關于房地產抵押登記方向的課題

羅平縣住房和城鄉建設局

摘要：房地產作為許多個人和家庭的主要資產，是家庭主要貨幣資產的投入載體。但是，由于其他一些行為的存在，需要利用這些資產進行抵押或者擔保，為了保證這些行為得到法律的規范和保護，進行抵押登記是重要的工作手段。本文對我國的房地產抵押登記進行分析，提出房地產抵押登記方向的幾個課題，希望能促進相關人士的深入研究，促進我國房地產抵押登記和擔保行為的規范化。

關鍵詞：房地產；抵押；登記；課題

在我國市場經濟高速發展的今天，社會的經濟秩序正逐步朝著更加高效和更加健康的方向發展。房地產抵押，作為一種特別重要的擔保和融資的方式，越來越被市場主體接受，在我國市場的經濟活動中，占據的地位也越來越重要。目前，在我國的房地產抵押領域，已經有專門的法律制度對相關行為進行規范，相關法律制度的存在，也使得房地產抵押這種方式大大推動了市場交易的發展。房地產抵押獲得融資或者用作擔保，對市場經濟秩序保持穩定起到了重要的作用，也為保障我國市場經濟的健康安全發展發揮了主要的作用。但是，由于房地產抵押活動存在一些人為的影響因素，加之相關制度也無法完全有效的規范好房地產抵押，為此，采取房地產抵押登記，就對相關行為的約束提供了更有效的法律依據。在我國的《物權法》中，將抵押登記視作房地產抵押權的生效文件，在立法的層面上，對房地產抵押登記的法律意義進行了肯定。不過，隨著時光的流逝，抵押登記在實踐中出現了問題，主要體現在抵押登記流于形式，抵押的當事人往往認為取得了登記證明文件就能產生房地產抵押權設立的效果，對于房地產抵押登記記載的事項是否能夠真實的反映抵押人和抵押權人的意思等都很少涉及。因此，本文對房地產抵押登記問題進行思考，探究幾個關于房地產抵押登記方面的課題，具有重要的現實意義。

一、房地產抵押登記的主管部門

對于房地產抵押登記的主管部門，房地產管理部門應該是毫無異議的行政單位，但是，在我國許多部門職能交叉和體制不完善的情況下，有許多地方沒有依法設立或者是確定房地產抵押登記的主管部門，加劇了部門職能之間的交叉矛盾，對管理的力度也削弱了。在我國，對于房地產抵押登記的主管部門還未進行明確，主要還是因為房屋與土地的管理存在體制方面的矛盾未得到有效解決。二、關于預購商品房貸款抵押

對于預購商品房貸款抵押的貨貸形式，在國外早已被采用，尤其是在我國的香港特別行政區，這樣的方式頗為流行，被稱之為“按揭貸款”，這種概念在法律上，與抵押擔保是有一定的區別的。由于按揭貸款的概念對于民眾較難理解，抵押登記管理辦法還是采用一種比較方便接受和理解的概念——預購商品房抵押貸款。這種形式的抵押貸款是指銀行在與預貸商品房人約定，在房屋的購買者支付一定比例的房價之后，由銀行替其支付剩下的房款，購房者以被建好的商品房作為抵押物，擔保歸還銀行貨代的行為。在實際操作過程中，商品房的開發商應該成為必不可少的參與者，但是在進行抵押登記時，是否將購房合同和抵押合同分別作為獨立的合同劃分，是一個值得深入探討的問題，這也是預購商品房抵押貸款登記的難點。因此，這也是房地產抵押登記方向的重要研究課題之一。

三、在建商品房抵押登記

在我國的相關法律中，對于沒有建筑的土地的使用的抵押和已建有房屋的土地及房地產的抵押做出了明確的界定，但是，對于在建的商品房的抵押問題，還沒有進行明確，沒有進行有效的規范。由于房地產的開發是一項歷史較長，耗資較高的經營活動，存、貸資金在整個工程項目建設周期內廣泛存在，客觀層面上，存在將土地的使用權和在建工程一起作為抵押貸款或者擔保的實際情況。因此，對于這方面的在建工程的抵押貸款的登記工作，也應得到相關法律的支持才能進行。為此，需要相關研究人員深入研究，理清其中存在的問題，提出有效的解決辦法。這也是房地產抵押貸款登記工作中必須考慮的問題，是比較重要的研究課題。

四、預售商品房抵押登記

在我國現行的相關法律之中，對于房屋所有權得到明確的房地產抵押和預售商品房的抵押登記工作，建立了不同的工作流程和登記辦法。對于取得房屋所有權證書的房地產抵押，只要在證書上作他項權利記載后繼續交由抵押人收執，并向房屋的抵押權人頒發《房屋他項權證》即可，而對于預售商品房的抵押登記，不僅要求在抵押合同上進行明確的記載，并且抵押人領取權屬登記證書之后，仍需要進行重新的登記。但是，這樣的登記方式，目前對于銀行、抵押登記機關而言，這樣的方式并不合理，而且由于預售的商品房擔保的債權數眾多、價值高，如果只在抵押合同上簽字顯得過于草率，因此，急需采取其他的登記辦法進行登記，以促進相關抵押權的確認。因此，這也是房地產抵押登記研究的熱點之一。

五、房地產抵押登記審查

在房地產抵押登記工作中，還存在的一個重要的工作流程就是房地產抵押登記審查。相關的抵押登記辦法對有關的審查工作做了一定的界定，在具體的操作中，具體的審查方式和過程沒有進行明確。目前，在房地產抵押登記的審查的工作中，主要重視了兩個方面的審查，首先是對同一抵押的房地產有無其它形式的重復抵押。對于登記備案制度完善的抵押行為，能夠較快的審查出重復抵押的房地產。對于那些以土地使用權、在建工程等不同抵押形式之間的重復抵押，則進行了格外的重視。其次是對于國有房地產抵押，需要審查相關批準文件的有效性。目前，對于國有房地產抵押登記相關方面的規定正在完善，為今后抵押登記工作的良好進行奠定了基礎。在房屋抵押登記審查中，目前，對于國有事業單位和國有企業的房地產抵押登記問題沒有進行有效的研究界定，相關的審查流程和審查方式都需要進一步完善，對此，相關研究人員對于國有企事業單位的房地產的抵押登記審查工作進行研究，是研究房地產抵押登記工作的課題之一。

總結：

在經濟社會持續發展的今天，房地產作為許多家庭或個人的主要資產，是他們進行貸款或者擔保的主要載體。由于相關抵押或者擔保工作，不經過政府的行政部門進行登記備案，將會使抵押或者擔保行為存在較大的風險，為此，結合我國的實際情況，對房地產抵押登記方面的問題進行深入思考，找出相關的抵押登記課題，在日后進行深入研究，能夠有效的促進我國房地產抵押貸款和擔保方面事業的發展，促進經濟社會的平穩發展。

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