第一家公司是普華永道，六七年后到英國渣打銀行工作，期間先后擔任過大中華區財務與風險管理總監及營運總監等職，離開渣打銀行后又到瑞安集團任職總經理，負責管理大型住宅項目及一些商業項目的開發與管理。但他一直都懷抱著創業夢想，覺得大企業里很多環境因素都制約他想“做大”的愿望，所以他一直在“等一個機會”。

“創辦凱龍瑞之前的三個工作經歷都幫我積累了很多經驗。”鄭喜明認為他在大公司學到了如何建立管理制度、規避風險、培養員工、訂立目標、鼓勵和激勵員工發揮最大潛能等經驗，這些在他創業的時候“都用得上”。比如他根據員工的專長安排任務，“如果總是盯著短板不放，雙方都不會感到愉快”，同時當員工無意犯錯時，他也不會盲目指責而是“調整自己的急性子”，他會選擇給予員工更多的理解，“更愿意鼓勵他們”。

四個投資法則

市場永遠都是復雜且充滿風險的，關鍵是投資人怎樣去篩選機會。在鄭喜明的投資理念中，第一法則就是不會選擇只去炒大勢，“一般會避免只去看大勢上下”，他會更注重去發現價值，“比如說在買房地產項目時，我會看它是否有增值空間，未來是否有提升價值的可能性，包括物業的質量、租金水平等?！?/p>

他的第二條法則是評估風險，這跟他兼具投資人和會計師的雙重身份密切相關。會計師一般偏向保守，通常是團隊中守球門的那位，不會去進攻?！八院芏嗳藭ξ易鐾顿Y人感到奇怪，因為投資人需要在明知道有風險的時候不去逃避，而會主動評估風險確保其可控，然后就去進攻?！编嵪裁鞣Q他“進攻和防守的基因都有”，具體的體現就是凱龍瑞是人民幣地產私募基金的先驅之一。

“零風險投資基本是不可能的，投資是在有限的風險下獲得最佳的回報。”他表示，其中一項重要的投資手段是做敏感度分析，假如資產價格跌5%會發生什么，跌10%又會怎樣，如果地產租金不如上漲預期會如何等，他會評估哪一方面的問題更大來預判風險并采取防范措施。

第三法則是誠信?！肮苋恕焙汀肮苁隆笔莾蓚€不同的管理活動，作為基金管理人要對投資者負責，所以鄭喜明堅持“管人在先”的理念。“整個團隊的個人素質很重要，我們的買賣交易都涉及幾億資金，但我們的團隊經受住了誘惑，沒有發生因為對方給了好處就高價買樓或者低價賣樓的事情。”他認可“寧愿丟掉客戶，也不愿丟掉客戶的錢”的極致受托人理念，10年來他一直秉承的理念就是找一些志同道合的人，做事情有誠信，看長遠，“不會因為在任何一個項目上違反了規則便把以前積累起來的誠信和品牌全部毀掉”。

第四是大方向上不能搖擺。市場中普遍認可的投資之道是無論投資策略還是投資計劃，一旦執行就必須嚴格遵守，因為一旦置身場內就失去了理性上的客觀判斷，容易導致在投資策略和計劃上的搖擺。鄭喜明強調，投資的大方向不要輕易改變，在小方向上可以通過微調以規避風險。

行業潛流

凱龍瑞至今已投資管理了23個項目，總投資超過人民幣82億元，雖然歷經金融風暴和市場起伏，但到目前為止所有的項目都有良好的投資收益，目前12個項目已成功退出，加權平均起來年回報率達到22.3%（行業平均水平基本在15%到20%左右），最高的甚至達到50%。當然，也有項目的年回報率只有10%多一點。

人民幣地產基金從最初的“百家爭鳴”發展到2014年，經歷了從無到有的快速發展，目前已經出現放緩的新態勢。市場上真正純股權投資的基金比較少，和大多數做債權或明股實債的基金不同，凱龍瑞的人民幣基金是市場上少數純股權投資基金之一。在鄭喜明看來，債權基金風險并不小，“現在很多銀行內部政策不太支持，債權基金的渠道在減少，因此業務量也隨之下滑很多”。他表示，當初凱龍瑞為了適應市場需求，前幾個股權投資基金產品也采用了結構化設計，在產品中優先級與劣后級的份額比為3：1，優先受益人分享相對固定的收益率，承擔較小的風險，而劣后資金（劣后受益人）則承擔高風險，并獲得相對較高的收益。

對于劣后投資者而言，由于借助杠桿作用，市場的波動，會被數倍放大，當行情好時他們會獲得高額收益，而行情低迷時他們要承擔更多風險。一般而言，個人投資者通常會認購優先份額，而結構化產品的劣后級投資人則大都為投資經驗豐富的資深投資者。對此，鄭喜明表示，凱龍瑞基金的劣后份額大多是由他的團隊和以前有過合作的伙伴認購，在市場中募集相對比較少。“我們承擔風險最大的部分?！彼Q。

談及人民幣地產基金未來的發展，鄭喜明表達了他對行業的一些展望。他認為：第一，國內目前是個人投資者占主體，每份投資金額一般是幾百萬到幾千萬人民幣，而國外都是機構投資者，投資規模一般從幾千萬到幾個億美金，“存在10倍以上的差距要追趕”。第二，國內投資人專業性不夠，“通常是閉著眼睛投資的，對風險評估不重視，對合同的契約精神認識不足，一旦出現問題，他會來和你吵”。第三，投資年限較短，一般都是兩到三年，如果做債權投資的甚至是18個月，風險很高。“18個月作為一個周期，很難有余地去操作，因為一個物業很難在這個時間區間釋放出它的增值空間”。

面對這種困境，鄭喜明也在尋找新的機構投資者，比如保險公司。不過這個思路也有難度，“保險公司都希望自己組建團隊來做，很少愿意支付費用給第三方專業管理機構去管理?！笔袌鲞€需要時間來進一步培育。

相比之下，美元基金就不同?！懊涝鹜顿Y者都是一些境外保險公司，退休基金或國家主權基金，他們比較專業，規模一般從幾千萬到幾個億美金?！编嵪裁鞅硎緞P龍瑞的美元基金只專注做房地產投資。

當前因國家政策的支持，國內很多資金都希望對外進行投資，凱龍瑞也開始投資境外項目。最近一筆是收購位于倫敦金融城（the City of London）的一棟辦公樓，未來將把它改建成服務式辦公樓。“倫敦樓市最近的租金回報率（yield）大概在4%到5%，而我們找到的這個機會的預測租金回報率可以達到12%，這也是我們善于發現價值的一個體現?！编嵪裁鞣Q，這是凱龍瑞海外投資的第一站，“選擇倫敦是因為它所有商業投資有70%來自國外投資者，30%是本地資金，而美國剛好相反，70%本地，30%國外，同時倫敦的稅收環境也比較對投資者有利?！?/p>

第5支人民幣基金的到來

凱龍瑞的第5支人民幣基金即將發行，目前正在積累項目階段，預計2015年上半年完成5億010億的募資，“因為人民幣的個人投資者傾向于安全收益，所以我們的投資方向還會是有現金流保障的商業地產。”

事實上，和曾經在1個月內連續募集2支地產基金這樣密集的投資速度相比，現在隨著地產行業發展的態勢，一些投資人在做資產配置上已經開始回避房地產項目，這也使得絕大多數的地產基金都開始思考如何在未來相機而動。那么，未來是會堅持凱龍瑞在地產投資領域的專長和專注，還是謀求轉型，同樣是擺在凱龍瑞面前的一大課題。鄭喜明的看法與大多數人不同，他認為“未來18個月是一個很好的機會，很多相對便宜的地產項目都可以買得到?！蓖瑫r，從長遠來看，就算中國的GDP增速跌到6%也是不低的，“而且投資者的預期回報率也發生了變化，相比以往的20%以上的年回報預期，現在15%到18%就已經很滿意了，這也是比較理性的要求。”

“我們還沒有發現退出渠道過窄的情況，只要項目好同時價格又合理，那么退出渠道并不會少。”他稱凱龍瑞回報最好的一個項目就是賣給了中銀投資有限公司?！爱斎晃蚁Ｍ磥淼那揽梢愿鼘?，比如可以啟動REITs（房地產信托投資基金），保險公司也可以參與進來?！编嵪裁鞣Q，關鍵一點是“要把稅收的問題解決好”。

性格的改變

創業讓鄭喜明的性格改變了很多，主要原因在于當老板和做打工者的心態完全不同。現在他希望他的員工也跟他一樣，“以一個老板的視野和心態做事情”，但他也深知做到這一點，并不容易，他希望團隊中能有幾個人做到，他們就是未來企業的接班人。

創業者自有難以對外言說的壓力和焦慮，鄭喜明并不例外。他說在金融風暴突然降臨時，因為投資者要提前賣掉他們管理的一個項目，他不得不被動裁員，任務是把130人的團隊縮減到40人，“那段時間壓力很大”。不過，他強調，他的信念一直都很堅定，“一直都是比較順利，而且我是屬于樂天派。”

“有壓力的時候，下班就會約一幫朋友去喝酒排解。”他說，不過他最近的愛好變成了跑步和爬山?！敖衲甑纳虾H馬拉松，為了慶祝公司成立10周年，我報名參加了10公里跑，這是我第一次跑，我也鼓動我的員工一起參加，員工每跑一公里我就捐出100塊錢到凱龍瑞公益基金。凱龍瑞公益基金是我們在2011年成立的，宗旨是‘凝聚力量 回饋社會，通過凱龍瑞公司的投入、凱龍瑞員工及朋友的愛心捐款等方式自籌資金，專注于助學、助幼以及可持續扶貧項目等公益活動。我們這幾年開展的公益項目包括了廣東、貴州、云南和河南的山區助學、與上海宋慶齡基金會合作參與資助農民創業接力棒公益項目、支持資助港大上海校友會在上海的兒童藝術中心項目以及其他一些捐助及志愿者活動等?！?/p>

“這個過程很開心”，鄭喜明說，“做事情需要專注，我已經準備好2015年1月份去廈門跑半馬了。還計劃去梅里雪山轉山，轉山一共要連續十天時間。希望到時候也能為凱龍瑞公益基金募集更多的善款。