房市晴雨表降息不是救地產

2014年11月21日晚，央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

消息一發布，房地產圈歡欣鼓舞，諸多評論極其樂觀，甚至出現了“現在不買房，一年又白干”的極端言論，總認為此次降息對樓市有重大利好。但我遠未如此樂觀，我認為，此次央行降息會對市場產生諸多方面影響，決不是單純救地產。

其一，短期內極大提升市場信心。這一點毋容置疑，降息后對買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進他們下定決心盡快出手；對房企也如打了一劑強心針，反正都說利好，相信股市也會有相應表現，平白增添了許多信心，因此降息對短期信心恢復作用是最大的。

其二，降息代表著經濟走下行通道。從此次降息時機把握和930政策出臺的背景來看，中國經濟面臨著巨大的挑戰，特別是保持既定經濟增速壓力巨大。回顧之前的降息，每次新一輪降息周期開啟，都預示著彼時是一個經濟探底的過程，本次降息也不例外，說明在未來一段時間，經濟將繼續回落探底。房地產業與整體經濟緊密相關，在經濟整體下行背景下，房地產要一枝獨秀并不現實。

其三，降息不會改變房地產市場基本面。今年中國房地產的基本面就是供大于求，北上廣深等一線城市受到土地供應制約，供求壓力相對較好。其他城市除了武漢、合肥、南京等部分城市情況相對較好外，典型特征就是供大于求。從土地供應來看，供求失衡的壓力短期內不會有明顯改善。降息除了短期會促進部分觀望群體購房外，不會帶來根本性需求轉變，甚至從某種程度上還會促使開發速度加快，進一步加劇市場供應量。

其四，降息不會真正降低房地產成本。對購房者而言，降息還有點用處，至少降低貸款成本，相當于降息前利率的9.4折，但這遠不如930政策中提到的最低7折力度大（當然7折不會有，只能聊以自慰），9.4折是否足以影響購房決策還有待考證。而降息對開發商的成本來說不會有實質影響，銀行資金緊是今年的常態，不對稱降息和存款利率上浮20%又會進一步壓縮銀行利潤，銀行的錢只能更“貴”。即便有“便宜”的錢，開發企業也拿不到，對開發企業來說，降息帶來的財務成本下降，只能停留在“YY”中。

房地產業實際已經進入全新階段，供大于求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。各家企業還是應該根據市場本身的供求關系、價格關系、競爭關系來規劃相應的發展戰略和具體的操作戰術，別聽風就是雨，一看到降息就要漲價，那最終吃苦的只能是自己。