小城鎮用地條件評定和用地規模分析

【摘 要】按照小城鎮規劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及小城鎮建設的經濟性和可行性的評估，為正確選擇和合理組織小城鎮用地提供依據。本文討論了小城鎮用地條件評定和用地規模分析問題。

【關鍵詞】小城鎮；用地條件；用地規模

【Abstract】In accordance with the needs of the small town planning and construction， conduct suitability of land-use features and engineering， as well as small towns economic assessment and feasibility， provide the basis for proper selection and rational organization of land for small towns. This article discusses the small town land condition assessment and analysis of land the size of the problem.

【Key words】Land conditions；Small-scale urban land

1. 前言

（1）小城鎮用地條件評定是確定小城鎮用地規模的基礎性工作。它的主要內容是在調查研究自然環境條件的基礎上，按照小城鎮規劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及小城鎮建設的經濟性和可行性的評估，為正確選擇和合理組織小城鎮用地提供依據。

（2）城鎮土地利用系統是典型的自然、社會、經濟復合系統，該系統涉及資源、環境、生態、社會、經濟等指標。因此，影響小城鎮用地條件的因素不僅有土地的自然環境條件，而且包括土地的社會經濟屬性、區位屬性等。對小城鎮用地條件的評定主要體現在3個方面：自然條件的評價、建設條件的評價和用地的經濟性評價。

2. 小城鎮用地條件評定的內容

（1）首先，自然環境條件與小城鎮的形成和發展關系十分密切，對小城鎮布局結構形式和城鎮職能的充分發揮有很大的影響。小城鎮用地的自然條件評價涉及坡度、地基承載力、工程地質災害、地下水埋深、，洪水淹沒狀況、地面排水情況、氣象條件、植被覆蓋度、生態敏感度、近水距離等因子。

（2）其次，小城鎮用地的建設條件是指組成小城鎮各項物質要素的現有狀況與它們在近期內建設或改進的可能，以及它們的服務水平與質量。與小城鎮用地的自然條件評價相比，用地的建設條件評價更強調人為因素所造成的影響。因為絕大多數小城鎮都是在一定的現狀基礎上發展與建設的，不可能脫離小城鎮現有的基礎，所以，必須對小城鎮用地的建設條件進行全面評價，對不利的因素加以改造，更好地利用小城鎮原有基礎，充分發揮小城鎮現有的潛力。對小城鎮用地建設條件的評價主要涉及小城鎮用地布局結構、小城鎮市政設施和公共服務設施以及小城鎮社會經濟需求的空間滿足程度。

（3）小城鎮用地布局結構評價主要考慮小城鎮用地布局結構是否合理、能否適應未來發展需要、對生態環境是否有影響、是否與內外交通系統相協調、是否體現出小城鎮性質的要求等；小城鎮市政設施和公共服務設施的評價主要考慮現有設施的質量、數量、容量與改造利用的潛力等；小城鎮社會經濟需求的空間滿足程度主要衡量小城鎮各項用地與居民需求在空間上的匹配和適應。

（4）最后，小城鎮用地的經濟性評價是指根據小城鎮土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在小城鎮社會經濟活動中所產生的作用，綜合評價土地質量優劣差異，為土地使用提供依據。在小城鎮中，由于不同地段所處區位的自然經濟條件和人為投入物化勞動的不同，土地質量和土地收益也不同。因此，通過分析土地的區位、投資于土地上的資本、自然條件、經濟活動狀況等條件，可以揭示土地質量和土地收益的差異。這樣就可以在小城鎮規劃中做到好地優用，劣地巧用，合理確定不同條件土地的使用性質和使用強度，為用經濟手段調節土地使用、提高土地的使用效益打下重要基礎。對小城鎮用地的經濟性評價主要考慮各項用地的交通區位和經濟區位，包括土地與就業中心、交通線路、基礎設施等社會經濟要素的相對位置。

3. 選擇小城鎮用地評價指標的原則

由于不同城鎮的情況千差萬別，各評價因素、因子所起作用也不同，因而在用地條件評定時不可能、也沒有必要對眾多的指標全都進行計算分析，而應有所選擇。在選擇評價指標時，應考慮以下幾個原則。

（1）主導因素原則影響城鎮用地條件的因素很多，而且影響程度的差異性很大，因子城鎮用地條件評價應抓住對評價起決定性的主導因素來反映土地利用條件的差別。鑒別和選擇主導因素的方法有三：首先，可以分析因素、因子的層次關系，一般說來，層次越高，因素的地位越重要，且具有不可代替性；其次，將預選的因素、因子提交專家評議，進行多次篩選，舍棄次要因素、因子；最后，可根據小城鎮的性質來分析影響土地的主導因素。例如，風景旅游型小城鎮，環境質量是影響土地利用的主導因素；而工業型小城鎮中，交通道路、能源、水源等基礎設施對土地具有重要影響等。

（2）普適性原則用地條件評價的對象是整個小城鎮，參評因素應對每個土地單元都有影響，否則各類用地之間就缺乏可比性。如基礎設施和服務設施兩類因素，前者既為生產服務，也為居民生活服務，它們的覆蓋面遍及全市；后者的服務對象偏重于小城鎮的居民。中學、小學、醫療衛生、文化娛樂設施對生活居住用地頗為重要，但對于工業、商業、對外交通等用地類型影響甚微，覆蓋面不如基礎設施廣泛。所以，對城鎮土地進行評價時，選擇的指標應該覆蓋面廣，適用于各類用地和整個城區。

（3）差異性原則 土地評價的實質是揭示土地質量的差異，如果所選因素不能滿足這一要求，即使重要性再大，也會失掉現實意義。

（4）綜合性原則土地質量是各種社會、經濟和自然因素相互作用的結果，因此必須對土地質量評價的因素、因子進行綜合性分析，使評價的因素、因子既能反映社會經濟方面的差異，也能反映自然生態方面的差異。

（5）因地制宜原則用地條件評定的因素、因子的選擇要因地制宜。我國地域差異較大，適宜一個區域的因素、因子，在另一區域則有可能成為次要因素，甚至毫無意義。比如，位于山地丘陵的城鎮，地形坡度是影響土地利用的重要因素，然而在平原地區坡度因素就顯得無足輕重；供暖條件是北方城鎮的基礎設施之一，對多雨的南方小城鎮來說，在基礎設施中更應考慮防雨和排水。

4. 小城鎮用地條件評定的方法

4.1 小城鎮用地條件評定主要有分值權重累加法和層次分析法2種方法。分值權重累加法是對影響小城鎮用地條件的各因素進行評分，然后進行加權求和得到評價值。這種方法對各因素權重值的確定較為主觀、隨意。相比較，采用層次分析法更為科學、客觀的來確定各因素對用地條件的影響權重。

4.2 層次分析法（簡稱AHP法）是美國運籌學家沙蒂（A.L.Saaty）于20世紀70年代提出的一種定性與定量相結合的多目標決策分析方法，它的特點就是能將決策者的經驗判斷給予量化，對目標因素復雜且缺少必要的數據的情況非常適用。層次分析法的步驟如下：

（1）建立層次結構模型將確定的參評因子構造成一個多層次指標體系，由評價目標通過中間層到最低層排列。

（2）構造判斷矩陣將某一因素的下一層所有與之有聯系的因子兩兩進行重要性比較，請專家各自填寫，一般采用1～9及其倒數的相對重要性標度方法。

（3）層次單排序根據專家填寫的判斷矩陣，求解判斷矩陣的特征根問題的解，將其歸一化后即為某一層次因素對于上一層次因素相對重要性的排序權值。

（4）一致性檢驗計算一致性指標a，當隨機一致性指率CR=CI/RI<0.10時，認為層次單排序的結果有滿意的一致性，否則需要調整判斷矩陣的元素取值。RI為平均隨機一致性指標。

（5）層次總排序計算同一層次所有因素對于最高層相對重要性的排序權值。

（6）層次總排序的一致性檢驗層次總排序是從上而下逐層進行，結果需進行一致性檢驗。

5. 小城鎮建設用地規模分析

5.1 小城鎮建設用地規模影響因素。

（1）首先，小城鎮建設用地規模受其經濟發展水平的影響。經濟增長通過對土地、非農產業勞動力的需求，促進了小城鎮用地規模的增長。經濟發展水平高的地區，小城鎮的規模就可能膨大，建設用地量就會增加。

（2）其次，人口規模的大小對小城鎮用地規模起著決定性的影響。小城鎮人口的活動總是要占用一定的地表空間，小城鎮人口數量越多，小城鎮用地規模就越大。人口增長越快，小城鎮發展越迅速，用地規模也越大。

5.2 小城鎮建設用地的預測方法。

5.2 .1 人均建設用地指標計算法。

（1）這種方法首先預測出規劃期的小城鎮人口數，再根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50l37—011）中的城鎮人均建設用地指標，即可得出規劃期城鎮建設用地面積。

（2）小城鎮人均建設用地指數可分為4級：

一級：60～80m2/人；

二級：80～100m2/人；

三級：100～120m2/人；

四級：120～140m2/人。

（3）國家規定，小城鎮規劃在預測未來人均建設用地指標時，應在現狀人均建設用地指標的基礎上，按表1中的幅度調整。

（4）這種方法是現行城鎮建設用地預測常常采用的一種簡單、易操作的辦法。但是，它也有一定的缺陷。這種方法在預測規劃期小城鎮建設用地規模時，只考慮城鎮人口增長這一因素，并把它作為唯一的影響變量。但實際上，影響小城鎮建設用地需求的因素絕不只是單一的，而是眾多因素共同作用的結果，包括社會經濟發展情況、國內生產總值、固定資產投資、政策因素等。

5.2.2 固定資產投資用地預測法。

該方法首先以小城鎮歷年的固定資產投資額（Xi）和新增建設用地面積（Yi）為原始數據，找到最佳擬合曲線：Y=f（X），然后對規劃期內固定資產投資（X）進行預測，從而求出相應的建設用地增加量。

5.2.3 多元回歸預測法。

該方法的原理是根據歷年小城鎮建設用地面積（Yi）、國內生產總值（X1i）、人口（X2i）、固定資產投資（X3i）的實際數值，建立多元回歸方程：Y=b0+blX1+ b2X2+ b3X3，然后把X1i、X2i、X3i的預測值帶入上述方程，即可得到建設用地Y的預測值。這種方法對數據樣本要求較高，在實際應用中很難得到滿足。

參考文獻

[1] 許學強，周一星，寧越敏.城市地理學.高等教育出版社，1997.

[2] 顧朝林，柴彥威，蔡建明等.中國城市地理.商務印書館，1999.

[3] 中華人民共和國建設部.中華人民共和國國家標準《村鎮規劃標準》（GB 50188—2007） .中國建筑工業出版社，2007.

[文章編號]1619-2737（2015）03-18-342

[作者簡介] 李堅（1980.10-），男，籍貫：江蘇泰州，工作單位：紹興市柯橋區楊汛橋鎮人民政府城建辦，職稱：工程師，研究方向：城鄉規劃管理。