我國工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)估算

曹清峰　王家庭

[內(nèi)容摘要]文章基于2003-2012年我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，通過估計(jì)工業(yè)生產(chǎn)函數(shù)得到工業(yè)用地的年租金，進(jìn)一步利用租金現(xiàn)值法得到工業(yè)用地的年均衡價(jià)格，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國城市工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)進(jìn)行了估算。研究表明：2003-2012年我國城市工業(yè)用地與居住用地實(shí)際比價(jià)為0.17，而測算得到的合理比價(jià)為0.43，整體上我國工業(yè)地價(jià)以被低估為主。工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)和實(shí)際比價(jià)形成了明顯的“剪刀差”，且其差值在近年來呈擴(kuò)大趨勢，工業(yè)地價(jià)被低估的現(xiàn)象不斷加劇。從區(qū)域差異來看，東部地區(qū)城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)的不合理程度最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低。最后，本文針對(duì)如何構(gòu)建工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)機(jī)制提出了相應(yīng)政策建議。

[關(guān)鍵詞]工業(yè)地價(jià)；居住地價(jià)；租金現(xiàn)值；合理比價(jià)

一、引言

2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定明確提出，要“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格”。這一決定的背后主要反映了多年來我國工業(yè)用地出讓的扭曲和未來改革的重點(diǎn)。2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中也再次重申了這一改革方向。

從土地出讓政策上看，自2003年起我國居住和商業(yè)用地開始采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場化運(yùn)作方式出讓，而工業(yè)用地長期采用非市場化方式出讓，直到2006年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，才明確規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中地方政府基于招商引資的需要，往往通過低價(jià)甚至零地價(jià)、負(fù)地價(jià)出讓工業(yè)用地。這使得長期來我國工業(yè)地價(jià)明顯低于其市場價(jià)值，工業(yè)用地與居住用地的比價(jià)過低。以我國35個(gè)大中城市為例，2003-2012年平均工業(yè)地價(jià)為598元/平方米，而同期平均居住地價(jià)為3556元/平方米，工業(yè)地價(jià)僅為居住地價(jià)的17%。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國工業(yè)用地價(jià)格形成機(jī)制具有自身特點(diǎn)。首先，我國土地交易一級(jí)市場由政府壟斷，因此地方政府在土地市場中發(fā)揮了非常大的作用。蔡軍和陳飛等對(duì)1991-2008年我國城市居住與工業(yè)用地比例進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)用地出讓制度改革、政績考核及現(xiàn)有的稅收體制導(dǎo)致地方政府2002年之后的供地偏好轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生了低價(jià)、超量供應(yīng)工業(yè)用地與高價(jià)、縮量供應(yīng)居住用地的供地傾向，致使我國城市工業(yè)與居住用地供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。王家庭和曹清峰等從產(chǎn)業(yè)集聚和政府作用兩個(gè)角度研究了工業(yè)地價(jià)的影響因素，發(fā)現(xiàn)在2006年工業(yè)用地出讓制度改革之后，市場土地總供給才對(duì)工業(yè)地價(jià)有顯著影響，這意味著在此之前由政府主導(dǎo)的劃撥等非市場轉(zhuǎn)讓方式在工業(yè)用地市場上起了主導(dǎo)作用。其次，在我國地方官員“晉升競標(biāo)賽”治理模式下，地方政府往往以壓低工業(yè)地價(jià)的方式來換取產(chǎn)業(yè)的遷入。吳宇哲利用博弈論分析了我國低工業(yè)地價(jià)的形成機(jī)制，認(rèn)為區(qū)域間的政策博弈導(dǎo)致了我國低工業(yè)地價(jià)的形成。王賀嘉和宗慶慶等的實(shí)證研究表明，片面追求經(jīng)濟(jì)增長的地方政府在地區(qū)博弈中存在一個(gè)“競次到底”的占優(yōu)策略，在該占優(yōu)策略下地方政府都沒有激勵(lì)去改變策略，從而導(dǎo)致工業(yè)地價(jià)長期保持在較低水平上。

另外，國外由于工業(yè)用地市場化程度高，大都研究土地不同特征因素對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響。如Ambrose采用特征價(jià)格模型檢驗(yàn)土地本身的物理特性和區(qū)位特點(diǎn)對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響。類似地，Kowalskiand Paraskevopoulos以Detroit（美國）為樣本分別檢驗(yàn)了與空間和時(shí)間相關(guān)的變量對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響。Lockwood and Rutherford則采用結(jié)構(gòu)方程模型來處理影響因素，發(fā)現(xiàn)在1987-1991年Dallas工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格主要與當(dāng)?shù)厥袌鰸摿Α⒉粍?dòng)產(chǎn)本身屬性和區(qū)位有關(guān)。Thompson and Tsolacos的研究則表明土地價(jià)值在決定工業(yè)用地價(jià)格時(shí)有重要的影響。此外，也有學(xué)者從環(huán)境污染對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響這一角度展開了研究。

從目前來看，我國工業(yè)土地市場存在的問題主要是由于市場化程度較低而導(dǎo)致的地價(jià)水平過低的問題。由于我國居住和商業(yè)用地早在2003年便已經(jīng)實(shí)行招拍掛方式出讓，目前其價(jià)格已經(jīng)基本反映了市場的均衡價(jià)格，所以對(duì)我國工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)的估算主要集中在對(duì)工業(yè)用地合理價(jià)格的估算。但目前國內(nèi)在該方面以定性分析為主，缺乏相應(yīng)的定量研究。因此，本文試圖利用2003-2012年我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，通過對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的估算，形成對(duì)我國城市工業(yè)和居住地價(jià)合理比價(jià)的定量標(biāo)準(zhǔn)，以期為相關(guān)政策實(shí)踐提供理論依據(jù)。

二、工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)測算的基本框架

我國城市土地市場可分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場。一級(jí)土地市場主要指土地使用權(quán)的出讓市場，交易雙方為作為土地所有者的國家與不同土地使用權(quán)主體；二級(jí)市場主要指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)市場。目前一般認(rèn)為我國土地交易的二級(jí)市場是一個(gè)相對(duì)完善的市場，而一級(jí)市場的市場化程度較低。本文所研究的工業(yè)用地與居住用地的比價(jià)針對(duì)的是一級(jí)土地市場而言，因此，本文所測算的工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)主要指工業(yè)用地與居住用地一級(jí)交易市場均衡價(jià)格的比值。

我國工業(yè)用地與居住用地交易的市場化程度存在很大差異，居住用地交易的市場化程度要高于工業(yè)用地市場。我國居住用地在2003年便已經(jīng)采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場化方式出讓，而直到2006年后工業(yè)用地才采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來出讓。由于本文的樣本期為2003-2012年，因此，假定2003年之后居住用地價(jià)格基本上反映了其市場均衡價(jià)格。

此外，注意到盡管2006年后工業(yè)用地也已經(jīng)采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來出讓，但現(xiàn)實(shí)中地方政府仍然存在低價(jià)達(dá)成交易的動(dòng)機(jī)。基于穩(wěn)健性的考慮，本文假定在整個(gè)樣本期內(nèi)工業(yè)地價(jià)都沒有充分反映市場均衡價(jià)格。另外，從現(xiàn)實(shí)中我國工業(yè)用地與居住用地的比價(jià)變化來看，以35個(gè)大中城市的平均水平為例，2003-2012年工業(yè)用地與居住用地比價(jià)一直處于下降階段，其中2003-2006年工業(yè)與居住用地的平均比價(jià)為0.4，而2007-2012年則下降為0.2，可以發(fā)現(xiàn)2006年后工業(yè)用地出讓方式的改革也沒有減緩這一趨勢，本文假定在整個(gè)樣本期內(nèi)工業(yè)地價(jià)都沒有反映其市場均衡價(jià)格。endprint

土地作為一項(xiàng)長期資產(chǎn)，其價(jià)格可以表示為多期租金的現(xiàn)值：

本文樣本為2003-2012年我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，在實(shí)證模型變量選取上，Y用各城市規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值（2000年不變價(jià)格）來衡量，K用各城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)凈值來表示，L用各城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)年均從業(yè)人員來表示，H用各城市就業(yè)人口的受教育年限表示，Land用各城市工業(yè)用地面積來表示，C為各城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的總生產(chǎn)成本，根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，本文利用各城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的總產(chǎn)值減利潤總額來近似衡量。樣本數(shù)據(jù)來源于2004-2013年《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒》。此外，在估計(jì)式（7）時(shí)，為了控制截面異質(zhì)性以及隨時(shí)間變化的技術(shù)進(jìn)步因素，本文同時(shí)引入了時(shí)間和截面雙固定效應(yīng)。

最后，根據(jù)式（7）的估計(jì)結(jié)果可以得到α和β的值，在此基礎(chǔ)上由γ=1-α-β及式（4）可得到工業(yè)用地的年租金，并根據(jù)式（1）得到工業(yè)用地的均衡價(jià)格。

三、測算結(jié)果及分析

我們對(duì)生產(chǎn)函數(shù)式（5）進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表1所示。表1顯示模型估計(jì)參數(shù)都是統(tǒng)計(jì)顯著的，根據(jù)估計(jì)結(jié)果可以得到α=0.51，β=0.47，在此基礎(chǔ)上可得γ=0.02。因此，根據(jù)式（4）可以得到每年的均衡地租r，并進(jìn)一步根據(jù)式（1）得到工業(yè)用地的均衡價(jià)格。由此我們可以計(jì)算工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)。

（一）工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)的測算結(jié)果

在得到工業(yè)用地的市場均衡價(jià)格后，通過計(jì)算工業(yè)用地均衡價(jià)格與居住用地均衡價(jià)格的比值可以得到工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)。表2報(bào)告了35個(gè)大中城市的測算結(jié)果。從表2可見，多年來我國工業(yè)與居住用地的平均合理比價(jià)為0.43，即從平均意義上而言，工業(yè)用地的均衡價(jià)格約占居住用地均衡價(jià)格的43%。與此相對(duì)，同期我國實(shí)際工業(yè)地價(jià)約占實(shí)際居住地價(jià)的17%，合理工業(yè)地價(jià)是實(shí)際地價(jià)的2.5倍，表明整體上我國工業(yè)地價(jià)仍然被大大低估了。

此外，由于不同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的差異，其工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)也存在較大差異。就樣本期內(nèi)的平均水平而言，工業(yè)型城市工業(yè)用地與居住用地的比價(jià)要明顯高于非工業(yè)型城市。例如，天津、石家莊、沈陽、青島、西寧等城市的比價(jià)都高于0.6，而北京、上海、南京等城市的比價(jià)都低于0.2。在工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，由于工業(yè)用地對(duì)產(chǎn)出貢獻(xiàn)的絕對(duì)量較高，因此工業(yè)用地的均衡價(jià)格也會(huì)較高，該測算結(jié)果與理論基本上是相符的。

從圖1不同城市工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)2003-2012年的樣本均值來看，工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)處于0.2以下的城市有北京、上海、南京、成都、廈門和貴陽6個(gè)城市，合理比價(jià)處于0.2-0.4的城市有哈爾濱、廣州、寧波、西安、昆明、福州、重慶、鄭州、合肥、太原、深圳和南昌12個(gè)城市，合理比價(jià)處于0.4-0.6的城市有濟(jì)南、呼和浩特、杭州、南寧、烏魯木齊、蘭州、武漢、長春和長沙9個(gè)城市，合理比價(jià)高于0.6的城市有銀川、大連、石家莊、海口、天津、西寧、青島和沈陽8個(gè)城市。從區(qū)域差異來看，東部地區(qū)城市工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)為0.44，中部地區(qū)為0.42，西部地區(qū)為0.43，可以發(fā)現(xiàn)不同區(qū)域間工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)基本一致，差異很小。

（二）不同城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)的合理程度分析

圖2報(bào)告了按照2003-2012年均值衡量的35個(gè)大中城市工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)與實(shí)際比價(jià)。可以發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)城市工業(yè)和居住用地實(shí)際比價(jià)要低于其合理比價(jià)，這意味著目前我國工業(yè)地價(jià)主要是以被低估為主，這與長期以來我國工業(yè)用地交易市場的市場化程度較低以及地方政府為謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展利用低工業(yè)地價(jià)方式招商引資有關(guān)。

另外，不同城市工業(yè)用地與居住用地實(shí)際比價(jià)與合理比價(jià)的偏離程度存在較大差異。具體來看：南京、成都、呼和浩特、太原、北京、昆明、上海、貴陽、重慶、鄭州、哈爾濱和濟(jì)南這12個(gè)城市工業(yè)用地與居住用地的實(shí)際比價(jià)高于其合理比價(jià)或不低于其合理比價(jià)的10%；烏魯木齊、蘭州、西寧、西安、南寧、武漢和銀川7個(gè)城市的實(shí)際比價(jià)低于合理比價(jià)的20%-30%；石家莊、廣州、廈門、深圳、寧波、南昌、大連、海口、合肥和長沙這10個(gè)城市的實(shí)際比價(jià)低于其合理比價(jià)的30%-50%；最后，長春、福州、天津、青島、沈陽和杭州這6個(gè)城市實(shí)際比價(jià)低于其合理比價(jià)超過50%。

從時(shí)間變化趨勢來看，圖3顯示了35個(gè)大中城市年平均衡量的工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)和實(shí)際比價(jià)的年度變化情況。從實(shí)際比價(jià)的變化來看，2003-2012年一直處于下降趨勢，特別是2007年后受國際金融危機(jī)的影響，盡管在同一時(shí)期我國對(duì)工業(yè)用地的出讓制度進(jìn)行了改革，但整體上工業(yè)用地與居住用地的實(shí)際比價(jià)仍然處于下降趨勢。

從工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)的變化趨勢來看，其變動(dòng)趨勢與實(shí)際比價(jià)的變動(dòng)基本一致。但總的來看，工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)與實(shí)際比價(jià)形成了一個(gè)明顯的“剪刀差”，而且該“剪刀差”在近年來呈不斷擴(kuò)大的趨勢。盡管2006年后國務(wù)院已規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓，但圖3表明2006年之后工業(yè)用地被低估的程度仍然呈增大趨勢，這表明現(xiàn)實(shí)中地方政府并充分落實(shí)該項(xiàng)政策。正如王賀嘉和宗慶慶等研究表明的，即使有硬性的制度規(guī)定，但地方政府仍然會(huì)有充足的動(dòng)機(jī)以低價(jià)達(dá)成工業(yè)用地交易。

為更加全面地了解不同城市工業(yè)用地與居住用地比介的合理程度，本文進(jìn)一步構(gòu)建如下指標(biāo)：

式中，R_{實(shí)際比價(jià)}為工業(yè)與居住用地的實(shí)際比價(jià)，R_{合理比價(jià)}為本文測算得到的工業(yè)與居住用地的合理比價(jià)。因此，比值越大，表明工業(yè)用地價(jià)格被低估的程度越小（由于我國工業(yè)地價(jià)以被低估為主，因此本文主要從工業(yè)地價(jià)是否被低估的角度展開研究，R≥1表明工業(yè)地價(jià)未被低估），越接近于合理水平。表3報(bào)告了代表性年份R的計(jì)算結(jié)果。endprint

表3的結(jié)果顯示，不同城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)合理程度的變化趨勢是不一致的，比值呈明顯上升趨勢的有北京、寧波、廈門、深圳和海口4個(gè)城市，其余絕大多數(shù)城市都呈下降趨勢，這表明在2003-2012年絕大多數(shù)城市工業(yè)與居住用地比價(jià)向不合理方向發(fā)展，工業(yè)地價(jià)被低估的情況存在加劇的趨勢。根據(jù)2003-2012年均值的大小，本文進(jìn)一步將不同城市工業(yè)用地與居住用地的比價(jià)分為合理、較合理、較不合理、不合理四類。結(jié)果如表4所示。

從表4可以看出，工業(yè)用地與居住用地比價(jià)屬于合理類別的城市主要包括呼和浩特、南京等11個(gè)城市，其中屬于東部地區(qū)的城市4個(gè)，中部地區(qū)城市3個(gè)，西部地區(qū)城市4個(gè)，不同區(qū)域間的分布較為均衡。其次，屬于較合理類別的城市有7個(gè)，其中東部地區(qū)城市有2個(gè)，中部地區(qū)城市有2個(gè)，西部地區(qū)城市有3個(gè)，區(qū)域間的分布同樣比較均衡。總的來看，工業(yè)和居住地價(jià)屬于合理和較合理的城市總數(shù)為18個(gè)，占所有城市的51%，且城市分布不存在明顯的區(qū)域差異。

另外，屬于較不合理類別的城市有7個(gè)，其中東部地區(qū)城市有4個(gè)，中部地區(qū)城市有2個(gè)，西部地區(qū)城市有1個(gè)，東部地區(qū)城市占了主要部分。最后，屬于不合理類別的城市有10個(gè)，其中東部地區(qū)城市有7個(gè)，中部地區(qū)城市有3個(gè)，無西部地區(qū)城市。總的來看，在工業(yè)和居住地價(jià)屬于較不合理和不合理類別的城市中，東部地區(qū)城市占到了65%，中部地區(qū)占到了29%，西部地區(qū)城市占了6%。因此，東部地區(qū)城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)較不合理或不合理的程度最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小，表現(xiàn)出了明顯的區(qū)域差異。

造成這種區(qū)域差異的原因在很大程度上是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府在招商引資上的競爭更激烈，地方政府有更充分的動(dòng)機(jī)低價(jià)出讓工業(yè)用地，這往往與較低的土地市場化水平聯(lián)系在一起。現(xiàn)有實(shí)證研究也反映出了類似事實(shí)，如錢忠好、牟燕的實(shí)證研究表明，在一級(jí)土地市場上中部地區(qū)的市場化水平便高于東部和西部地區(qū)，也存在明顯的區(qū)域差異。

四、結(jié)論與建議

本文基于2003-2012年我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，通過估計(jì)工業(yè)生產(chǎn)函數(shù)得到工業(yè)用地的年租金，進(jìn)一步利用租金現(xiàn)值法得到工業(yè)用地的年均衡價(jià)格，在此基礎(chǔ)上對(duì)我國城市工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)進(jìn)行了估算。研究表明：（1）2003-2012年我國城市工業(yè)用地與居住用地平均實(shí)際比價(jià)為0.17，而測算得到的平均合理比價(jià)為0.43，工業(yè)地價(jià)被明顯低估。（2）工業(yè)用地與居住用地合理比價(jià)與實(shí)際比價(jià)形成了明顯的“剪刀差”，且其差值在近年來呈擴(kuò)大趨勢，工業(yè)地價(jià)被低估的現(xiàn)象正不斷加劇。（3）從不同城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)的合理程度來看，比價(jià)屬于合理和較合理的城市與比價(jià)屬于較不合理和不合理的城市各約占50%；但在工業(yè)用地與居住用地比價(jià)屬于較不合理和不合理類型的城市中東部地區(qū)城市占了主要部分（65%），中部地區(qū)次之（29%），西部地區(qū)最少（9%），而比價(jià)屬于合理和較合理類型的城市中沒有表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。因此，東部地區(qū)城市工業(yè)用地與居住用地比價(jià)的不合理程度最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低。

工業(yè)用地價(jià)格偏低會(huì)造成工業(yè)用地集約化利用水平偏低、耕地資源的浪費(fèi)等一系列問題。因此，為了形成工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)機(jī)制，本文提出建議：

1 進(jìn)一步提高工業(yè)用地出讓的市場化程度。本文研究發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于工業(yè)地價(jià)的均衡價(jià)格，我國工業(yè)地價(jià)平均被低估約60%。由于在充分競爭的情況下，工業(yè)用地的市場交易價(jià)格最接近其均衡價(jià)格，因此，目前地方政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)用地出讓市場建設(shè)，提高工業(yè)用地出讓的市場化水平。具體而言，地方政府應(yīng)嚴(yán)格按照國家規(guī)定采用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式進(jìn)行工業(yè)用地出讓，在出讓價(jià)格上，不能低于國家規(guī)定的工業(yè)用地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，建立工業(yè)用地信息公開制度，促進(jìn)工業(yè)用地交易的公開、公正和公平，建立完善的內(nèi)外和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，避免工業(yè)用地交易中的暗箱操作。

2 規(guī)范地方政府在工業(yè)用地市場上的行為。本文測算表明，近年來我國工業(yè)用地與居住用地實(shí)際比價(jià)相對(duì)于其合理比價(jià)的“剪刀差”呈擴(kuò)大趨勢，產(chǎn)生這種問題的原因在于我國地方政府普遍存在通過壓低工業(yè)地價(jià)換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行為，在不同地方政府競相采用低工業(yè)地價(jià)策略時(shí)，非常容易形成“囚徒困境”，從而導(dǎo)致工業(yè)地價(jià)長期低于其合理水平。在這種情況下，即使中央政府對(duì)工業(yè)用地出讓方式進(jìn)行了制度性的強(qiáng)制規(guī)定，地方政府也有背離制度規(guī)定低價(jià)達(dá)成工業(yè)用地交易的動(dòng)機(jī)。因此，建立工業(yè)用地與居住用地的合理比價(jià)機(jī)制以加強(qiáng)對(duì)土地市場監(jiān)督、規(guī)范土地交易行為外，還應(yīng)該重新審視目前行政管理考核制度，減輕地方政府壓低工業(yè)用地出讓價(jià)格的內(nèi)生沖動(dòng)。

3 完善土地利用規(guī)劃，規(guī)范土地征用的法律法規(guī)。首先，地方政府應(yīng)科學(xué)地編制年度工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定城市土地利用規(guī)模和布局，有效保護(hù)和合理開發(fā)利用土地資源，避免“政績性”對(duì)土地市場的影響。其次，現(xiàn)實(shí)中與我國低工業(yè)地價(jià)直接相關(guān)的地方政府在土地征收過程中采用違規(guī)手段壓低土地征用價(jià)格。因此，必須進(jìn)一步規(guī)范征地的相關(guān)法律法規(guī)，加大對(duì)違法、違規(guī)征地行為的查處力度，避免政府濫用征地權(quán)，按照合理標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償失地農(nóng)民，從成本上約束工業(yè)用地交易價(jià)格。

責(zé)任編輯：張友樹endprint