經濟適用房開發項目設計階段的成本控制

摘 要 經濟適用住房作為我國住房政策的重要組成部分，是政府解決中低收入居民住房問題的一項重大舉措。本文分析了現有經濟適用住宅設計階段成本控制的概況，為科學有效地進行開發成本的控制提供建議。

關鍵詞 經濟適用房 成本控制 設計階段

一、引言

經濟適用房是定向開發的住宅項目，解決了城市中低收入家庭的住房問題，拉動經濟增長起到了重要的作用。它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。作為房地產項目的一個特例，經濟適用房項目利潤是透明的，即開發成本3%以下的利潤。其成本控制的重要性更是遠遠大于其它房地產項目。而住宅房地產項目開發建設進行成本控制的關鍵階段應該是設計階。設計階段對項目建設開發的成本控制起著舉足輕重的作用，有利于提高經濟適用房項目的成本控制水平，保證經濟適用房項目的投資收益。

二、經濟適用房項目成本控制的現狀

房地產開發企業對經濟適用房設計階段的成本控制往往重視程度不夠，將設計費一壓再壓，進行成本節約，導致設計階段的成本控制成為絕大部分房地產開發企業的成本控制的薄弱環節。

首先，房地產企業高素質管理人員較少，設計階段成本控制難度大。由于設計方面的專業性較強，深入設計階段進行成本控制難度很大，對管理人員的設計方面和成本管理方面知識水平要求較高，所以許多房地產企業開發項目都是依靠設計單位自覺進行成本控制，但不少設計單位普遍“經濟觀念淡薄”，對于項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型等關鍵問題，設計單位只考慮欠妥。

其次，因工期緊張等原因導致設計深度不夠，設計變更導致成本失控。隨施工不斷變動有許多項目由于多種原因如項目計劃下達較晚，房地產開發企業為了早日開工，盡快竣工，一些工程采取邊設計邊施工的辦法，造成施工困難，并在施工過程中不斷地變更，從而使設計概算與施工圖預算出入較大，造成施工圖預算遠遠大于設計概算，從而導致成本失控。

再次，設計方案的技術經濟分析比選落實不到位。不同的設計方案，其技術經濟分析與評價結果有很大差異，好的設計方案往往能夠為項目節省投資，降低工程造價。但在實際工作中，由于各種各樣的現實條件制約，對于設計方案在技術經濟方面的效果重視程度不夠，技術經濟分析比選落實不到位。

最后，設計單位成本控制積極性不高。房地產開發企業通常的做法是：將項目委托一家“信得過”的設計單位設計。設計合同一般只是規定了設計進度、設計收費標準、設計范圍、設計質量、工程技術要求等因素，卻很少或幾乎不對設計單位進行“造價約束”。

三、設計階段經濟適用房項目成本控制相關理論

經濟適用房項目設計階段的制造成本控制方法應包括設計方案優選和限額設計。

（一）設計方案的優選和優化

由于住宅設計方案優選具有的重要意義，不少學者在住宅設計方案優選理論、方法和手段方面進行了大量的研究。歸納起來主要有單一層次分析法、模糊綜合評價法、模糊層次法等。在實際運用中，這些方法各有其局限性和不足。

綜合傳統的設計方案優選方法的優點和不足，目前提出了一種較為有效的優選技術。具體方法如下：首先系統地考慮住宅設計的社會性、技術性和經濟性特點，建立全面系統的住宅設計方案評價指標體系，包含功能指標體系和費用指標體系，運用價值工程優選法，考慮到方案優選的模糊特性，充分利用專家的經驗，并結合用戶和廣大設計人員的意見，合理確定各評價指標的權重和各方案評分，求出方案的功能指數和成本指數，最后求出價值指數，根據價值工程原理按價值指數排序得到最優方案。該方法在建立指標體系時運用了層次分析法和模糊優選原理，引入價值工程原理則充分的考慮了方案各功能和成本的關系，在確定各指標權重及方案評分時充分考慮用戶、設計人員和施工人員的意見，可在較大程度上避免過度依賴專家經驗。

（二）限額設計理論

在實施限額設計過程中，應依據縱向和橫向兩方面的手段加以控制。其中，縱向控制即從可行性研究、初步勘察、初步設計、詳細勘察、技術設計直到施工圖和設計變更整個過程中，將限額設計貫穿到各個階段，而在每一階段又貫穿于各專業的每一道工序，步步為營，層層控制，改變和克服各個環節相互脫節的現象，最終保證限額設計目標的實現。橫向控制即健全和加強設計單位對建設單位以及設計單位內部的經濟責任制，而經濟責任制的核心則是正確處理責、權、利三者之間的有機聯系。

限額設計的控制過程是合理確定項目投資限額，科學分解投資目標，進行分目標的設計實施，設計實施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環過程。限額設計中成本控制方法可以使用價值工程理論和全壽命周期理論。全壽命周期成本是方案研究的主要內容，而價值工程原理思想應當始終貫穿其中，在實際應用中，這些原理和方法都是一個有機整體，需要結合實際情況系統考慮，不能將它們割裂開來，也不能把它們簡單的看成是不同的造價控制方法。

四、結束語

經濟適用住房是我國住宅市場中的特殊產品，起廣泛的關注和爭議。對經濟適用房的成本控制顯得尤為重要。工程設計階段是工程項目建設進入實施階段的開始，是工程項目建設中極為重要的一個階段。它對整個項目的質量和成本控制起著決定性的作用，應引起足夠的重視。本文在分析經適房設計現狀的基礎上，對具體的造價控制方法，如價值工程在設計方案優選和確定設計改進對象中的應用以及價值工程原理在確定設計限額中的應用，作了較為詳細的闡述。

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