澳洲房產(chǎn) 理性投資抓機(jī)遇

編前：國(guó)人海外置業(yè)近幾年不斷升溫，他們對(duì)海外置業(yè)的印象是如何的？國(guó)人海外置業(yè)的目的有哪些？他們首選的是哪個(gè)國(guó)家？在置業(yè)過(guò)程中，國(guó)人最關(guān)心的問(wèn)題是什么？為了解答這一系列問(wèn)題，《樓市》雜志從本期開(kāi)始將特別開(kāi)設(shè)海外置業(yè)欄目，為各位讀者分析海外置業(yè)當(dāng)中所遭遇的一些問(wèn)題，以及海外置業(yè)的一些行業(yè)動(dòng)態(tài)。

今年，澳大利亞阿德雷德市近郊區(qū)的一場(chǎng)二手房拍賣會(huì)如約而至，和往年不一樣的是，組織方今年特意聘請(qǐng)了一位中文傳譯員，這在阿德雷德市的歷史上還是第一次。之所以做出這樣的改變，是因?yàn)槭虑安樵兎慨a(chǎn)拍賣信息的中國(guó)買家數(shù)量驚人，就連當(dāng)?shù)亟禺a(chǎn)行業(yè)多年的代理商們也從未見(jiàn)過(guò)這樣的盛況。

這些中國(guó)“土豪”揮金如土的購(gòu)房舉動(dòng)更是讓外國(guó)地產(chǎn)商們趨之若鶩，甚至有美國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)高呼：“謝謝上帝，他們來(lái)到這里，拯救了我們的經(jīng)濟(jì)衰退?！笨梢?jiàn)中國(guó)“土豪”在國(guó)外儼然是最“高大上”的客戶。

但是現(xiàn)如今，海外購(gòu)置房產(chǎn)的中國(guó)人越來(lái)越謹(jǐn)慎，因?yàn)殡S著時(shí)間的發(fā)展，海外置業(yè)也遭遇了或多或少的問(wèn)題，如果想要海外置業(yè)，不僅需要有足夠的精力應(yīng)對(duì)那些瑣事，還要具備事無(wú)巨細(xì)的耐心和慧眼識(shí)珠的眼光。

把握購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)機(jī)

近年來(lái)，中國(guó)人海外移民及海外置業(yè)的熱潮不斷升溫。2014年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46%。數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至165億美元。

經(jīng)?；燠E豆瓣、知乎等網(wǎng)站的網(wǎng)友都會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今網(wǎng)上的中產(chǎn)階級(jí)，尤其是文藝范兒十足、向往生活質(zhì)量不斷提高的人們，越來(lái)越多地提到“移民”這個(gè)詞，而移民的首要大事就是“置業(yè)”，可是人在他鄉(xiāng)，置業(yè)要遠(yuǎn)比在國(guó)內(nèi)顯得更加艱難一些，哪怕只是心理上的艱難。

有位移民者大學(xué)畢業(yè)后便到了澳洲打拼，經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，終于擁有了自己的一個(gè)小公司，只是在國(guó)外多年，他卻始終不曾有自己的“一畝三分地”，因此感覺(jué)不到歸屬感。

自從做了買房這個(gè)決定之后，他對(duì)悉尼的樓盤進(jìn)行了多方調(diào)查，房產(chǎn)價(jià)格、周邊環(huán)境、消費(fèi)場(chǎng)所以及小區(qū)綠化等一系列因素都被他事無(wú)巨細(xì)地納入了自己的考察范圍之內(nèi)。

起初，他去看的第一個(gè)樓盤只要40多萬(wàn)澳元，但是據(jù)他調(diào)查，這個(gè)樓盤的所在之前是一個(gè)垃圾場(chǎng)和化工廠，想到買房后家人也會(huì)來(lái)澳洲生活，他擔(dān)心這里的環(huán)境污染可能會(huì)對(duì)家人的身體造成不良影響，因此很快便放棄了。

后來(lái)，悉尼的另一個(gè)樓盤推出的房產(chǎn)價(jià)格大約在50萬(wàn)澳元左右，他在當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)友人很快購(gòu)買了，并勸他也購(gòu)置一套。但是他又因?yàn)闃潜P距離購(gòu)物中心太遠(yuǎn)，加上一些交通因素而再次猶豫。此后，他還是持續(xù)觀望狀態(tài)，繼續(xù)猶豫著又看了幾處樓盤，但最終都因?yàn)楦鞣N原因而放棄。

然而，短短幾年后，之前了解到的只要40多萬(wàn)澳元的樓盤，現(xiàn)在卻至少要70多萬(wàn)澳元， 而他在當(dāng)?shù)氐呐笥阎坝?0萬(wàn)所購(gòu)的房產(chǎn)，也漲到了60多萬(wàn)澳元。之前他一直想當(dāng)然地認(rèn)為悉尼的房?jī)r(jià)太高，樓市泡沫過(guò)大，而且還有一些當(dāng)?shù)厝寺暦Q房?jī)r(jià)會(huì)跌，于是就堅(jiān)定地守著現(xiàn)錢等待時(shí)機(jī) 。

澳大利亞的房?jī)r(jià)是因市場(chǎng)供需而發(fā)生變化的，澳洲環(huán)境優(yōu)美，教育水平更是讓無(wú)數(shù)像他一樣的外國(guó)人趨之若鶩，隨著外來(lái)移民及留學(xué)生人數(shù)的增多，房子逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)。目前，悉尼的空房率已低至1.6%左右，打算購(gòu)房的人每天要排隊(duì)看房。

由于在悉尼親眼目睹了這幾年房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，他十分后悔自己的優(yōu)柔寡斷沒(méi)有果斷地在那時(shí)候買上房子，哪怕是用于投資，收益也能很高。這位移民者的經(jīng)歷無(wú)疑是一個(gè)很好的例子，對(duì)于國(guó)人來(lái)說(shuō)，海外置業(yè)出手的時(shí)機(jī)尤其重要。

澳洲房產(chǎn)水漲船高

現(xiàn)如今，越來(lái)越多悉尼房產(chǎn)的持有者發(fā)現(xiàn)，出售房屋從未像現(xiàn)在這樣輕松。在美國(guó)，房屋拍賣通常處理的都是一些陷入困境的房產(chǎn)，而澳洲售房者則試圖在市場(chǎng)走強(qiáng)之際，將所持房產(chǎn)盡快出售。澳洲房地產(chǎn)信息商Core Logic RP的數(shù)據(jù)顯示，在悉尼舉行的房產(chǎn)拍賣會(huì)上，高達(dá)82.8%的房屋都被順利出售，這個(gè)數(shù)字無(wú)疑是驚人的。

外媒分析認(rèn)為，悉尼房屋拍賣如此順利，和人們押注澳央行將進(jìn)一步降息有關(guān)。目前，澳大利亞房?jī)r(jià)一直處于上漲趨勢(shì)。悉尼房?jī)r(jià)在2月同比上漲了14.7%，是最近5個(gè)月以來(lái)的最大增速。而更直觀的數(shù)據(jù)則出現(xiàn)在澳大利亞網(wǎng)站finder.com.au上，他們通過(guò)對(duì)比相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前澳洲房屋平均價(jià)格比三十年前高出了30多倍。

據(jù)澳媒統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的18個(gè)月里，中國(guó)房地產(chǎn)商共斥資21億澳元用于在澳大利亞購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地。除此之外，中國(guó)數(shù)家開(kāi)發(fā)商在澳大利亞?wèn)|海岸的公寓建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)值已經(jīng)達(dá)40億澳元。澳大利亞房地產(chǎn)中介公司CBRE的高管湯姆·薩瑟恩也對(duì)媒體表示，中國(guó)商家正頻繁出手購(gòu)買澳大利亞地標(biāo)性建筑。

這不禁讓人們產(chǎn)生了疑問(wèn)，為何澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有如此大的吸引力？澳洲與中國(guó)的距離不算太遠(yuǎn)，地廣人稀、氣候適宜、旅游資源豐富，移民政策也較為寬松，當(dāng)?shù)卣蚕Ｍ芊e極吸引外來(lái)投資，因此得到了許多中國(guó)投資者的青睞。

而火爆的海外投資又給澳大利亞帶來(lái)了什么呢？首當(dāng)其沖的，便是飆升的房?jī)r(jià)。據(jù)《悉尼晨鋒報(bào)》報(bào)道，澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司最近按照歷史房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做出預(yù)測(cè)，如果目前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度繼續(xù)持續(xù)，那么到2064年，悉尼住房的中位數(shù)房?jī)r(jià)將達(dá)到4849萬(wàn)至8318萬(wàn)澳元。

房產(chǎn)投資一方面的確繁榮了整個(gè)澳洲的經(jīng)濟(jì)，只是在帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，投資過(guò)快也會(huì)導(dǎo)致澳洲房?jī)r(jià)的快速上漲，增加居民住房負(fù)擔(dān)。面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的問(wèn)題，澳大利亞總理托尼·阿博特早在今年2月初就公開(kāi)表示，澳政府已經(jīng)打算嚴(yán)格限制外國(guó)人在澳購(gòu)置房地產(chǎn)，并且將重新評(píng)估該領(lǐng)域的審批制度，以確保澳洲本國(guó)民眾不會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“無(wú)家可歸”。

政策決定置業(yè)走向

澳大利亞當(dāng)局調(diào)查顯示，一些針對(duì)外國(guó)投資者的住房限購(gòu)政策多年來(lái)并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，以致不少住房被“不符合條件”的外國(guó)投資者購(gòu)買。

其實(shí)澳大利亞早就出臺(tái)了多項(xiàng)限制外國(guó)人在澳購(gòu)房的政策和法規(guī)，但先前幾屆政府因?yàn)楦鞣N各樣的原因，并未嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。所以本屆政府宣布，將出臺(tái)更完善的“審批制度和外國(guó)人購(gòu)置農(nóng)業(yè)用地的登記制度”，目的是為了“同時(shí)更好地落實(shí)針對(duì)外國(guó)人（在澳）購(gòu)置住宅的限制措施，以確保本國(guó)年輕人不會(huì)因房?jī)r(jià)高漲而無(wú)力購(gòu)房”。

于是，澳聯(lián)邦政府在2月25日公布計(jì)劃：將對(duì)海外買家嚴(yán)格征收申請(qǐng)費(fèi)，用來(lái)監(jiān)測(cè)非法購(gòu)買澳房產(chǎn)及防止海外買家擾亂澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

正當(dāng)外界對(duì)澳洲房地產(chǎn)收緊政策觀望之際，3月3日澳大利亞政府突然勒令中國(guó)恒大地產(chǎn)的一家子公司，必須在90天內(nèi)把位于悉尼的一棟海濱豪宅賣掉，澳大利亞方面稱，這套豪宅是中國(guó)投資者去年非法購(gòu)買所得。這套豪宅是恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下一家名為“金快餐”的公司去年11月花費(fèi)了3900萬(wàn)澳元購(gòu)買的，約合1.92億元人民幣。

澳大利亞之所以要勒令恒大出售這棟房屋，是因?yàn)榘拇罄麃喎慨a(chǎn)法規(guī)明確規(guī)定，外國(guó)人不能購(gòu)置澳洲二手房，只能購(gòu)買新房。因此澳大利亞方面認(rèn)為，這棟豪宅交易的過(guò)程不合法規(guī)，所以強(qiáng)制業(yè)主在90天內(nèi)出售這處豪宅。

雖然這樣的處理方式看上去合情合理，但是外界普遍認(rèn)為，這是一個(gè)收緊外國(guó)人在澳洲地產(chǎn)投資的信號(hào)。那么，澳大利亞當(dāng)局的如此“限購(gòu)”、“審查”政策又是否真的能緩解澳大利亞的投資熱潮，遏制一日高過(guò)一日的房?jī)r(jià)？

答案顯然是“治標(biāo)不治本”。這樣的政策或許可以對(duì)一些個(gè)體投資者起到遏制的作用，但是對(duì)于大型房地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這樣的政策可以說(shuō)毫無(wú)作用。

此外，澳洲房?jī)r(jià)上漲的因素并沒(méi)有看上去這么簡(jiǎn)單，更不能完全歸咎于移民的投資。這主要跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，也和歐美經(jīng)濟(jì)漸漸回升有關(guān)，這些才是真正的內(nèi)因。

因此國(guó)人在澳洲置房，除了慧眼識(shí)珠，找到出手的最佳時(shí)機(jī)外，還要耐心地研究當(dāng)?shù)氐恼呃?，這才能無(wú)往而不利。