東莞市“三舊”改造研究

張子恒

摘 要：“三舊”改造是指舊城鎮、舊廠房和舊村莊的改造?！叭f”改造工程能夠更好地探索和開發二次用地，使其符合東莞市長遠的發展需要，能夠更好地解決東莞市土地供需方面的矛盾，幫助其更好地實現經濟發展方式的轉變，幫助城市和產業轉型。因此，必須要做好“三舊”改造方面的工作。

關鍵詞：“三舊”改造；舊城鎮；舊廠房；舊村莊

中圖分類號：F299.24 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.033

在執行“三舊”改造時，必須要結合當地的實際情況，根據“三舊”改造的政策探索其運行機制和改造模式，提高“三舊”改造的效率，進一步推動“三舊”改造工作的進程。

1 “三舊”改造工作的情況

1.1 根據國家的相關政策，開展改造工作

在國土資源部的支持和指導下，省政府根據需要制定了相關的政策，并實現了一定的突破和創新，具體表現在以下幾方面：①對于那些沒有相關手續的存量建設用地，在完善相關手續時，收取的費用比較高。如果土地使用者改造的積極性比較差，那么，可以依照相關規定進行處罰，并根據土地現狀辦理征收手續。②在執行“三舊”改造工作時，其難度是比較大的，并且周期比較長，改造方式比較單一，土地使用權人改造的積極性比較差，所以，允許“三舊”用地手續完善后辦理出讓手續。③為了保證土地使用者的權益，調動其改造的積極性，在“三舊”改造的過程中，當政府收回用地時，可以將土地出讓純收益60%以下的資金補貼給土地所有者，并為企業的發展提供一定的方便。④對于改造過程中可能存在的插花地、邊角地和夾心地，會給改造工作帶來一定的影響。因此，在實際改造的過程中，可以將這些地段直接并入“三舊”改造中。⑤在城中村改造時，審批過程比較復雜，需要的時間也比較長，所以，可以讓村民集體申請。

1.2 做好規劃工作，科學統籌

在“三舊”改造的過程中，應該將“三舊”改造與社會經濟的發展結合在一起，這樣能夠保證改造計劃的針對性和編制要點。同時，應不斷提高城市品味，進而提升城市的整體形象；應將其與民生改善結合在一起，尊重人們的利益，維護社會的穩定和和諧。另外，還應將“三舊”改造與歷史文化保護結合在一起，重視歷史建筑和自然景觀的改造，突顯城市本身的文化底蘊。

1.3 加大財政支持力度，重視資金的籌措

在東莞市執行“三舊”改造的過程中，要想加大財政的支持力度，市政府可以根據需要設立“三舊”改造單項獎，進而不斷提高“三舊”改造的積極性，讓更多的單位和個人參與到“三舊”改造工作中。目前，東莞市已經將三億的資金投入到了“三舊”改造扶持工作中，以保證“三舊”改造能夠順利進行。

2 東莞市“三舊”改造取得的成果

在東莞市執行“三舊”改造的過程中，不僅能夠在一定程度上節約土地資源，還能夠更好地擴大內需、調整產業結構，完成城鎮化建設。同時，還能在一定程度上解決民生問題，為經濟發展方式的改變奠定基礎。

2.1 調整結構，提高產業競爭力

“三舊”改造工程完成后，東莞市淘汰了一些兩高一資的項目，并且開展了現代服務業等一些低碳產業的培育工作。改造工作很好地推動了東莞市的經濟發展，轉變了其發展方式，這對東莞更好地發展起到了非常重要的作用。

2.2 城鄉宜居，加快城鎮化速度

“三舊”改造工程后，很好地降低了建筑密度，并完善了其配套設施，明顯地增加了公共綠地面積，大大改善了城鄉環境，同時，也傳承了嶺南文化，加快了城鎮化建設的速度，改善了人們的生活環境，提高了生活品質。

2.3 增加固定資產，推動經濟增長

“三舊”改造工程后，東莞市擴大了政府投資，增加了社會投資，稅收收入與“三舊”改造前比，有了明顯的增加。

2.4 用地集約，增加可持續發展能力

“三舊”改造工程的進行，二次開發了那些低效建設用地，有效地提高了土地的利用效率。利用“三舊”改造工程，很好地節約了土地資源，明顯地提高了土地利用率。廣東省有2.4×105 hm2“三舊”用地，改造完畢后，能夠節約1.0×105 hm2的土地。

2.5 改善了群眾生活

“三舊”改造后，東莞市增加了就業崗位，不僅壯大了集體經濟，還在一定程度上增加了人們的實際收入，改善了人們的居住條件。這樣，對東莞市的社會穩定和長遠發展是非常有利的。

3 “三舊”改造過程中存在的問題

雖然東莞市的“三舊”改造工程已經取得了良好的效果，但是，其中還是存在一些問題，主要包含以下面幾方面：①“三舊”改造政策體系不完善，相關的配套扶持政策不完善，嚴重影響了改造效率。②在改造過程中，拆遷難度比較大，拆遷時，很多拆遷用戶都提出了較高的要求，為項目更好地進行造成了不便。另外，很多“三舊”改造用地都是違法用地，沒有相關的土地證和用地批文，這也給拆遷工程地推進帶來了困難。③在“三舊”改造的過程中，工作進度不平衡，而出現這種情況的主要原因是政府對地方改造的重要性認識存在偏差，并且在財政扶持政策不健全。④在改造的過程中，沒有很好地發揮其綜合效益。

4 解決措施

4.1 政策創新，完善機制

在“三舊”改造工作中，各部門必須強化思想，做好配合工作，將“三舊”改造過程中存在的問題匯報給相關部門，并督促相關部門研究和出臺配套的政策，不斷提高“三舊”改造的效率。此外，政府必須加大資金方面的扶持，落實稅費優惠政策，而文化部門也應該參與其中，更好地保護文化遺產。

4.2 重視引導規劃，保證綜合效益

在編制規劃時，必須要考慮到經濟發展方式的轉變、用地節約、民生改善和保障等方面的內容，從這幾方面入手，將土地利用規劃、城鄉發展規劃更好地結合在一起，解決其中存在的問題，更好地推進“三舊”改造工作。

4.3 保證運作規范性

在“三舊”改造過程中，東莞市必須要限定其改造范圍，做好核查方面的工作，避免出現弄虛作假的情況。而政府部門應該做好監督工作，保證“三舊”改造工作的公開性和透明性。在選擇改造模式選擇、確定補償標準時，可以由公民投票表決，使“三舊”改造工程能夠滿足人們的實際需要。

4.4 做好績效考核工作，落實責任

在“三舊”改造工作中，政府要保證檢查、考核工作的力度，對于工作比較出色的單位給予一定的表揚，對于那些落實情況比較差的單位，應該對其通報批評，并制訂工作績效考核辦法，保證改造質量。

4.5 做好政策儲備工作

在東莞市的“三舊”改造工作中，可以借鑒其他地區改造過程中的一些經驗和做法，了解操作過程中存在的問題，并完善相關措施。建設“三舊”改造政策體系，能夠保證政策儲備的質量，為“三舊”改造工作更好地進行奠定政策方面的基礎。

5 結束語

對于東莞市，做好舊城鎮、舊工廠和舊村莊的改造工作是非常重要的。在“三舊”改造的過程中，必須切實認識到其重要性和存在的問題，并根據相關政策不斷完善改造過程，更好地解決其中存在的問題，提高“三舊”改造工程的質量。

參考文獻

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〔編輯：白潔〕

Abstract： “Three old” transformation refers to the transformation of the old town， old factories and old villages. “Three old” reconstruction project to better explore and develop secondary sites to conform to the long-term development needs， Dongguan City， to better solve the contradiction between supply and demand aspects of land in Dongguan City， to help them better achieve economic development change， help cities and industries. Therefore， we must do a good job， “three old” transformation area.

Key words： “three old” transformation； old Town； old factory； old village