被誤讀的中國海外購房者

對中國人海外購房置業的情況，當前輿論存在著一定程度的誤讀和主觀臆測。從一些跨國不動產咨詢顧問機構的統計分析數據來看，盡管中國人熱衷海外購房，但中國尚不是海外置業比率最高的國家。倫敦最大的外國買家是新加坡人，美國房產最多的還是加拿大居民，這恐怕是許多人都不知道的事。

誰是最大買家

全球海外購房置業的最大買家是誰？

房地產咨詢顧問機構萊坊房地產經紀公司總部設在英國倫敦，在全球六大洲設有335個辦事處，每年都會研究全球富人的財富轉移情況。該公司亞太區研究部主管尼古拉斯·霍爾特告訴記者，據2015年的最新統計，從全球超高凈值人士（扣除自住房屋之外，凈資產為3000萬美元的人士）來說，德國和阿聯酋兩國在海外房產投資的份額在整個房產投資方案中最高，達到40%。

此外，新加坡、馬來西亞和肯尼亞也有30%的富豪在海外購置了房產；美國、英國、新加坡和西班牙則有20%的富豪在海外購置了房產，而中國這一數字只有5%。

國內的同策咨詢也做過類似的研究。同策咨詢研究部的監測數據顯示，截至2013年末，全國擁有1000萬元資產以上的高凈值人群有109萬人，目前高凈值人群投資海外的資產比例普遍較低，他們平均海外投資占到其總資產的比例約為16%。其中，半數以上的高凈值人群海外資產配置比例不足5%。

那么，向李克強總理提問的英國《金融時報》記者所說的“現在中國公民已經是紐約、悉尼、倫敦等地最大的海外顧客群體了，當地房價隨之被明顯抬高”這一點是否成立？

尼古拉斯·霍爾特告訴記者，倫敦最大的外國買家是新加坡人，而非中國居民。對于中國買家來說，最受歡迎的價格區間是50萬-100萬英鎊，約合465萬-931萬元人民幣。截至2014年8月，倫敦市中心這個價格區間18.7%的住宅物業是中國人購買的，同比增長11.9%。

“對于整個英國來說，中國人也排不到前三，在英國置業的主力應該是俄羅斯、中東和德國這些國家的居民。”在英國有大量業務的萬國置地集團總裁史銳雪告訴記者。

美國佛羅里達奧蘭多房地產中介公司CEO宋儉說，目前購買美國房產最多的還是加拿大居民，但是具體到不同州和不同城市，情況也不太一樣，比如在佛羅里達州，最大的海外置業群體是英國人和巴西人。

不容忽視的“瘋狂”

盡管中國還不能躋身最大海外置業軍團，但近年來海外置業人數激增也是不爭的事實。

“如果問我對中國人買房的印象，那就是太瘋狂了。你們常說的中國城，其實在紐約有3座，我前不久去皇后區的朋友家，原本那條街上的別墅住的都是白人，現在有一半以上都是中國人了。”家住紐約布魯克林區的科瑞妮·陳告訴記者。

全美房地產經紀人協會（NAR）發布的數據顯示，在購買美國房產的外國買家中，中國買家的比例一路攀升，已從2011年的9%、2013年的12%，上升至2014年的16%。

瑞士信貸銀行發布的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元在澳大利亞購買房產，這相當于該國新造房屋中有1/8被中國人買走。根據新加坡市建局的統計數字，過去3年（2012年至2014年），在新加坡的大多數房地產項目中約有30%為境外客戶。其中，中國買家在境外買家中占比約30%，成為最大的外國買家。

中國國家統計局的數據顯示，2015年2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，新建住宅銷售價格連續第10個月下滑。隨之而來的正是海外置業的火爆。

仲量聯行年初發布的報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，與2013年相比，同比增長了46%；僅2014年上半年，中國私人海外房產投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規模；商業地產投資超過112億美元，中國在海外商業地產上的投資首次超過國內。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

或許出于統計口徑的原因，來自全美房地產經紀人協會的數字更加惹眼：2013年4月-2014年3月的一年間，國際買家在美國購房總額達922億美元，同比增長35%。同期，中國人在美購房總額達220億美元，相比前一年的123億美元，同比飆升近80%。

“我們預計，2015年中國個人海外房產投資總額將是2014年的兩倍，有望達到350億美元。預計未來5-10年中，這個數字將會以平均每年150%-200%的速度增長。”史銳雪告訴記者。

從學區房到一居室

2013年，《金融博覽·財富》雜志聯合數字100市場研究公司對中國公民海外置業的目的展開了一系列在線調查。調查數據顯示，超過4成的受訪者到海外置業主要是為了子女的教育。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業城市，近一半高凈值人群選擇學區房。學區房的魅力可見一斑。

位于美國加州洛杉磯郡的圣馬力諾，就是加州數一數二的學區房所在地，因此備受中國買家的青睞。根據2010年美國人口普查，圣馬利諾市人口亞裔占了53.5%，“由于大量中國人涌入，現在圣馬力諾一套有百年歷史的老房子，都能賣到200萬美元（約合1239萬元人民幣），而且全球金融危機時都沒怎么降價。”一位專注美國市場的投資顧問告訴記者。

另一個備受中國買家青睞的“學區”是位于南加州的阿卡迪亞，因為學區房的概念，阿卡迪亞房價已經超出2007年高峰期的39%。單是2013年，只有5.6萬人口的阿卡迪亞就有90多棟房子以250萬美元（約合1548萬元人民幣）以上的價格成交。

但如今，這種趨勢已經被投資所取代。在2015年春季房展會上，記者發現，純粹以投資為目的的人數大為增加，嘉美東方的置業顧問告訴記者，以美國為例，購買商品住宅毛收益率一般在6%，即使扣除物業費、房產稅等費用后，也比國內一些大城市2%的租金回報率要高。

澳大利亞的情況更具吸引力。購買美國房產首付需要50%，但是澳大利亞的很多項目只需要10%的首付，而且貸款利率也和美國相似，只有4個百分點左右，二三十萬澳元的首付款，吸引了大量純投資需求的客戶。相對應的是，本屆房展會上，僅澳大利亞就來了35家參展單位。

“上周六我們做了一場加拿大房產的推介會，現場成交了15個客戶，全部是購買一居室兩居室的小戶型，他們的目的很簡單，就是投資。從去年開始，尤其是今年一季度以來，以純投資為目的咨詢越來越多，增長比例已經超過因自住和留學而進行的海外置業，預計以后也會以投資為主。”史銳雪告訴記者。

當地人的“羨慕嫉妒恨”

隨著中國居民的海外置業熱潮，“中國買家購買力強勁，被指抬高美國舊金山房價”、“倫敦再現樓市泡沫，英媒稱中國買家推高房價”之類的報道頻見報端。

與此同時，多國也出臺了限制外國人置業的政策條文。2014年11月6日，英國移民新政正式實施，投資額由原先100萬英鎊漲至200萬英鎊，且200萬英鎊并不包含房地產投資，以鼓勵投資者將資金投入實體經營的項目。

2015年2月25日，澳大利亞聯邦政府公布計劃：對海外買家嚴格征收申請費，用來監測非法購買澳房產及防止海外買家擾亂市場價格。這是繼新加坡、加拿大等之后，又一收緊外國人購買房地產的國家。

“說中國人炒高世界房價，其實有點危言聳聽，需求增加房價自然會上漲，近年來中東國家、俄羅斯都是海外置業大戶，所有國內房地產市場不明朗的國家，都在往美、英、澳、加等國投資，我不認為中國人在惡意炒房，而是進行一個長線投資。”史銳雪對記者表示。

不過，對中國買家，政府、開發商和當地居民的態度不盡相同。

澳大利亞財政部聯邦議會秘書史蒂文·喬博說，房價上漲的罪魁禍首是政府政策導向和房屋短缺現狀，并非外國投資者。

新西蘭總理約翰·基表示，中國買家投資房地產問題并不大。新西蘭新經濟研究所首席經濟師伊奎布估算，海外買家最多只占當地房地產市場8%，不算主力，就算對海外投資者限制也不會根本上解決房價通脹問題。

總體來說，吸引外國居民在本國置業，可以吸引更多的資金，并刺激實體經濟，因此政府大多還是持歡迎態度。

“現在國外開發商都很重視中國市場，以前不少海外開發商都是把當地滯銷的項目拿過來賣，現在則是將熱門的樓盤推薦給我們，而且是全球同時發售，我們還經常優先挑一些戶型方正，朝向好的房子，提供給中國買家。”史銳雪表示。

不過，用科瑞妮·陳的話說，本地居民看中國人是“羨慕嫉妒恨”，既對某些中國富豪一擲千金的置業行為羨慕不已，也有對新移民帶來的房價上漲、工作機會減少等情況的擔憂和不滿。

（文據《財經國家周刊》）