個人住房抵押貸款證券化所涉及的法律關系研究

一、引言

個人住房抵押貸款證券化自最初在美國誕生，逐漸成為了20世紀以來的金融創新產品的最重要的一個品種。隨著市場經濟改革的深入，金融市場化的逐步推進，2005年中國建設銀行成為了我國推行個人住房抵押貸款證券化的首個試點機構。2015年12月15日，中國建設銀行完成并推出了我國首單個人住房抵押貸款證券化業務產品，即其產品“XX2005-1個人住房抵押貸款支持證券”，也就是“××”。鑒于金融創新產品風險所產生的巨大危害性，立足國內個人住房抵押貸款證券化的實際情況，本文將以此證券為案例，對個人住房抵押貸款中所涉及的參與主體、法律關系進行分析研究，希望本文的淺顯見解能夠給相關法律工作人員有益的幫助。

二、“××”案例基本情況

XX證券是2015年建行從自身持有的個人住房抵押貸款中篩選出15162筆優質貸款，合計30.17億元，作為基礎資產構成資產證券化的資產池，然后將這部分資產的相關主債權、抵押權以及附屬擔保權益信托和受托機構進行整理，組建特設信托機構，進行信用增級，按照現行法律將資產池所產生的現金流作為基礎資金向市場公開發售代表信托受益權的資產支持證券。

從上述簡述中，可以發現“××證券”的發行，經歷了資產證券化通常步驟，即：①重組未來現金流，組建資產池；②建立特設信托機構；③進行信用增級；④完成市場掛牌發售。其歷程涉及了借款人、發行主體、信托機構、承銷團、投資機構等多個交易主體，相較于最初的借貸兩方及信用評級機構的參與主體來說其參與變得更為復雜，法律地位也發生了相應的變化。下面以表格的形式進行對比闡述，以建設銀行為例：通過對兩表的觀察可以發現，在個人住房抵押貸款證券化的過程中，參與方由最初的借款人、銀行、擔保人三方增加到后來的多方參與體，原始的債務債權關系存在的關系上又新增了諸多復雜法律關系，并且債券關系發生了轉移。

三、個人住房抵押貸款證券化所涉及的法律關系分析

根據“××證券”的案例所述，個人住房抵押貸款證券化相較于原始的借貸行為具有了許多新的法理特征，如下：

（一）借貸關系與證券投資法律關系并存

個人住房抵押貸款所存在的個人和銀行之間的借貸關系在其證券化過程中并沒有消失，而是進行了債權的轉讓投資行為，這使得個人住房抵押貸款證券化的法律關系成為了復合的法律關系，即其關系跨越了一般的借貸法律和證券法律體系，是介于兩者之間法律關系。一般的借貸關系發生的參與者，如上所述包括借款人、銀行和擔保人，適用法律為借貸關系相關法律、擔保法。一般的證券法律關系中，參與主體為證券發行人、金融中介和投資者，其中并不存在與銀行間的借貸關系。而在個人住房抵押貸款證券化過程中，銀行將債權出售，不再享有原先的實際法律權利，成了借貸關系發生的中間代理機構，債權通過以證券買賣的形式轉移到了投資者手中，其成為真正的債權方。這過程中，既存在著借貸行為，也存在著借貸的事實，還有證券的發行與承銷，跨越了原有的兩個法律體系，并運行與兩個法律體系之中，成為更為復雜的復合法律關系。

（二）雙重抵押權的法律關系結構

所謂雙重抵押權，及在原實物抵押的基礎上再次對債券進行抵押。個人住房貸款證券化是對原始的住房抵押貸款進行證券化的過程，表面上看是債權的轉移，但其實質是對抵押權的再次抵押，形成了雙重的抵押關系。首先，在一級市場上，形成借款人與銀行間的附有抵押權的債權債務關系。然后，銀行通過對其個人住房抵押貸款的證券化，將附帶抵押物處理權的債權在證券市場上進行發售，抵押權隨著債權隨交易的進行而發生轉移，從而形成了再次抵押的現象。通過對其過程的分析，其中并不存在重復抵押。

（三）實質是物權關系向債權關系的轉移

個人住房抵押貸款證券化的實質是物權關系向債權關系的轉移。個人住房抵押貸款的借貸關系存續期間內，銀行擁有抵押房屋的所有權，直到債務人償還清所有借款，抵押房屋的所有權發生轉移。證券化過程中，銀行將債權進行讓渡，在證券市場上發售，實際上是將房屋的所有權（物權）轉化為可以在市場能自由流通的債權，其實質是物權向債權的轉化。這里有必要對房產投資者和證券投資者進行一下區別，前者是為了獲取投資標的所有權（物權），是物權關系；后者的目的是在投資活動中獲取穩定的收益，其目的并不是所投資抵押權的所有權，而是通過對銀行原始債權的持有希望從原始借款人的未來債務償還中獲取收益，屬于債權關系。

四、結語

十八屆三中全會后，我國的金融市場化的腳步正在加快，資產證券化的進程也在提速。個人住房抵押貸款證券化是資產證券化的最重要組成部分，作為金融創新產品其在發揮重要作用的同時，也會因法律體系的不完善，監管的不力產生嚴重的危害。本文，通過對“XX證券”的案例研究，對個人住房貸款證券化的法律關系進行了幾點分析總結。由于篇幅所限，本文的分析闡述可能不夠詳細、深入，但是，希望聊聊數語能夠為廣大相關工作者提供有益的借鑒。