杭州市商業地產發展存在的問題及對策研究

在互聯網經濟和電子商務快速發展的背景下，杭州城市發展面臨著快速變化的經濟環境，商業地產發展處于“被顛覆”的過程中。

通過對近幾年杭州市商業地產項目的開發和運營狀況進行調查以及典型商業地產項目案例研究，發現目前杭州市商業地產開發、建設、管理存在以下主要問題：一是電子商務對商業地產沖擊較大，商業業態調整步伐加快；二是商業地產開發規模巨大，且市場消化周期較長；三是商業地產用途結構局部失衡，寫字樓市場過剩問題突出；四是商業空間布局存在偏差，局部區域供應較為集中；五是商業地產融資渠道單一，開發模式較為傳統；六是項目運營主體缺乏，運營管理能力較欠缺。

總體來看，杭州市商業地產發展存在的問題是城市發展中逐步積累起來的，有錯綜復雜的因素和原因。面向未來，杭州市商業地產發展已經告別了數量規模擴張階段，進入了“產業培育、品質提高、功能完善、差異化發展”的新時期。在“新常態”、新階段的背景下，必須按照“規劃引領、產城融合”的基本原則，采取“政府引導、政策扶持、市場調節、企業創新、品牌培育、動態優化”的綜合措施，逐步實現“控制增量、消化存量、完善功能、提升價值”的發展目標。

建立“市區互動、會議協調”的商業地產發展協調機制

針對當前杭州市商業地產發展存在的“管理機制、規劃體系、用地供應、基礎設施與項目開發進度不協調”等問題，建議建立“市區互動、會議協調”的商業地產發展協調機制。具體措施為：在市級層面，成立“杭州市商業地產開發建設管理領導小組”，領導小組成員由市城鄉建設委員會、發改委、經信委、規劃局、國土局和商務委等職能部門主要領導組成，負責全市商業地產的綜合協調。在區級層面，建立“區級商業地產項目管理辦公室”，負責本區域范圍內商業地產項目的建設推進工作，對上聯系、對下協調。在建立上述兩級組織機構的基礎上，定期召開“商業地產發展協調會議”，并針對具體問題適時召開“項目推進現場專題辦公會議”，形成“兩項會議制度”，以推動市、區兩級商業項目上下互動，形成合力。

建設“房地產項目建設管理信息系統”

由市建委牽頭，建設“房地產項目建設管理信息系統”，對全部房地產項目開發建設進行全程動態跟蹤和監控，形成高效監督管理的信息平臺，為政府政策制定和市場監管提供系統、及時的信息服務。同時以信息化管理為依托，實現各層次、各部門、各環節的協調互動。

完善“土地規劃、城市規劃、商業規劃、項目規劃”相協調的規劃體系

第一，出臺《杭州市商業地產項目建設管理條例》，健全商業地產項目管理體系，明確管理主體、監管責任、協調機制、過程控制等問題，為項目管理法制化、高效化提供依據。第二，依據杭州市城市總體發展規劃、杭州市土地利用總體規劃和杭州市商業發展規劃等已有規劃要求，編制《杭州市商業地產發展規劃》，努力實現土地規劃、城市規劃、商業規劃和項目規劃的協調。第三，依據《杭州市商業地產發展規劃》，各縣（市）、區（管委會）根據當地實際情況，編制各類商業項目專項規劃，如“寫字樓專項規劃”“城市綜合體專項規劃”“社區商業專項規劃”等。第四，嚴格規劃管理，商業地產項目的功能定位、業態結構、開發進度和運曹管理等必須符合規劃條件和要求，并進行動態監督管理。

有序出讓商業用地.嚴格控制商業地產增量

第一，在科學規劃基礎上，十三五期間對于存量已經超出輻射范圍內人口和經濟總量的區域，停止出讓大型商業項目，重點進行結構優化；對于城市功能發育快、人口和產業集聚能力強的區域，根據商業成熟度和人口聚集情況，有計劃地新增商業地產項目；在舊城改造和城市更新區域，根據城市功能轉型和商業業態調整需要，適當安排新型商業地產項目。第二，根據城市規劃和商業地產發展規劃，適當調整已出讓還未開工的商業地產項目規劃指標，對項目用途和建設規模進行動態優化。第三，嚴格控制綜合用地、商住用地、住宅用地等開發項目的商業配套面積，引導社區商業向社區服務等新業態轉型升級。第四，減少寫字樓項目土地供應，一般寫字樓項目用地堅決停止供地。同時，引導現有項目向新業態、新功能、新產業和創新性寫字樓轉型，在進行科學論證后，進行必要的規劃調整和優化。進一步加強對村集體留用地、重點招商項目、產業園區項目等類型開發過程監督控制，制止變相增加寫字樓供應的行為。

出臺扶持第三產業發展政策，積極消化商業地產存量

目前，商業地產開發已經形成巨大存量規模，迫切需要利用互聯網和電子商務帶來的機遇和挑戰，加快產業培育和功能提升。第一，在中央、省、市、區（縣市）各級政府已有鼓勵第三產業發展各項政策基礎上，結合各類商業地產項目實際，做好招商引資、創新創業、轉型升級等優惠政策的落地工作，使政策優惠更加明確具體、可操作。第二，出臺鼓勵和扶持商業服務業企業的政策措施，例如，對于入駐新開業商業地產項目的商戶第一年給予免稅政策，對于鼓勵類業態，前三年給予租金補貼等扶持政策。第三，鼓勵開發商和投資者持有商業物業，對于新開業的商業地產項目，前三年的出租收入予以稅收減免。第四，做好項目監管和風險控制，對于陷入開發經營困難的項目，進行針對性處置，盡量減少風險，盤活項目。

支持企業創新商業地產投資經營模式，提高運營管理水平

第一，抓緊研究近期出臺的國家有關金融改革的政策文件，借鑒國內外商業項目融資的經驗，爭取2015年在杭州開展房地產金融改革試點，推出2-3個REITs試點項目，帶動商業地產融資模式創新。第二，提高參與商業用地招拍掛市場的進入門檻，建議增加對自有資金投入、自持物業比例、同類物業投資開發經驗、同類物業經營管理能力等方面的要求，避免簡單采取“價高者得”的土地出讓方式，提高商業地產開發商的綜合實力和專業能力。第三，采取招商引資優惠政策，在重點項目引進海外優秀投資商和開發商，帶動商業地產投資開發和經營管理水平整體提升。第四，引進和鼓勵專業性商業地產運營管理機構來杭發展，并將其列入優先鼓勵的現代服務業目錄，給予政策優惠，為商業地產項目實現“持有為主”和“統一經營”創造條件。

發揮行業協會等機構和組織作用，加強商業地產發展規律研究和人才培養

第一，充分發揮行業協會作用，鼓勵相關協會加強商業地產調查研究，制定商業地產標準體系，組織不同類型商業地產示范項目建設，借此整合各種專業資源，促進上下游產業鏈信息互通，提高行業的專業化、規范化、現代化水平。第二，扶持有關商業地產的教育培訓項目，加快投融資和運營管理方面專業人才的引進、培養和提高，為商業地產向專業化、精細化發展提供人才和智力支持。第三，利用西博會、房博會、互聯網大會等平臺和機遇，鼓勵協會和企業舉辦不同層次和類型的商業地產發展論壇，邀請海內外專家廣泛參與、深入交流，為開發企業、投資機構、各類經營商家搭建互動平臺，促進杭州市商業地產發展水平的快速提高。