淺談重慶地區房地產項目方案報建風險點及管控

劉亮

（重慶協信城市建設發展有限公司）

淺談重慶地區房地產項目方案報建風險點及管控

劉亮

（重慶協信城市建設發展有限公司）

房地產項目開發是一個系統工程，從土地獲得，到研發設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業管理和后期運行，每一個環節密切相關。這就需要針對報建工作中容易出現的一些情況作分析和應對，其目的是為了爭取縮短設計周期和報建周期，確保計劃執行；尤其是對工程后期驗收容易出現的問題，以及對可能引起業主投訴的潛在問題作出警示，以規避重大風險。根據作者多年房地產工作經驗，在工程各個階段中，方案階段出現的報建問題占到了70%以上，是報建風險點管控的重點。

項目開發；報建風險

1　規劃設計中的報建風險點

（1）項目名稱：在整個報建周期內盡量統一

項目名稱應與公司規定的統一名稱吻合；銷售的項目名稱在報建完成后，由客戶服務部門辦理預售時自行更改；如果有條件統一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱。重慶龍湖藍湖郡三期在報建前確定的名稱為“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建，但在過程中公司調整該項目名為“藍湖郡三期”，導致在報建過程中申請修改該項目名稱，產生不必要的時間成本等。而營銷部根據推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預售時，房管部門要求預售項目的名稱與建設工程規劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設工程規劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規劃局答復有兩種方式：①從方案更名重新報建；②更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式均耗時太長，嚴重影響項目開發節奏。

（2）核對經濟指標

經濟指標包括用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續階段的工作。如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規劃竣工驗收。

重慶某項目在規劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照巴南區的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為該項目有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調整，導致幼兒園和商鋪的實測面積超出規劃允許的面積誤差，導致了巨額的行政處罰。由此，在規劃驗收實測前，我們事先把握經濟指標風險，有哪些地方可能會有問題，該如何在設計上進行調整。

（3）配套是否齊備（如：公廁、學校、幼兒園、居委會、垃圾站或垃圾收集點）

居委會的配套標準為15m2/100戶，公廁是指對小區外開放使用的廁所，其余配套設施參考相關規范和文件（有特殊規定的除外）。

按照控規要求和相關規范規定，合理設置學校、幼兒園的班級數量。對不配套建設學校的項目，落實項目業主子女入學的劃片統籌問題。

由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規模的理解偏差因人而異，建議新開發的項目在設計圖中，一律將“垃圾站”標注為“垃圾收集點”。

（4）是否滿足規劃選址和設計條件要求。

（5）是否滿足城市設計要求

案例：重慶涪陵紅星美凱龍玫瑰天街方案進行規劃報建，內街連廊過多，通透性不夠，與城市設計不吻合，導致兩次修改，導致商業遲遲無法施工，預售也一拖再拖。

（6）是否滿足控規要求，技術是否合理。

（7）對總圖深度的關注

如制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關注。

（8）間距規定有明確要求的是原則問題。

（9）滿足物權法的相關規定

會所等產權有爭議的建筑以及建筑命名，應規避今后的權屬爭議。

（10）對綜合管網的關注和環評工作前置

綜合管網的設計審查：排水接口位置和標高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等，都不能在市政綠化帶內平行布置。

（11）對其他部門提出的問題的再關注

內部部門：物業、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等。

（12）滿足物管用房的相關規定。

（13）是否滿足“9070”小戶型規定要求。

（14）權衡方案設計與節能的關系

盡管在方案階段不審查節能設計，但考慮到節能的因素（體型系數、朝向、外窗、圍護結構等）和方案設計緊密相關，故方案設計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節能的關系，否則，對實施節能投入的經濟成本和時間成本會增加。

2　消防設計中的報建風險點

（1）對建筑使用性質應明確（如：住宅、商業、公建、其他等）

①高層建筑：消防設計規范對住宅和公建的電梯前室的面積大小要求不一樣。

②商業建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售。

③非住宅建筑的規劃綜合費收取高于住宅建筑的規劃綜合費（住宅：2元/m2，別墅、度假村：3.5元/m2，商業及其他：4.5元/m2，工業廠房：1元/m2）。

（2）對消防道路和撲救面的規定

“高規”2005版4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請不要混淆。

（3）對防火分區應表達明晰。

（4）對消防疏散通道的設置進行復核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）。

（5）項目設計中，設計應明確建筑套用何種規范（如：高規、坡規、新建規等）。

（6）建筑之間的防火間距問題。

（7）明確消防站的建設方式

居民住宅小區住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發區總建筑面積30萬～40萬m2，應建微型消防站。總建筑面積40萬～80萬m2，應建小型消防站。80萬m2以上，應建標準消防站。

3　綠化設計中的報建風險點

（1）對綠化指標表的復核，理清計算方式、分塊綠化編號。

（2）對景觀實體計算面積的復核。

（3）對舊有古樹的保護的規定。

（4）對樹木移植、損毀的規定。

（5）重點景觀處理建議和意見

在城市重要道路旁的項目，應特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項目。

（6）對集中綠地、市政綠化帶權屬的界定

應明晰市政綠化帶的權屬方，以及景觀設計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。

4　人防設計中的報建風險點

（1）人防就地、易地建設經濟成本比較.

（2）是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準

①由于主管人防賠付的各區人防辦隸屬于各區政府管理，公司應直接作各區長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。

②損壞舊有人防工程，采取易地建設賠付標準：根據重慶市人民政府辦公廳文件——《關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》新建工程按照4%的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設，則按照《重慶市財政局關于調整我市結合民用建筑修建防空地下室易地建設費收費標準的通知》規定：新建工程的總建筑面積交納易地建設費30元/m2。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區人防辦，參照以上文件標準賠款：每平方米人防工程單價為100m2新建工程×30元/m2÷4m2新建人防工程=750元。就不按照6級人防2500元/m2賠付（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）。

（3）如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級

按照渝辦發《關于調整我市設防城鎮結合民用建筑修建防空地下室建設標準的通知》核實相關內容。

5　結語

房地產項目報建工作是一個專業規范知識和政府規定程序交織組合的系統工作，它溶合了建筑專業、政策法規、人際關系、項目管理等多學科在內的知識體系，也包含了建設單位與政府法規之間的利益沖突，所以工程項目前期報建工作是重要和復雜的，加強對前期報建工作的管理對于最大限度體現建設單位主要利益無疑是非常重要的，尤其是房地產開發建設。在市場經濟日益繁榮的今天，工程項目報建工作時效就顯得尤為重要，這就需要我們在實踐中不斷地研究總結，不斷提高報建工作的效率。

[1]決策資源集團房地產研究中心.地產王牌項目報建手冊[M].北京：北京大學出版社，2011.

[2]屠海英.建設工程項目前期報建工作理論探討[J].大眾科技，2005（7）.

[3]胡綺紅.淺談建筑工程前期報建工作[J].消費導刊，2008（12）.

F293.3

A

1673-0038（2015）30-0252-02

2015-6-29

劉亮，助理工程師，一級建造師，主要從事配合開發報建部進行前期報建及施工現場管理協調工作。