地產在建項目整體轉讓實務分析

摘 要：國五條和實施細則的出臺，房地產調控力度進一步加大，房地產行業的“大洗牌”隨之而來，項目的轉讓成為常態。股權收購和在建工程轉讓為項目轉讓常見的兩種模式，股權收購的項目轉讓模式，長期而言稅費負擔重，且潛在法律風險較大，因此在建工程轉讓應為首選項目轉讓之方式。文章擬就在建工程轉讓的條件、操作程序、涉稅問題做些介紹并重點指出操作過程中的幾個要點，供大家參考。

關鍵詞：地產在建項目；整體轉讓；實務

中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）21-0122-01

1 在建工程轉讓的條件

《房地產管理法》第39條明確禁止凈地轉讓，即土地使用權單獨轉讓，土地行政管理機關據此不予辦理凈地過戶。以2010年為介點，之前有部分開發商和原土地使用權人通過土地使用權轉讓糾紛訴訟裁判過戶，之后法院對此類案件立案審查趨嚴，尤其2012年民事訴訟法修改后第112條增加虛假訴訟承擔責任之規定，更是徹底斷絕了此種方式過戶的可能，現在項目轉讓的合法途徑只能按照《房地產管理法》規定最低完成開發投資總額的25%后進行在建工程轉讓。

2 轉讓程序及需提供資料

2.1 簽訂在建工程的轉讓合同

在建工程轉讓合同一般包括合同主體、項目概況、轉讓價款及支付、轉讓手續時限、證件和資料的移交、稅費負擔、違約責任等條款。其中強調項目概況應盡量詳盡，此部分內容關系著合同中雙方主要權利義務關系，如內容缺失必然會造成合同履行的糾紛隱患。項目概況至少應列以下事項：①項目的位置、市值、面積；②項目的手續進度（土地、規劃、施工許可等）；③手續辦理中是否欠繳費用，比如配套費等；④是否有查封和抵押⑤建設工程施工合同和其他合同履行情況；⑥項目房屋是否銷售及銷售回款情況。

2.2 辦理在建房屋的預告登記

辦理在建房屋轉讓登記之前，原項目人必須先到房管局產權登記部門辦理在建房屋預告登記，取得《在建房屋預告登記證明》。

2.3 辦理在建房屋的轉移登記

原項目人辦理完成上述在建房屋預告登記后，原項目人和受讓人共同到在房管局市場中心辦理在建房屋轉移手續。一般情況下，雙方除需提供《在建房屋預告登記證明》外，還需提供的資料包括：①申請書；②身份證明；③證明在建房屋發生轉移的材料，主要是《在建項目轉讓合同》；④其他必要的材料，主要是證明投資達到25%的資料。

2.4 房管局核發證明

上述轉移手續資料審核齊備后，原項目人和受讓人雙方到地稅局交納稅款，持完稅憑證再到房管局市場中心交納交易手續費，上述手續辦理完成后市場中心會將全部資料移交產權中心，產權中心核發《在建房屋預告登記證明》，至此，受讓人完成項目受讓。

3 在建工程轉讓實務操作要點

3.1 25%投資核定問題

根據法律規定項目只有手續合法，工程投資額度達到25%時才符合在建工程轉讓的條件。首先項目必須具備前期四證即土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證和施工許可證，如雖然投資額達到25%有的甚至項目主體都已封頂，但因樓層超高不符合規劃許可證要求或存在其他違規情況，也不能進行在建工程轉讓；另外項目已投資額度達到投資總額25%，在計算投資總額和投資額時均不包括土地使用權對價，實務中高層一般掌握到正負零即可，但建議原項目人作為轉讓方工程進度要明顯超過正負零，以方便房管局工作人員審核把握。

3.2 在建工程轉讓前后手續的銜接

在建工程轉讓可整體轉讓也可部分轉讓，只要能獨立分割并獨立使用（如2棟樓項目的在建工程轉讓其中一棟）。在建工程轉讓后受讓方無需重新辦理前述四證的辦更變更手續，直接辦理竣工驗備案手續和轉現手續即可。如在建工程受讓人為房地產開發企業，擬在受讓后辦理商品房預售許可證，按照《商品房預售管理辦法》第五至八條規定，受讓人必須持《在建房屋預告登記證明》到土地局、規劃局和建設局換領前期“四證”，實踐中房管局預售許可的核發機關也是嚴格如此要求。

3.3 在建工程轉讓稅費

①轉讓涉及稅收：涉及到的稅種主要有契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅。其中契稅、營業稅及附加和印花稅分別為轉讓價款的4%、5.7%和0.05%；土地增值稅征收則實行30%～60%的四級超額累進稅率。實務中土地增值稅的交納時，稅務機關根據在建工程轉讓價款和已投入成本計算出增值差額并最終核算出應征土地增值稅數額。如雙方提供的在建工程轉讓價款明顯偏低，稅務機關會委托有資質的評估機構對在建工程市場價值進行評估，并以此作為征收土地增值稅的依據。在達到一定條件下，營業稅可享有國家規定不征收營業稅的稅收優惠。

②費：辦理轉讓方的在建工程預告登記和受讓方的在建工程預告登記，均按幢收取，住宅每件80元，非住宅每件550元；另外交易手續費住宅為3元/m2，非住宅為5元/m2。

3.4 劃撥土地上在建工程轉讓審批前置

上述程序均指的是國有出讓土地上在建工程轉讓，如國有劃撥土地上在建工程轉讓，則應按照《石家莊房屋權屬登記條例》第36條規定，首先到國土資源部門申請辦理土地變更登記，憑變更后的土地權利證書申請辦理房屋轉移登記。涉及劃撥土地使用權轉讓需提示兩點：

①目前劃撥土地使用權轉讓的問題上，政府傾向于收儲后重新出讓，因此土地局審批劃撥土地使用權直接二級市場轉讓的難度增大。

②劃撥土地使用權轉讓審批通過后，轉讓方要根據土地價格補繳土地出讓金。整個轉讓成本占比最重的是稅收問題，下面我們通過案例說明。

4 在建工程轉讓案例

某A上市公司有兩地產在建項目，為解決公司與大股東同業競爭問題，公司擬將在建地產項目整體轉讓。

4.1 A和B公司的協議內容

A公司與B公司于2014年10月31日簽訂了《資產轉讓協議》，將旗下房地產業務資產（包含負債和人員），轉讓給B公司。

①交易雙方的關系。A公司與B公司系同一控制下的關聯企業，A公司母公司C公司持有A公司40%股權，C公司同時持有B公司100%股權。②轉讓資產的范圍。轉讓資產的具體范圍為A公司開發的整體地產項目。③轉讓資產的交易價格及支付。轉讓資產的交易價格為3 000萬元，交易價格的確定依據為資產評估有限公司《A公司擬轉讓房地產業務之相關資產和負債價值評估報告》（基準日為2014年9月30日）確定的評估值。合同約定一次性付清款項后辦理相應的過戶手續。④過渡期。本次交易過渡期為轉讓資產的評估基準日（2014年9月30日）至實物資產交割日（2014年12月27日）。⑤債務安排。與轉讓資產相關的負債已由B公司承接，具體范圍以會計師事務所《審計報告》列明的債務范圍為準。A公司需在過渡期內完成與全體債權人、承接人三方協議的簽訂。⑥人員安排。本著“職工自愿，人隨資產走”的原則，與轉讓資產相關的人員已由B公司予以接收，并由仙桃置地與其簽訂了新的勞動合同。

4.2 本次交易，雙方納稅事項

①本次交易，對A公司不征收營業稅。國家稅務總局公告2011年第51號，“納稅人……，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。”依上文，A公司與B公司此項交易中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。②本次交易A公司需征收土地增值稅。本次交易，A公司聘請稅務師事務所進行土地增值稅清算，并依其出具的《整體轉讓某在建項目稅收鑒證報告》申報了土地增值稅。③本次交易雙方需繳納印花稅。本次交易主要涉及不動產轉讓，雙方均需按“產權轉移書據”稅目，依轉讓書據所載金額0.5‰繳納印花稅。④本次交易受讓方繳納契稅。B公司受讓土地使用權，按受讓在建項目資產評估價的4%計繳契稅。⑤本次交易A公司需企業所得稅。按本次交易應稅所得額，A公司需企業所得稅。

參考文獻：

[1] 吳春萍.房地產在建項目轉讓涉稅會計分析與籌劃[J].財會月刊，2013，（12）.