榮盛發展：調結構應對小城市房價下跌 多渠道緩解資金壓力

京津冀概念推動下的榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”）能否順勢再成長？

在2015年一季度，公司業績出現波動，且管理層預計上半年結算收入及利潤較上年同期有一定幅度下降，那么公司能否完成2015年度銷售任務？公司又將如何抓住京津冀一體化政策下的機會，帶動相關項目區域房地產市場的發展？

為了幫助投資者更好地了解公司經營現狀，8月4日，《投資者報》記者就以上問題致函公司董秘陳金海，并得到詳細回復。

結構調整應對三四線房價下跌

2015年一季度，公司上市以來首次出現業績同比下滑：營業收入比上年同期下降5.6%，歸屬母公司股東的凈利潤下降20.6%。公司管理層預計，由于可結算項目減少，上半年凈利潤最高降幅為30%。在2014年，公司營業收入和凈利潤的增長速度也出現下降。

對于業績波動，公司表示“房地產行業屬于周期性行業，受政策和行業自身發展規律的制約，以及公司自身發展階段、項目布局和結算等因素的影響，收入和業績出現一定的波動是正常現象。公司在多年高增長之后，受行業、區域市場、競爭格局、管理規模等因素的影響，從2014年起，業績的增速有所下降，這屬于公司發展過程中的階段性現象。”

公司同時還表示了對重新獲得業績增長的信心。“從今年以來的銷售情況來看，在經歷了第一季度的低迷之后，公司項目所在的大部分區域的銷售狀況具有明顯好轉，特別是公司項目較多的南京市、廊坊市、滄州市等區域表現良好，為公司完成2015年度銷售任務打下基礎。”

公司目前地產項目多布局在三四線城市。根據公司去年年報中的2015年度開工、竣工計劃，公司在沈陽等二線城市有17個項目，三四線城市46個項目（京津冀區域內項目18個，京津冀區域外項目28個）。

而根據中國指數研究院數據顯示，2015上半年一線城市住宅價格累計上漲5.17%;二線城市累計下跌0.75%;三線城市累計下跌1.25%。目前有近30個地產項目位于京津冀區域外的三四線城市，其房價仍然處在下行區間，公司如何應對這些區域房價下調的風險？

對此，榮盛發展回復稱：“自2014年初以來，部分三線城市由于供求關系失衡，導致市場銷售形勢下滑，銷售速度下降，部分企業采取以價換量的策略促進銷售，給當地市場的銷售價格帶來壓力。但是公司作為在諸多項目城市的第一品牌，擁有很好的市場形象、產品質量和客戶認知度，公司的產品具有一定的市場溢價，因此，上述價格調整對于公司在部分三線城市的銷售和利潤影響不大。”

“加之最近幾年，公司已經加大了城市結構調整的力度，更多的項目向二線或者準二線城市傾斜，減少了三線城市的數量和項目體量，平滑了三線城市的不利影響。”榮盛發展相關人士稱，“此外，公司還通過產品結構調整，加大改善性需求的比例，擴展了商業綜合體的領域。通過以上多項措施的共同作用，公司能夠較好的應對價格壓力。”

發債定增緩解下半年資金壓力

2015年一季度，榮盛發展經營活動所產生的現金流凈額為-31.1億元，幾乎是2014年底-16.6的兩倍。在手現金對一年內到期的長短期負債的覆蓋比例為34%，而且還有77億元的以工程款為主的應付賬款要付，公司在一季度是否面臨較大短期資金壓力？未來將如何緩解？

榮盛發展董秘陳金海稱：“公司有完善的資金管理流程，在確保公司現金流和經營安全的前提下，合理使用財務杠桿。實踐證明，無論過去多年市場和行業如何波動，公司的資金安排和現金流均未出現狀況。”

“目前，公司59億元的公司債已經全部發行完畢，票面利率遠低于公司此前的平均融資成本，對于改善公司的財務結構、降低公司財務成本有積極的作用。公司的非公開發行也已經取得中國證監會的核準文件。通過借助資本市場融資工具，將極大地改善公司的資金實力和負債結構。”

除借款融資外，陳金海還稱，“對于公司來說，最重要的資金來源還是銷售回款。我們將抓住目前市場回暖的有利局面，加大銷售和回款力度，打造更好的現金流和資產負債表。”

目前公司最大的看點就是布局京津冀。2015年年初，公司耗資22.4億元取得河北廊坊市開發區70萬平方米土地使用權，廊坊項目占比將明顯提升。在環首都的其他區域，如滄州、秦皇島等地，榮盛發展也均有項目。公司如何抓住京津冀一體化政策下的市場機會，帶動相關項目區域房地產市場的發展？

公司回復稱：“公司總部位于河北省廊坊市，在廊坊及河北眾多地市深耕多年。自2014年初以來，公司在戰略上做出了聚焦京津冀的決策，加大了在廊坊及河北其他區域拓展項目的力度和速度。公司希望通過上述戰略的調整和努力，使得京津冀區域的項目數量、質量、產品類型更多、更豐富，適應京津冀協同發展下的客戶需求，抓住京津冀一體化的機遇再獲發展。”盡管公司方面對各種問題應對自如，但效果如何仍有待下半年實際效果檢驗。