房 屋 租 賃 那 些 事 兒

房 屋 租 賃 那 些 事 兒

文／禹霖華

發達城市和地區人口集中，高房價之下很多人選擇租房而居。但各種原因導致出租人、中介、承租人之間糾紛不盡，這些不大的事兒進入訴訟程序還都挺鬧心。

委托出租：房主應謹慎避損

2012年1月，王先生因工作繁忙將其房屋委托星海房產經紀公司出租，期限4年。星海房產公司一直依約付款，但自2014年10月起卻以資金周轉困難為由一直拖欠租金。王先生等了兩個月，始終沒有音信，又聯系不上該公司，到該公司辦公場所時才發現人去樓空。王先生又前往自己的房屋處，發現房子被打成很多隔斷，所住4戶承租人都稱已將后續房租交給星海公司。王先生不得不一邊與承租人解決后續的出租問題，一邊又起訴星海房產公司，要求解除雙方之間的委托出租合同并要求該公司支付拖欠的租金。因找不到被告，法院只能通過公告送達起訴書和開庭傳票，并進行缺席審理、缺席判決和公告宣判，因星海房產公司惡意避債，判決在執行中也并不順利。

【法官說法】將房屋委托中介（或公司或個人）出租，是房主的省心之選，但委托不善或許會更糟心。在這種出租方式中，房主往往對房屋疏于管理，而房屋大多被中介加建隔斷后進行群租，不僅破壞了房屋原有結構，還會因安全隱患給房主帶來額外的麻煩。2014年至今，因政府大力清理群租，極大壓縮了中介的獲利空間，很多小中介公司和個人從承租人處收齊租金后就“銷聲匿跡”了，給房主維權造成困難。對此，法官有兩點建議，其一，將房屋委托有信譽保證的大中介公司出租，不要貪圖小中介公司或個人承諾的低傭金、高租金；其二，出租期間，房主應了解、核實承租人信息，定期聯系中介、查看房屋，以掌握房屋出租情況。

想踏實用房：明悉產權是保障

小王從振華房產經紀公司處承租房屋用于居住，租期半年，三方合同中，該公司是居間人，而在出租人處簽字的是該公司的業務員小林。小王入住后向振華房產經紀公司支付全部房租。剛住3天，房主韓先生拿著房本找過來，稱其之前是把房子租給了李甲，因李甲拖欠3個月房租一直聯系未果，才來房屋處查看，并要求小王限期搬離。為繼續使用房屋，小王多次聯系振華房產經紀公司，但該公司只是要小王繼續安心住下去，而韓先生這邊則要求小王與其重新簽合同。小王因未能與韓先生達成一致而搬家。為挽回損失，小王將振華房產經紀公司訴至法院。

法院查明，韓先生與李甲所簽租賃合同中的居間人是興國房產經紀公司，“承租人”李甲實際上是該公司業務員，該合同中載有“履行合同期間，如承租人申請退租，居間人可全權代理出租人經辦房屋租賃相關事宜”的內容，而小王、小林、振華房產經紀公司簽訂的三方租賃合同與該合同的格式、內容完全一致，且振華房產經紀公司是興國房產經紀公司經工商變更名稱而來的。法院認為，“履行合同期間，如承租人申請退租，居間人可全權代理出租人經辦房屋租賃相關事宜”這一內容系無效格式條款，故興國房產經紀公司和振華房產經紀公司均無權出租涉案房屋，與小王簽訂的房屋租賃合同為無效合同，振華房產經紀公司應向小王返還錢款。

【法官說法】現實中，相當一部分承租人疏于核實房屋產權情況，認為房屋中介當然享有出租權，上述案例即典型。小王在未了解房屋產權人的情況下即從振華房產經紀公司處承租房屋并付款是導致訴訟發生的根本原因。承租人應明了，房主以外的他方對外出租房主房屋，須有合法權利來源即出租權——通常通過授權委托書、委托出租合同或租賃合同中的同意轉租條款取得，否則構成無權處分，在房主不予追認或明確禁止轉租的情況下，所簽租賃合同是無效的。上述案例另值得一提的是，興國房產經紀公司一方面讓自己的業務員以承租人身份從房主處“套取”房屋并在合同中約定自己在“承租人”退租時可全權代理出租人經辦房屋租賃相關事宜，另一方面又通過工商登記變更公司名稱和法定代表人以“金蟬脫殼”，這既保證了自己有房出租、有錢可賺，也給自己擺脫民事法律責任設計了一條“合法”路徑，這無疑對房主和實際的承租人構成巨大風險—— 一旦公司卷款而逃，一方面，房主會遭受租金損失和房屋受損；另一方面，承租人則會既沒了錢又住不了房。

房屋損壞賠償否：致損原因來分辨

案例1：小李承租王女士的房屋。一天早晨，小李啟動洗衣機后就去上班，誰料洗衣機與自來水連接的接頭爆裂跑水，將小李承租的房屋及樓下房屋浸泡致損。樓下業主就此起訴王女士賠償獲得支持，后王女士向小李追償。

案例2：小張一家承租方女士房屋。一天夜里，衛生間自來水水管因老化爆裂，導致租賃房屋及樓下房屋均被水浸泡。方女士賠償樓下業主后起訴小張，要求小張賠償損失。法院經審理認為，方女士作為房屋出租方依法負有保障房屋及屋內附屬設施適租的義務，其購房至今20余年卻從未對屋內自來水管進行檢修和更換，是導致水管老化爆裂的根本原因；而小張對上述水管無不當使用及破壞行為，故衛生間自來水水管老化爆裂導致的相關財產損失，責任不在小張，遂法院駁回方女士的訴請。

【法官說法】根據合同法關于租賃合同的規定，出租人就房屋及屋內附屬設施設備有保證適租的義務及維修的義務，而承租人對于使用房屋期間發生的正常損耗不負有賠償責任。所以，就承租人使用房屋期間的致損行為，承租人是否需要賠償，有兩點考慮：第一，損害的發生是否是承租人原因所致；第二，損害的發生是否是正常耗損，即是否是按照性質和用途正常使用而發生的。

退房手續清楚：押金水電避后患

小丁從梅先生處租住一套一居室，押金為3000元。合同到期前一個月，小丁電話告知梅先生不再續租。合同到期日當晚，雙方查房驗物，小李歸還鑰匙和水電卡并搬出，但雙方未制作書面交接手續且未查看水、電、氣表并結清費用。因梅先生在其退租半年后一直拒退押金，小丁將之訴至法院。庭審中，梅先生稱，不退押金原因有三，其一，小丁退房時未結清水、電、燃氣費；其二，小丁租住期間導致浴室木門損壞，維修費應從押金中扣除；其三，小丁退租時未清理室內衛生，導致其因清理房屋支出衛生費。小丁同意從押金中扣除水電燃氣、衛生費，但因雙方交接房屋時梅先生未就房屋及物品提出異議，現退房半年后提出浴室木門損壞，其不認可，且因浴室未安裝浴簾，水長期濺到門上導致木門表皮翹起屬正常損耗。經法院調解，小丁同意扣除1000元以了結糾紛，最終梅先生向其退還2000元。

【法官說法】出租人與承租人就押金退還發生糾紛在租賃合同到期后很常見。出租人不退還押金的理由通常是梅先生提到的那幾點，為了避免押金糾紛，有以下幾點建議：一是交接房屋時履行交接手續，即在承租人收房和退房時雙方均應仔細查驗房屋及室內物品和附屬設施，并通過交接清單將當時的房屋及物品狀況、數量等予以明確，避免日后打口水戰；二是承租人在租賃期間應合理使用房屋，不按性質和用途使用房屋及物品造成損壞的，要依法承擔賠償責任；三是承租人在租賃期間如發現房屋及室內物品損壞的，應及時告知出租人并通知其維修；四是承租人在租賃期間如需安裝附屬設施等，應征得出租人同意；五是承租人在準備退租時應主動結清由其負擔的各項費用；六是承租人退租時應清理房屋衛生，將房屋盡可能恢復至收房時的狀況。

責任編輯／鄭潔