房地產企業有效溝通的探討

摘要：針對房地產企業的產業鏈長、項目歷時長、參與人員多、行為主體復雜、涉及專業面廣等特點對房地產企業內、外部有效溝通進行了詳細地分析。文章認為溝通作為管理的核心功能，作為一種管理方法始終貫穿于房地產項目開發的整個過程。

關鍵詞：房地產；有效溝通；溝通策略

溝通就是說話，但因為有人不說話，有人不說心里話，這就說明溝通的事不是想溝通就溝通那么簡單。溝通不暢幾乎是每個企業都存在的老毛病，企業的組織越是復雜，其溝通越是困難。往往基層員工的許多建設性意見未及反饋至管理決策者，便被層層扼殺，而高層決策的下達，也常常無法展現本意得到完整地執行。溝通是企業內部團隊建設和營造企業良好外部環境的重要手段。管理者對溝通的重視程度、溝通的方式方法都直接關系到企業能否健康、和諧發展。要重視溝通，要勤于溝通，也要善于溝通，也許每個人都會講，但真正溝通起來又不是那么容易了，尤其對于產業鏈長、情況復雜多變的房地產企業。

一、房地產企業內部有效溝通分析及策略

溝通渠道和溝通技巧保證上下級和部門之間的溝通，確保項目總體目標的推進。

結合房地產企業特點，在房地產項目實施過程中，管理者不能采取等級制、獨斷的和指令性的領導方式，而應采取調研指導和顧問式的領導方式，通過藝術的溝通策略保證溝通的有效性，通過完善的溝通機制、管理者深入基層、鼓勵雙向交流、擴展溝通渠道等保證信息的有效溝通和任務的高效執行。

首先，保證經常化事項的程序化溝通。房地產項目的實施是按照進度計劃逐步開展，由于地產項目的復雜性和現場特殊施工情況的難以預測性，需要經常性、持續性的對施工進展情況進行溝通，對與這些經常化事項的溝通應建立溝通制度，完善溝通程序。制訂工程例會制度，通報工程施工進度、協商處理施工中存在的問題、預防并消除后期施工中可能會產生的阻礙工程進展的不良因素。溝通渠道規范化。規范的溝通渠道既要保證溝通的雙向性，又要保證渠道的多樣性和實用性。例如公司提案制度、總經理信箱、溝通流程制度等。

其次，充分利用會議進行溝通。包括常規溝通會議和非常規溝通會議。常規溝通會議一般在項目流程制度里規定，每周、每半個月或是一個月召開一次，在規定的時間和規定的地點舉行，由規定的人員參加；非常規溝通會議也就是在特殊情況下根據項目需要舉行的。一般有：信息發布會、解決專門問題的會議，即發生特殊困難、事故、緊急情況時召集人員進行磋商；決策會議，對處理的問題進行討論和決策。溝通會議可以減少組織沖突，使企業運作協調進行。溝通會議可以獲得大量的信息，以對現狀進行了解和分析，面對面的溝通比書面報告能更好、更直接地獲得有價值的信息。溝通會議可以檢查任務，澄清問題，了解工程進度情況，存在的問題和影響因素，還可以布置下階段工作，調整計劃，選擇方案、分配資源，在這個溝通過程中可以集思廣益，聽取各方面意見，并激勵和動員參加者努力工作。

再次，采用一些技巧性方法促進內部各關系溝通的有效性。房地產企業經營效果影響因素眾多，關系錯綜復雜，人員涉及的專業面廣，部門任務、作用的不同，難免會產生這樣或那樣的爭執和沖突。大致有：目標沖突，各部門參與人員有各自的部門目標，一旦他們對項目總體目標缺乏整體認識和了解，則他們的各自的目標矛盾會在項目實施過程中逐步顯現出來并產生沖突；專業沖突，整個項目實施的人員涉及的專業眾多，土建、材料、成本、營銷、金融等，如此多專業人員匯集一起工作，他們對于項目實施過程中的思路、實操步驟方案等肯定會基于各自的專業角度考慮決策，一旦溝通不好，必有沖突；素質沖突，企業中因個人素質、品德的差異，如果不被企業團體接受，也會導致沖突的產生。針對以上復雜的關系，應根據不同矛盾產生的原因，采用不同的溝通技巧進行協調。1. 冷處理法。面對不急于解決的沖突和矛盾暫時擱置起來，不急于作結論，使緊張趨于平和，待時機成熟，再作處理。這樣雙方進行溝通時持理智態度，并通過一段時間的思考和反省，較利于加強溝通的效果。2. 等距離法。高質量的溝通應建立在平等的根基之上，如果溝通者之間無法做到等距離，尤其是主管層對下屬員工不保持一視同仁的態度，期間所進行的溝通一定會產生相當多的副作用。保持同等的工作距離，不要和你的直接上司、下屬產生私人感情，將是溝通平等化、公開化的重要所在。3. 互助法。沖突雙方在第三者（專家或領導）的協助指導下，通過充分提出自己的觀點和依據，并加以比較，從而確定一個共同的認識基礎，然后基于共同的認識提出解決問題的方案，再溝通決策。雙方強調折中和妥協，以合作的態度來達到溝通的有效性。4. 區別對待法，根據溝通對象的不同采取不同的態度：有能力而放任的人，以信任和放權為溝通的基礎，能力平平而紀律性甚好的人，針對其薄弱之處，多作鼓勵，適當批評，讓其發現自身優缺點而主動溝通；5. 目標管理法，目標管理提供了有效溝通的一種解決辦法。在目標管理中，管理者和下屬討論目標，計劃，對象，問題和解決方案。由于雙方都著眼于完成目標，這就有了一個共同的基礎，彼此能夠更好地了解對方。

二、房地產企業外部有效溝通分析及策略

1. 與政府及其它部門之間的溝通協調。房地產項目的開展受到了政府部門及其它單位的影響，如政府部門、金融組織、社會團體、新聞媒介等，他們都會對項目起著一定的或決定性的控制、監督、支持、幫助的作用，這些關系若因缺乏溝通而協調不好，項目的實施將會受到嚴重的障礙。

那么如何與這些部門進行溝通了？一般而言，管理者應主動通過請示、報告、送審、宣傳、說明等信息溝通手段，把阻力變為動力，變消極因素為積極因素，通過有效溝通創造的良好環境促進項目的順利推進。

2. 與外部合作單位的溝通。房地產項目的實施需要與眾多單位發生合作關系，從項目策劃階段與咨詢公司的合作，到項目實施過程中與設計單位、承建單位、監理單位等合作，再到項目銷售階段與地產銷售單位的合作，每一環節都絲絲相扣，至關重要，無論與其中任一個環節沒有溝通好，都會嚴重影響項目實施。在與他們的溝通中首先要幫助參與單位充分理解項目總目標、階段目標，并在此基礎上定出各自的組織目標。其次在溝通過程要兼顧目標成本、工期、質量的協調，這三大目標是相對矛盾的統一體，它們相互影響、相互牽制，而且各合作單位對三大目標的側重點各有不同，只有三者和諧的體現在各方關系之中，才能確保工程的順利完成。

3. 與外部環境的信息溝通。包括政府決策信息溝通，通過了解國家政策方針、房地產相關法律法規以及新政策趨勢，來確定項目的發展戰略和經營方針；輿論信息溝通，新聞媒介對房地產業、對項目參與各方的態度以及社會各界對項目的反應。

4. 與消費者的溝通。房地產企業效益的最終實現主要依賴與消費者的購買和租賃，尤其是購買，而購房消費關系到消費者的基本生活保障，同時也是重大消費支出，必然會對購買態度非常慎重。面對競爭激烈的房地產市場，須通過多方位溝通，包括廣告宣傳、項目介紹宣傳片等單向溝通和舉辦嘉年華會、游藝活動等雙向溝通，吸引目標消費群體的關注，進而對項目的信任產生購買欲望。同時，通過對目標消費群體的反饋意見，與他們充分溝通項目中有待改進的問題，加以完善，是項目的實施即打造企業品牌，有切實提高業主的生活品質。

綜上所述，房地產企業在運營過程中，為了得到各方面的協助，促使各方齊心協力，實現企業目標離不開有效溝通。從前期營銷策劃開始，一直到后期物業管理，這一系列過程的順利進行，都離不開溝通來協調各方面人際關系。解決工作活動中的各種矛盾和沖突，保證參與各方圍繞項目開展工作，使項目目標順利實現，逐個項目的落實和順利實施離不開有效的溝通策略，有效地溝通才能使企業能夠穩定可持續發展，無阻力的溝通才有企業無阻力的未來。

參考文獻：

[1]理查德.M.霍杰茨.現代工作中的人際關系[M].中信出版社，2005.

[2]彭劍峰，饒征.基于能力的人力資源管理[M].中國人民大學出版社，2003.

[3]詹姆斯·庫澤斯，巴里·波斯納.領導力[M].電子工業出版社，2004.

[4]MBA核心課程編譯組.談判與溝通[M].九州出版社，2002.

（作者單位：深圳市高發投資控股有限公司）