當前房地產調控政策問題分析

摘 要 隨著近年來我國經濟的高速發展和人民生活水平的逐步提高，房地產業有了較快發展，但與此相關的房地產市場秩序混亂和房價持續非理性上漲成為制約我國房地產業持續健康發展的最大問題。在這樣的背景下，國務院及其相關職能部門出臺了一系列房地產調控政策。本文淺要分析當前我國房地產業調控政策存在的問題。

關鍵詞 房地產政策 宏觀調控 政策問題

一、調控政策主體不明確

1998年，我國政府機構進行改革，明確規定，與計劃、財政、金融三大調控方式有關的原國家計委（現稱為“國家發展和改革委員會”）、原國家經貿委員會（現與原對外經貿部合并，稱“商務部”）、財政部、中國人民銀行四個部門為宏觀調控部門。以上四個部門是否就擁有房地產宏觀調控權是法律明確規定的，其它相關部門是否也擁有房地產宏觀調控權，法律沒有做進一步明確規定。2003年，國務院提出土地是宏觀調控的手段，由此國土資源部也成為宏觀調控的部門之一。房地產調控權的配置是在法律的框架下形成的。從權力來源的角度看，在法律中明確規定哪些國家機關享有房地產宏觀調控權。目前，我國宏觀調控政策主要包括財政、金融及產業政策幾大類，分別出臺與十幾個不同政策制定機關，中央宏觀調控主體過于分散。如作為金融領域管理機關的人民銀行則偏重于防范金融風險，出臺的政策往往旨在防止房價過高出現泡沫或防止房價過度下跌而影響國內金融秩序。而建設部門作為房地產業的主管部門，則希望房地產業能保持一個高速發展水平。由于部門立場差別，宏觀調控政策存在相互消弱的弊端，很難形成調控的合理，影響調控效果。再者，房地產調控權主體過多，控權力就過于分散，當發生情況，需要擔當責任時，有可能發生各個部門相互推矮或者無人承擔責任的現象，最后產生了看不見的手打敗了多只看得見的手的房地產宏觀調控。

二、調控政策不夠全面

宏觀調控政策準確性主要可以分為三個方面：一是政策內容的正確，二是政策范圍的合理，三是政策手段的協調性。但是目前我國的宏觀調控政策卻出現以下幾個問題：

（一）政策內容的不準確

宏觀調控是市場失靈或缺陷時，政府運用經濟等相關政策的一種干預手段，是對不能發揮正常作用的市場機制的及時有效的補充，以有助于市場正常運行。宏觀調控在任何時候都不能也不應該替代市場機制，也不能干涉企業的自主經營和管理。宏觀調控應該是間接的，具有指導意義的，不能直接指揮市場主體的經營活動，干預經濟自由。

（二）政策范圍的不合理

宏觀調控的范圍是一個實證性的問題，每一次宏觀經濟波動的影響因素在每個時期都不是相同的，因此，房地產宏觀調控政策范圍也是在不同時期是有所不同的。從1998年至今的房地產宏觀調控政策過程中，溫和調控期和嚴厲調控期兩個階段的調控目標都是抑制房價上漲。但是在該階段政策實施之后，其效果并不明顯。調控政策脫離了市場，政策范圍劃定不合理是政策失效的一個重要原因。目前，房地產市場供需失衡是導致我國房價持續上漲的主要原因。因此，房價問題的解決應該以“實現供需結構的相對平衡”為切入點，在著力增加住房供給數量、優化供給結構的同時也要注重加強對投資、投機需求的抑制。

（三）調控手段相對單一

房地產宏觀調控手段主要可以分為三種：經濟手段、行政手段和法律手段。這三種調控手段的內容和方式不同，針對的對象和任務也有所不同，如經濟手段，通過調整市場主體的利益關系來影響經濟行為的一種宏觀管理手段。主要是通過貨幣、財政稅收、土地等經濟機制來引導房地產經濟的良好運轉，實現房地產總供需的動態平衡。它主要是利用經濟杠桿來調節市場主體間的利益分配。行政手段，具有強烈的政府意志，是政府采取帶著強制性的行政命令、指示、規定等措施，來調節和管理國家經濟的手段。法律手段是通過規范生產經營的宏觀調控，不論是制定國家計劃，還是產業政策，或者實施行政干預，都必須有法律依據。這些手段在房地產宏觀調控中要根據房地產市場的不同階段、對象、以及范圍的具體情況有針對性的運用，這樣才可以起到積極、及時、有效的效果。一般來講，宏觀調控是以經濟手段為主，法律手段為保障、行政手段為輔。但是由于房地產市場與一般市場的特殊性，涉及的土地資源屬于國家所有，不能完全通過市場調節，需要政府的供給，因此房地產市場的調控就趨于復雜化，用單一的政策和手段可能出現相互沖突和消弱調控效果。

三、調控政策程序不完善

權力都有無限擴張的本性，除非遇到不可逾越的障礙，否則不會停止。行政權力擴張定律認為，在行政機關任職的每一個人都必須擁有相應的權力才能完成所承擔的責任和義務，而他們所掌握的權力都有無限護張的可能性。房地產調控也符合這個定律。程序的本質就是要限制權力的濫用和肆意行駛，通過承認或規定相對方充分的程序性權力，將政府權力的行駛置于相對方的監控之下，這表示掌握權力的人在擁有實體權利的同時必須承擔相應的程序義務，讓權利的形式達到“最大的理性”。由于我國改革開發之前長期處在計劃經濟體制之下，關于規范政府調控市場行為的法律體系還處于缺失狀態，因此政府在運用宏觀調控手段對房地產市場進行調控時缺乏統一的程序性規則和制度。

我國房地產宏觀調控政策主要是以“規定”、“通知”、“意見”、“辦法”等規范性文件形式出臺，其政策有濃重的行政色彩，效力層級較低。這些規范性文件沒有相關權力義務及法律責任的規定，缺少了強制力、權威性、穩定性和嚴肅性，且難以操作和執行。因此，需要建立一個嚴謹的調控程序，規范調控權主體的行為，增加其責任和義務，保障被調控者的利益，促進房地產市場發展向健康、有序的方向前進。

參考文獻：

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