萬科試水先租后買

作為房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科A（000002.SZ）的一舉一動總能挑動人們的神經(jīng)，這一次是重慶萬科試水先租后買。據(jù)稱，重慶西九項目希望通過這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關(guān)懷。

這是行業(yè)發(fā)展趨勢所向還是公司轉(zhuǎn)型個案需要？

國內(nèi)地產(chǎn)商由售轉(zhuǎn)租是大勢所趨

盡管萬科回應(yīng)稱，各地公司在推廣長租公寓業(yè)務(wù)時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統(tǒng)一部署。但筆者以為，從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向及成熟市場的相關(guān)經(jīng)驗等方面看，國內(nèi)房企的主營業(yè)務(wù)由售轉(zhuǎn)租是大勢所趨。

首先，由售轉(zhuǎn)租是樓市結(jié)構(gòu)變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構(gòu)成看，目前國內(nèi)房企以租賃為主要收入來源的極少（上市公司中僅有深物業(yè)、陸家嘴等個案），絕大多數(shù)以住宅開發(fā)為主業(yè)，以萬科為例，其開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤占比近些年來一直都在98%左右，是典型的“一業(yè)獨大”。國內(nèi)房企的這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，與過去十幾年中國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積大幅提升，房地產(chǎn)市場的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)短平快資本收益率高等密切相關(guān)。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來不斷下降。目前四個一線城市二手房交易量已超過新房，40個重點城市二手房占總交易量的比例已達40%，而三四線城市已現(xiàn)明顯的住房過剩，未來各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場幾乎都是以存量房交易為主的市場，比如美國，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對應(yīng)，成熟市場的房地產(chǎn)企業(yè)，很多都持有大量物業(yè)并將租賃業(yè)務(wù)作為主要業(yè)務(wù)，這跟國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有較大不同。

伴隨著樓市供求關(guān)系和交易結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式轉(zhuǎn)型勢在必行，由單一注重開發(fā)轉(zhuǎn)向包括租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，已成為一種必然選擇。

第二，由售轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)去庫存背景下無奈而現(xiàn)實的選擇。近兩年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前的供不應(yīng)求、房價暴漲，轉(zhuǎn)向整體過剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場已普遍出現(xiàn)供過于求、價格下跌的情況。從近幾年的年度報告看，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在北上廣深一線城市，占比超過八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫存和應(yīng)收賬款不斷上升等問題。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國商品房待售面積68632萬平方米，環(huán)比增加2122萬平方米。在樓市去庫存大背景下，與其將庫存房閑置浪費，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬科而言，在庫存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬科的樓盤大多是精裝修房（其他開發(fā)商大多是毛坯房），由售轉(zhuǎn)租相對容易。

其實，SOHO中國（00410.HK）在地產(chǎn)界比萬科還早實施“由售轉(zhuǎn)租”，2012年8月即宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景同樣是商業(yè)地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，庫存驟增。近兩年，SOHO中國的開發(fā)業(yè)務(wù)收入不斷下滑，但營業(yè)收入中物業(yè)租金占比不斷提升，2014年年報中，租金收入占比已升至7%。

第三，由售轉(zhuǎn)租是國內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一隅。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生深刻變化的當下，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利模式創(chuàng)新的大幕已經(jīng)拉開，而開發(fā)長租公寓是其重要舉措。

作為行業(yè)領(lǐng)跑者，2015年半年報中，萬科已明確表示，將加強對養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等方面的探索力度。并著力構(gòu)建試錯機制、賽馬機制及事業(yè)合伙人制，鼓勵一線城市公司推動創(chuàng)新業(yè)務(wù)，鼓勵員工內(nèi)部創(chuàng)業(yè)和離職員工再創(chuàng)業(yè)等。

在2015年8月的業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁郁亮曾表示，萬科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競爭力。預(yù)計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務(wù)。目前，萬科在廣州、廈門、西安、重慶等多個城市的10余個長租公寓項目已開業(yè)。而重慶西九項目試水“先租后買”，不過是其中長租公寓營銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

租賃公寓項目將成為萬科未來幾年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的一個重點，并可能對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。

短期將面臨業(yè)績調(diào)整

如上所述，重慶萬科的先租后買案例，是國內(nèi)房企在市場出現(xiàn)重大變化后的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型選擇，是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，有其必然性。與此同時，對其他房企的經(jīng)營管理也具有借鑒、參考意義。

房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)或先租后買，對公司和市場主要有以下影響：

第一，長租公寓與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間存在協(xié)同效應(yīng)，相輔相成。長租公寓的租客是潛在的購房客戶，可以幫助公司的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提前鎖定客戶，進而節(jié)省開發(fā)項目的營銷費用，而對長租客戶“先租后買”，實行購房優(yōu)惠，也可以推動長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓和未來購買的住宅是兩類不同的產(chǎn)品，不能理解為對原有住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。

第二，發(fā)展長租公寓（或開發(fā)租賃項目）業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。與短平快資本回報率較高的房地產(chǎn)開發(fā)銷售項目不同，長租公寓項目資金沉淀大，項目投資回收周期較長，資本回報率較低，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力和資本運營能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因為由售轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型難面臨被市場淘汰的風(fēng)險。由此也將促進國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融業(yè)的融合，大大推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展。此次重慶萬科的租金抵房款聯(lián)合促銷做法，與此前國內(nèi)開發(fā)商常用的“押金抵房款”促銷并無本質(zhì)的不同，但是卻被解讀為金融創(chuàng)新之舉。

此外，萬科此前已聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs產(chǎn)品，這將有利于公司開展長租公寓項目。

第三，發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)有利于提升房地產(chǎn)公司的估值。房地產(chǎn)開發(fā)型業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率相對較高，但經(jīng)營業(yè)績波動較大，通常被認為是強周期性行業(yè)，因此用市盈率法的估值較低。而物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)收益率相對較低，但現(xiàn)金流和經(jīng)營業(yè)績較穩(wěn)定，因此該業(yè)務(wù)應(yīng)給予較高的估值，進而有利于改善國內(nèi)房企的整體估值水平。

第四，大力發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)對房屋租賃市場影響較大。目前，國內(nèi)租房市場很不發(fā)達，一方面城市化過程中，大量流動人口進入城市特別是一線城市，但憑其收入無力購房只能租房;另一方面各地的房屋租賃市場除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個人房東提供，租房市場服務(wù)較差，也較不規(guī)范，這進一步強化了中國人“愛買房不愛租房”的觀念，形成惡性循環(huán)。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來推行限購政策，一定程度上影響了租房房源供給，導(dǎo)致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費。

房企轉(zhuǎn)型做長租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價格上漲，而且可以提供優(yōu)質(zhì)的房源與租賃服務(wù)，促進房屋租賃市場的規(guī)模經(jīng)濟和規(guī)范發(fā)展。

第五，發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)對房企經(jīng)營業(yè)績短期可能有負面影響。如果房企單純將滯銷房屋改為租賃項目，則可以迅速為公司帶來新的利潤增長點，但在初始期，租金收入占比很小，暫時還不可能對公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生實質(zhì)性影響。而如果是專門開發(fā)長租公寓用于長租，則可能因為前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)慢，房租收入較低等原因?qū)е路科蠼?jīng)營業(yè)績短期內(nèi)下滑，而在房價快速下跌過程中，還可能出現(xiàn)短期內(nèi)房租收入不抵物業(yè)貶值等情況。因此，在長租公寓項目開發(fā)時，要做好可行性論證，測算項目融資成本、長期租金回報率、項目凈現(xiàn)金流量等。對于萬科這樣融資成本較低的大型房企而言，其開發(fā)長租公寓有其獨特優(yōu)勢，但對那些融資成本較高的房企未必合適。而從SOHO中國三年來的情況看，房企的“由售轉(zhuǎn)租”是一個艱難而痛苦的過程——2014年SOHO收入較上年下降58%，凈利潤下降45%。

作者為上海師范大學(xué)商學(xué)院投資系副教授、管理學(xué)博士