土地儲備項目風險預警控制

摘要：近年來，我國土地儲備制度不斷完善，相應項目也明顯有所增加。作為一個越來越受關注的項目，土地儲備項目也有一定的風險性。這種風險是由多方面原因導致的，比如融資渠道較為單一；相應的制度、法規不夠完善。就目前的形勢看，各國均或多或少存在商業銀行因巨額貸款而受到影響，金融風險大增等現象。本文針對土地儲備項目的風險性及相關預警機制的控制進行了深入的剖析和研究。

關鍵詞：土地儲備；風險預警；控制

中圖分類號：F301文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

八十年代起，我國房地產行業開始興起，到九十年代進入蓬勃發展階段，時至今日，已經取得不俗的成就。房地產行業的興旺，帶動了相關產業的高速發展。作為房產開發的前置環節，土地儲備項目也廣受人們關注。

1土地儲備項目概述

（一）土地儲備制度基本概念

土地儲備制度是政府常用的一種調控手段，用來控制城市土地開發利用，使相關產業和地方經濟良性發展。具體的做法是依照法律程序、市場機制、土地利用總體規劃以及城市規劃，通過不同方式將分散的土地集中起來，再進行開發和整理，從而滿足城市用地需求。

（二）土地儲備項目的常見融資方式

在國外，房地產開發及相關企業的融資方式主要有股權融資和債券融資兩種。前者主要是以股權出售的方式直接從市場獲取資金，這種方式更為直接；而后者則是通過發現債券或者依靠貸款融資。在我國，土地儲備資金主要來源于政府撥款、商業銀行貸款，或者通過其它一些渠道。由此可見，我國的土地儲備項目融資渠道較為單一，這就不可避免地為土地儲備項目帶來了更高的風險。涉及到的利率、本息償還，以及土地價格和資金等等方面，均存在或大或小的風險。

（三）土地儲備項目貸款的風險解析

縱觀我國現階段土地儲備項目及相關產業狀況，形勢并不容樂觀。各地均設立了土地儲備機構，對土地進行收購、儲備以及前期開發。在此過程中，要投入大量的資金，這為銀行帶來了機遇。同時，土地儲備作為一種壟斷性的項目，需要的資金流較大，也為銀行帶來了一定風險性。目前，我國在相關方面的法規和制度尚不夠完善。對于土地儲備項目，很多銀行盲目爭搶信貸資源，卻缺少足夠的防范意識，以及風險預警機制，無形中帶來風險，為自己埋下了隱患。其所面臨的具體風險主要有以下幾方面：

1、宏觀經濟形式帶來的風險

土地儲備項目面臨的風險來自多方面，除上述所說的法律法規不夠完善，還有因政策的變動而產生的風險；房地產泡沫帶來的風險，以及經濟周期產生的風險。

（1）政策風險

從某種程度上，政策的變動對土地儲備項目是有益的，標志著相關法律法規的完善。但在變動期間，為土地儲備中心的運作帶來了一定困難，也使一些金融機構對該項目缺少足夠信心。

（2）地產泡沫暗藏風險

這里所說的地產泡沫，也即地價泡沫，是指土地價格超出其價值，并持續上漲的現象。具體表現形式為，當人們普遍看好房地產市場時，供需增大，致使房產價格一路走高，銀行資金大量流入房地產行業，達到一定程度后，房地產市場出現嚴重的供過于求的局面，房產價格大幅下跌，土地和房屋大量閑置，銀行之前貸出去的款項大部分變成呆賬和壞賬。

（3）經濟發展規律風險

從經濟發展規律的角度，國民經濟的發展會呈現出一定周期性。國家經濟的宏觀形勢的變動必然會對土地儲備項目產生一定影響。作為國民經濟的支柱產業，房地產業的變動對土地儲備項目所產生的影響是直接而巨大的，進而也影響著土地儲備項目的貸款。

2土地儲備項目風險預警控制

2.1宏觀調控

面對土地儲備項目存在的風險，土地儲備機構要發揮自身作用，采取相關措施，對房地產市場進行宏觀調控。同時，土地儲備中心也要啟動相關預警機制，采取一些有效手段，將房地產市場周期性波動帶來的風險降到最低。國家相關部門也應該采取措施，對土地儲備項目及整個產業進行宏觀調控，盡可能的規避項目運行中存在的問題，使土地儲備項目的風險最小化。

2.2減少政府干預

從宏觀角度，政府對土地儲備項目的干預是有益的，促進了該項目及相關產業鏈的發展。但實際也存在這樣一種情況，個別地方政府為使一方經濟等各方面穩定，會采取一定措施令土地儲備機構收購土地。對此，相關土地儲備機構陷入被動，無形中也為自身埋下了隱患。此外，還存在這樣一種情況，個別地方政府為解決資金問題，以土地儲備為名，對銀行資金進行挪用。面對轉移到己方的還款責任，土地儲備機構壓力巨大。因而，為使整個產業鏈能夠良性發展，使土地儲備項目能夠有序進行，地方政府一定要減少對土地儲備機構的負面干預。

2.3完善相關法律法規

土地儲備制度在運行過程中，常常會出現各種問題，歸根結底，這些問題大多是由于相關法律法規不夠完善導致的。因此，國家不能僅僅依靠政策或相關條例，也不能完全依賴各省市的土地儲備機構，宜盡快建設一部全國性的法律或者行政法規，對土地儲備項目及相關機構進行規范和指導。一旦完善、明確的法律法規出臺，土地儲備在收購過程中面臨的困難便會有法可依，一些問題將迎刃而解。如此一來，土地儲備項目的風險便會大大降低。

3結語：

綜上所述，土地儲備項目對相關產業鏈及國民經濟發展有著重大影響，而現階段，由于我國缺少完善而明確的法律法規，加之其它一些主客觀方面的原因，致使土地儲備項目存在一定風險性。為此，國家和相關機構一定要采取措施，建設和啟動土地儲備項目的風險預警機制，達到切實降低風險的目的，使該項目及整個產業鏈良性發展。

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