淺談都市周邊城鎮房地產發展趨勢

西安市房地產經營一公司 陜西西安 710000

摘要：隨著我國城鎮化建設進程的加快，作為一個長期的投資行為，深入研究房地產的投資環境，分析開發項目的收益及風險，對周邊城鎮的建設和房地產企業的收益都具有十分重要的意義。

關鍵詞：城鎮化建設；周邊城鎮；房地產建設；發展趨勢

一、引言

隨著城鎮化建設進程的加快，我國大都市的周邊城鎮呈現三大特點：①交通、信息發展迅速，跟隨都市建設的復制現象比較高，呈現出都市外延式空間擴散特點。②用工成本、土地成本與都市相比較而言，呈現相對較低的特點。③居民構成相對復雜，城市居民和農村人口混雜。

從經濟類型看，周邊城鎮是保持國民經濟的持續增長和人民生活水平的不斷提高的新的增長點；從發揮城市管理職能的角度看，周邊城鎮是臨近都市的快速變化地域，存在許多變量。

二、周邊城鎮房地產建設存在的問題

作為國民經濟的一個支柱產業，房地產建設關乎到城鎮規劃的落實，關乎到周邊城鎮的居住條件的改善，關乎到發展經濟與安排就業的問題，關乎到小城鎮的文化建設與社會關系。因此，作為一個長期的投資行為，進入泡沫后期的房地產行業不會崩潰，各類城市的分化情況更為嚴重，其明顯的特點是房地產向一線都市的周邊城鎮擴張，以前跟風冒進的三四線城市的房產債務更加沉重。

（一）忽視周邊城鎮房地產問題研究

當前，學術界、經濟界和媒體對一線城市的房地產市場非常熱心，稍有風吹草動，就會引發熱烈探討，各種觀點、各路專家都會現身指點測評一番。但是，對于都市周邊城鎮的房地產缺乏關注，缺乏相關信息的收集、匯總、分析、點評，造成周邊城鎮房地產發展存在較強的盲目性和投機性，對于周邊城鎮的經濟與人文環境的健康有序發展非常不利。

（二）缺乏科學論證，投資盲目

受大都市經濟發展速度增快表象的影響，周邊城鎮的相關部門與一些房地產商，沒有進行充分而周密的評估論證，一味熱衷于模仿大都市的房產建設，結果是放眼望去樓房林立，嶄新漂亮卻少有人煙。其根本原因是地方政府一味依靠賣地獲取財政收入，把農民趕入樓房，騰出空地建設商品房，圈地建設工業園區，一味依靠房地產拉動本地GDP。2014年年初，國家審計署公告有四成地方債務靠賣地還債，這種短期的繁榮場景，只能給當地經濟與開發商都帶來損失，不是健康的城鎮化房地產發展趨勢。

（三）土地資源浪費現象很嚴重

周邊城鎮的房地產開發過程中，對土地的控制并沒有十分嚴格地執行國家的土地政策，例如：①為了政績，圈地搞開發，盲目立項，匆忙上馬，結果招商引資不到位，造成土地“圈而不能用”；②拍賣、出讓、劃撥、轉讓、流轉等土地交易活動不嚴謹，組織機構隨意性較大，經常出現開發企業在并沒有獲得具有法律意義上的土地使用權的前提下就從事房地產開發與經營活動的情況，給后期的管理增加了許多障礙。③在村落整體改造的過程中，沒有規劃好宅基地，導致布局混亂，甚至出現了濫占耕地等不良現象，近幾年，國土資源部每年都要強調死守18億畝耕地紅線，另一方面，不斷有新聞報道土地荒蕪、圈地閑置等新聞。

（四）房建質量不過關

周邊城鎮的管理、監督機制的不健全，小地方熟人多的人文特色，導致房地產市場管理是比較混亂的，無證開發、規避招標、無證預售、無證施工、無質量管理、不組織驗收等現象屢見不鮮，致使房建質量不過關，整體管理跟不上，不僅阻礙居民生活水平的提高，而且妨害了當地經濟的持久性發展。

三、周邊城鎮房地產發展趨勢

（一）周邊城鎮土地征用管理趨勢

引進市場競爭機制，多渠道籌措資金，在舊城改造與土地征用的過程中，通過詳盡的調研，對待開放區域的土地進行普查和清理，參考國內多地土地流轉的先進事例，結合本地情況，以讓農民分享到更多的土地流轉收益為目的，落實中央制定的土地流轉政策。在拆遷改造中，將一次性補償改為多次多渠道補償，在滿足拆遷戶的自住房之外，①安排工商業市場區域，為村民提供商業用房，以保證其擁有穩定的持續性收入；②在建設規劃用地區域，堅持以市場為導向，圍繞提升產業整體發展這個重點，建設生產性服務業專區，鼓勵拆遷戶入股，加強第三方物流、人力資源服務、融資租賃、節能環保、電子商務、檢驗檢測認證等服務業的現代化建設，促進當地工業制造業的發展。③在保留基本農田的地方，鼓勵并引導農民成立農業合作社等集體經濟組織，并將其納入整體規劃與開發建設項目之中，利用生產性服務業推動當地農業的現代化發展。

（二）周邊城鎮的規劃建設趨勢

在周邊城鎮房地產規劃建設的過程中，杜絕盲目追求與模仿大都市。應當本著尊重自然、保護生態的原則，注重人文環境與自然環境的協調發展規律，注重地方特色與民族特色，將地方歷史風貌融入到現代城鎮生活中，對城鎮的歷史文脈和文物古跡實施強有力的保護，從房地產開發的整體設計開始，重視對城鎮氣質、風韻、人文特色等精神財富的保護；在建設施工中，注重對地方特色建筑的保護，保留并維護開展地方特色文化活動的場所；在整體建設中，提倡經濟實用、高效節約的建設理念，建設有利于居民身心健康的城鎮生活。

在整體建設布局的安排上，充分考慮所在城鎮的歷史、地理、氣候、工業生產、農業生產、人口概況、出行購物、社會交往、文化教育等諸多因素，安排各個功能區的分布區域，打造切合當地特色的現代化城鎮生活服務與產業體系。

（三）周邊城鎮住房體系發展趨勢

周邊城鎮的居民生活收入差距較大，中低收入家庭較多。基于這個特點，當地政府必須考慮多途徑調控房產市場，必須尋找金融支持。實行REITs信托體系是一個好的方案。

《廉租住房保障辦法》、《公共租賃住房管理辦法》、房地產投資信托基金（簡稱REITs）的提案早已有之。結合當前城鄉建設大趨勢，合并廉租住房與公共租賃住房，將其納入統一管理，由中央政府直接下撥補貼資金到信托基金公司賬戶，制定統一的經營管理制度，信托公司委托專業的物業公司對廉租房進行管理，收取租金，然后將收益（收益=租金+補貼-費用）支付給房地產投資方。信托金融方、物業管理方、房產投資方通過聯合運作，建立完善的廉租房管理體系，既符合中央提出的“政府專注監督，具體事務交由市場”的提議，又可以完善國家的廉租房建設，還可以保證房地產投資方擁有穩定長遠的固定收益。

四、結論

總之，受以往的政策忽視、建設不足、基礎薄弱、歷史欠賬等原因綜合影響，周邊城鎮的房地產發展趨勢是比較復雜的。隨著改革開放步伐的加快，隨著新時期系列政策的制訂與實施，我國房地產調控政策的大方向是：以直接限制的方式抑制大城市房價上升，轉而傾向于扶植中西部城市群與三四線中小城市，以實現就地城鎮化。

所以，那些立志長遠發展，謀求資源整體平衡，勇于肩負推動城鎮化建設的房地產企業，必將迎來新的歷史發展時機。

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