商業地產資本管理略論

摘 要：商業地產企業發展到國民經濟的支柱產業，如何更進一步更好的發展。為國民經濟添磚加瓦為行業自身發展尋求新的突破，商業地產資本運作尤為重要。

關鍵詞：商業地產；資本運作；探討

一、商業地產公司與資本運作的關系

1.資本運作對企業有重要意義。企業資本運作是以資本效益為核心的經營活動，旨在通過優化資源配置提高營運的效益，確保企業資本不斷增值。資本運作作為眾多企業的一種現代經營理念、經營戰略和經營模式，是企業經營發展中的高級形式，它可以覆蓋各類企業經營、管理的諸多方面，尤其是對實現企業管理體制和經營方式的轉變，具有重要意義。

2.商業地產公司需要運用資本運作改善產業結構、盤活存量資產。商業地產行業適合大規模生產，具有投資金額大、建設同期長等特點，要求企業具有相當的規模和實力。長期以來，因體制等原因，我國的商業地產企業，形成了產業結構不合理、資產負債率過高、積壓房產過多等問題，商業地產企業通過資本運作來提高生產經營效率、改善企業產業結構、盤活企業存量資產，有著重要的現實意義。首先，從數量上看，我國的商業地產企業已數量眾多，但從企業規模結構來看，房產企業規模小、經營粗放、數量過多、生產分散、集中度低，難以發揮規模經濟效益，造成了成本高、效率低、資源浪費等問題。所以，商業地產企業完全可以利用購并重組等資本運作的手段實現分散式經營向集團化經營的轉變。其次，盤活存量房產需要企業資本經營。存量商業地產閑置，不僅不能實現其資本價值的增值，而且還會隨著時間的推移逐漸增加其成本。為達到資源優化配置、提高經營效益的目的，通過資本經營、推動企業產權流動、盤活資產就顯得十分迫切。

二、商業地產資本運作的融資方式

從融資體制上看，目前商業地產公司大都是以間接融資方式為主的融資格局。而間接融資比例過大對我國商業地產業的發展有諸多不利影響，有關人士也多次呼吁，我國商業地產投融資體制亟待改革，走多方籌資之路。

第一，直接融資有利于商業地產業的發展。提高直接融資比重，不僅可推動企業經營體制的改革和公司法人治理結構建設，而且可改善企業的財務結構，有助于充分發揮資本市場配置資源的作用，增強企業的資產流動性。對于逐步解決包括商業地產業在內的企業負債率過高、資本金不足等問題，具有十分重要的作用。第二，政策的寬松使商業地產企業上市融資具有可能性。前些年，國家有關部門把商業地產企業的上市作為限制范圍，目前在被嚴禁六七年之后，商業地產企業上市已開始松動。商業地產企業上市，使得符合上市要求、募集資金的投向符合國家的產業政策、有發展后勁及實力較強的商業地產企業上市成為了可能根據國內外經驗，商業地產證券化的形式主要以下有六種：

1.商業地產企業發行股票成為上市公司。商業地產企業按照相關的法律法律要求，遵循對應的程序，對應的部門進行了核準，進行了改制，成為股份公司同時進行股票的發行。

2.商業地產企業買殼上市。在一個相當長時期內，能夠發行股票商業地產企業只是少數，有實力有遠見的企業可通過收購上市公司間接進入證券市場，在這方面，我國一些商業地產公司做得較為成功，如中關村重組瓊民源、北京天創商業地產開發公司買殼控股貫華旅業、北京光彩集團入主南油物業等。對上市公司實施了收購與控股，讓它們進入證券市場，這一行為提速了企業的資本運作過程。

3.以基金為表現形式的房產證券。對于投資基金來說，其主要對投資者的資金進行匯集，并把這些基金投資到商業地產上，此基金往往不用直接參與到具體商業地產項目的開發之中；對于消費基金來說，其主要匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；最后即為資產運營型基金，它無需實施項目投資活動，主要直接運作商業地產資產，最終會帶來經濟收益，將此收益當成基金回報。

4.“準商業地產證券”。這是在某些發達國家開展的一種已具備權益關系但未用證券化方式表現的基金形式，它們只要將權益以有價證券形式表現出來就構成商業地產證券化，可稱之為“準商業地產證券化”。通常包括住房公積金這一形式，另外還包括住房合作社的形式。有關調查表明國內累計住房公積金每年以上百億元的速度增長，有著很廣泛的發展空間。

5.以債券為表現形式的房產證券。對于直接的商業地產項目債券來說，其往往針對商業地產項目標的，需要投資方或者開發企業委托金融機構進行發行。此作法在我國存在先例：深圳振業集團針對海悅以及翠海這些項目，在這二個項目上發行了3年-5年期附權流通證券，此處的“附權”主要為證券持有者能根據約定的價格購買房產的期限，到期結算時，投資人員能利用現金形式的還本付息，還能使用事先商量好的的價格，優先購買已進入銷售階段的本次所開發的房產；另外即為派生出來的債券，就是把商業地產資產當成合適的擔保，靠該資產收益償還的債券。

6.住宅抵押貸款證券化。其為若干類機構針對住房抵押貸款實施有效的包裝以及組合，將一定數量的，在貸款期限、利率、抵押范疇類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種債券。其讓整個住房金融市場和資本市場有了直接的關聯，促使了金融機構進行住宅抵押貸款投資的減少，融資渠道變寬了，讓投資人員有了更多的新的投資機會。商業地產的證券化在我國還處在初級階段，其發育還很不充分，法規也不完善，但隨著市場經濟各種要素的培育和成熟，必將成為推動我國商業地產發展的重要推動力。

三、商業地產資本運作可提升企業內在價值

對于企業資本運作的能力來說，其會經常受到企業內在價值的限制與約束，資本運作和商業地產企業本身的內在價值是一種相輔相成、相互促進的關系。一方面商業地產業的內在價值發展需要通過資本運作來提升；另一方面，只有企業本身具有了較高的內在價值，才能較好地運用資本運作這種企業經營的高級形式。

1.集約化經營，實現企業規模效應。中國住宅的發展方向是產業化，商業地產的行業特點要求企業的發展趨向集團化、集約化。國家有關部門一直有意于支持一些有實力的商業地產公司發展成為規模更大、管理更科學、效率更高的集團型開發企業。由于商業地產市場不斷慢慢地完善，消費者同時一直提升住房的要求，商業地產企業必然向規模化發展，實現從粗放式經營向集約式經營的轉變。

2.建立規范的法人治理機構，實現科學管理。這是企業集約化經營的重要體現，由于商業地產投資本身的特性，所以投資決策要是發生失誤，會帶來巨大的損失，所以此行業的投資約束要比別的行業強大。目前，商業地產開發企業往往通過一些集資或者銀行貸款的方式實施開發，因為投資約束機制變弱了，部分的商業地產企業從沒考慮債權人的利益，胡亂使用借債資金進行不合理的投資，導致了商業地產投資結構非常不合適，經營風險大大提高。要有效防止此類問題發生，就必須深化商業地產企業的改革，明晰產權關系，通過建立并完善法人治理機構，使企業建立明確的權責體系、科學的決策機制，規范運作，防止投資的隨意性。

3.調整業務機構，準確把握市場脈搏。為規范商業地產業的穩步、健康發展，近年來國家出臺的一系列有關商業地產市場的優惠政策都是針對居民住宅的。這就決定了在未來的相當時期內，我國商業地產市場上的暢銷產品只能是居民住宅。針對這種市場，商業地產企業應改變物業開發的思路，將所開發物業集中到有市場需求的居民住宅上來。把準了市場脈博。企業的經營效益、內存價值必然得到提升。

4.科學技術是推動生產力的巨大源泉，商業地產業的發展同樣離不開其科技含量。在住房建造中加快開發和利用有關的新材料、新技術，亦是提升商業地產業內存價值的一個必不可少的組成部分。

參考文獻：

[1]孟昭莉.中國商業地產市場分析報告[J].中國中小企業，2009，（01）.

[2]全國商業地產開發投資資金來源[J].中國經濟景氣月報，2010，（11）.

作者簡介：張騰龍（1973.01- ），男，四川渠縣人，成都師范學院經濟與管理系講師，碩士研究生，研究方向：經濟法、企業管理法