如何做好房屋面積的預測和竣工測量

隨著經濟的不斷發展，建筑用地逐年上升，高層建筑和超高層建筑逐漸步入大眾視野，高難度的建筑群體對工程實施的各環節形成了嚴峻的挑戰。越來越激烈的建筑市場競爭對建筑領域提出了更高的要求，尤其是在房屋面積的預測和竣工后的測量方面。對房屋面積進行準確的預測工作，不僅可以提高建筑質量，提高房地產企業的公眾信譽，還可以節省建設投資，合理利用資金。本文從房屋建筑的不同階段入手，分析各時段的房屋面積預測的工作流程，測量方法以及所需要件。

在建筑房屋的具體施工過程中直到建筑完成后，會出現幾種不同的面積，比如設計面積、規劃審批面積、預售面積、實際使用面積、竣工面積等等。每一種面積的使用者不同，所依據的測量方式也就不盡相同，因此，導致不同的面積數目。這些復雜的數據對于購房者來說尤其難懂，在房屋交易過程中也容易出現糾紛，給開發商和業主帶來不便。因此，對房屋進行準確合理的面積預測，是一項十分重要的工作，不僅可以使建筑工作嚴謹合理還可以減少不必要的麻煩，有利于建設當代和諧社會。

房屋面積預測

出于利益的驅使，開發商在銷售房屋時出具的房屋面積數據與房屋實際的使用面積往往存在較大的差異，這種情況不僅是對購房者利益的損害，還會導致開發商與業主之間不斷出現各種各樣的問題，因此，房屋面積的預測顯得尤為重要。房屋面積預測是在房屋尚未銷售之時或者工程還未動工建設之前對房屋的面積進行測量。由于工程建設存在周期長的特點，在測量時并沒有實際的房屋可供參考，只能依據建筑設計圖紙和相關的建筑結構圖進行測量。科學準確合理的預測工作要求做到以下幾點：

1.測量前充分的準備工作

在進行全面的房屋面積預測工作之前，必須通過各種渠道收集相關資料，可以與開發商協商，要求其提供房屋建設設計圖紙和建筑結構圖，確保這些數據能夠準確的反映房屋的狀態。另外，還要派遣專業技術人員現場考察以保證圖紙資料的準確性，所有的資料到位后，才可以開展全面的房屋面積預測工作。

2.確定房屋面積預測方案

在所有的準備資料收集完成后，就可以開始面積預測工作了，由于房屋建筑尚未竣工，所有的預測工作都必須依靠建筑圖紙。預測時，使用專業的房屋面積預測軟件對建筑圖紙進行掃描，以便繪制出準確詳細的建筑圖紙。在測量時，外墻線與套間套內墻均取中心線，公用面積要進行分攤，并且標明“公攤面積認定表”，所有的建筑房屋面積都進行預測之后，工作人員還要進行細致的核實，以確保預測面積的準確性、合理性、科學性。

3.成果報告

由于房屋面積預測是在房屋建筑竣工之前的工作，所得的數據只能用于辦理房屋的預售許可證和申請房屋貸款，所以預測工作完成后的成果報告，可以只出具“預測面積明細表”。

房屋竣工測量

竣工測量是指在房屋建筑施工完成后，依據實際建筑所測量出的房屋面積。此時，建筑地域道路已通暢，建筑區十分安全，測量人員可以現場勘察后，測量實際的房屋面積，這里的房屋面積等同于實際使用面積。

1.測量前的數據采集

開發商在一項建筑施工完成后，房屋在質監部門認可之后，在交付購房者使用之前，必須委托專業的測量機構對建筑房屋進行竣工測量。工作人員在測量時，首先是室外工作，在這一階段常用的方法是手持測距儀對建筑的整體外觀進行測量，畫出建筑的草圖，對外圍邊長分別測量得出具體的數據。其次是室內作業，對房屋套間內進行剩余面積測量，對于有閣樓的房屋或者建筑高度達不到兩米二的房屋，要準確測量并做好數據記錄。

2.數據核對

室外作業完成后，依據所得的數據，嚴格細致的畫出房屋草圖并且與建筑設計圖紙相對比。竣工測量方法在各地區不盡相同，有些地區是有實際測量的草圖計算，而有的地區則是按照與設計圖紙一致的房屋尺寸計算面積。

首先是按照實際測量草圖計算面積，由于設計圖紙只是房屋建設之前，預售工作的一個面積數據，與實際的使用面積差異較大，所以，在房屋交付使用時必須使用竣工后測量的房屋面積。

其次是使用設計圖紙面積，如果竣工后測量的面積與設計圖紙面積一致，那么就不需要重新繪制房屋圖紙；如果竣工后的測量面積與設計圖紙不一致，就需要開發商重新繪制房屋面積圖，以確定房屋的實際使用面積和公攤面積。

3.成果匯報

竣工后的面積測量與房屋的交付使用關系密切，因此，必須要詳細的進行成果匯報，匯報內容包含：房屋建筑詳細圖紙、房屋面積明細表、公攤面積明細表、房屋分層分戶平面圖以及測量電子數據。

結語

經濟的飛速發展促使房屋建筑量與日俱增，同時，居民生活水平不斷提高，對于生活質量越來越重視，對房屋的要求也越來越高，不僅體現在建筑美感方面，還體現在房屋的使用面積上。但不可否認的是，開發商與業主在房屋使用面積上往往各執一詞，如何準確合理的做好房屋面積的預測和竣工測量工作，是解決好開發商與業主之間矛盾的有效手段。