空置是種“病”：有人無房住，有房沒人住

“有人有房不住，有人沒房住”，關(guān)于房屋空置率的討論，往往將人們對于住房矛盾的憤怒撩撥到了極點。城市化的進(jìn)程中，人們對城市住房的需求由不斷增加開始轉(zhuǎn)入平衡，而今逐漸變得過剩，這種“病態(tài)化”的現(xiàn)象不僅使房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻考驗，甚至還會阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

全國城鎮(zhèn)空置率達(dá)22.4%

空置的房屋不一定是“空置房”，空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。不過也有很多人將空置房狹義地理解為“空置的房間”。其實這與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關(guān)房”，即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”。由于遺產(chǎn)、贈予或者改善性需求的購買、投資性需求的購買，在這個住房緊缺的年代，卻有很多家庭特別是重慶本地家庭，可能都擁有不止一套住房。而隨著人口結(jié)構(gòu)的改變，很多擁有多套住房的家庭，用來自住的可能僅僅只有其中一套，這樣就導(dǎo)致了空關(guān)房屋的出現(xiàn)。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》調(diào)研報告顯示，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，相當(dāng)于每五套房屋中就有超過一套房屋在空置。其中，北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。中國城鎮(zhèn)家庭自有住房擁有率已經(jīng)很高，而且還在迅速上升。截至2014年3月底，城鎮(zhèn)家庭自有住房擁有率已達(dá)到89%，已基本實現(xiàn)“居者有其屋”。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率上升迅速，2014年3月底已達(dá)21%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場的效率，是社會資源的巨大浪費。

空置房阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展

空置房的產(chǎn)生可能有以下幾個原因：第一、一人擁有幾套房。第二、居住人離開原居住地到其他城市定居，原住房閑置。第三、炒房，投資投機(jī)性購房空置待漲。第四、開發(fā)商部分囤積以待房價上漲。

其實城市大量的空置房出現(xiàn)并不正常。中國正在進(jìn)行的城市化進(jìn)程使大量鄉(xiāng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，客觀上不斷推高房價，使很多人看到了房地產(chǎn)的投資價值，開始把很多資金轉(zhuǎn)向房產(chǎn)投資而產(chǎn)生了大量空置房。城市大量的空置房的出現(xiàn)極不利于社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在國外的很多地區(qū)，房屋的大量空置正影響著經(jīng)濟(jì)。

位于俄羅斯的“莫斯科城”是莫斯科市一個由摩天大樓“填充”的金融中心，這個標(biāo)志性的金融區(qū)，被定位國際性的商業(yè)中心、娛樂中心和生活中心。然而，這個令全球矚目的金融區(qū)羞愧的是，金融區(qū)近乎“半空”。不動產(chǎn)咨詢公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“莫斯科城”45%的區(qū)域處于空置狀態(tài)。

雖然空置率極高，但是“莫斯科城”的辦公樓隊伍還在繼續(xù)壯大。2014年底，英國《泰晤士報》刊文稱，當(dāng)俄羅斯的坦克吸引了全球的目光后，俄羅斯銀行所面臨的困境逐漸被淡化，而花費120億美元修建的“莫斯科城”無疑就是一個警示信號，提醒俄羅斯正在面臨的經(jīng)濟(jì)困境。

除此之外，我國內(nèi)蒙古鄂爾多斯也面臨著同樣的問題，這個“千萬富翁之城”在第二波的“全球金融危機(jī)”之后，資金鏈斷裂，無人居住的房子變成名副其實的“鬼城”——白天人少，晚上無人。

空置住房越多風(fēng)險越高

《城鎮(zhèn)住房空置率及住宅市場發(fā)展趨勢》報告顯示，從住房類別看，全國空置率最高的是商品房，達(dá)26.3%;緊隨其后的是經(jīng)濟(jì)適用房，空置率達(dá)23.3%。

從收入層次看，中、高收入階層的房屋空置率更高，占比達(dá)57.5%，此類數(shù)據(jù)在重慶可找到具體案例，如位于重慶大學(xué)城的某一別墅項目，交房四年有余，目前的入住率不到20%，項目的房屋墻體也因長時間無人管理，受雨水侵蝕，墻體開始泛黃。對此，物業(yè)管理人員的說法則是，“業(yè)主自己不入住，我們也沒有辦法。”

別墅作為高級置業(yè)，大多修建在郊區(qū)，所以因區(qū)域發(fā)展的原因，周邊配套設(shè)施不完善，業(yè)主不入住尚可理解。但高層作為剛性需求，其空置率高，只能說明，購房者有多套房屋，坐等升值，待到時機(jī)成熟之時，高價賣出，實現(xiàn)利益的最大化。位于江北區(qū)石馬河的某樓盤就是這種情況，該樓盤已交房一年有余，目前的接房率還不到50%，記者隨機(jī)采訪了一位業(yè)主，該業(yè)主稱：“我們這個小區(qū)人少得可憐，我們那一層就我們一家入住，晚上過了8點，都不敢一個人回家。”

記者經(jīng)過多方采訪發(fā)現(xiàn)，空置率高的樓盤大多出現(xiàn)在較為新興的區(qū)域，如位于北部的空港新城、南部的茶園新城、西部的大學(xué)城區(qū)域，由于配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致眾多業(yè)主不愿入住新房。

受2014年整體市場冷清，房價下降影響，大學(xué)城和一些新興區(qū)域的房價出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致前期購房者多支付上萬元，一位在大學(xué)城購房了兩套住房的業(yè)主張潔說道：“當(dāng)時看大學(xué)城的房價便宜，買了兩套，準(zhǔn)備等以后成熟了賣掉，誰知道降了這么多，兩套房子虧了20萬元左右，早知道我還不如投資股票。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋的大量空置，會讓市場變成空有外在的驅(qū)殼，造成樓市繁榮的假象，一旦房價下跌，空置住房將存在虧本甚至資不抵債的風(fēng)險。

（《重慶青年報》 2015.3.12）