關于房地產開發項目管理難點的探討

李家友

（廣西嘉和置業集團有限公司　廣西　南寧　530000）

關于房地產開發項目管理難點的探討

李家友

（廣西嘉和置業集團有限公司廣西南寧530000）

房產開發投入的成本非常多，如果不對開發項目進行有效的管理，將會非常可能帶來經濟利益的損失。房產開發項目在管理的過程中存在諸多的難點問題，首先在設計建筑工程期間，沒有對成本進行有效的控制，其次不對市場進行調研，項目決策不具有科學性，最后開發項目采用分包轉包形式，容易導致收尾階段的質量不合格，針對這些問題，本文提出了相應的管理措施。

房地產；開發項目；難點；管理方法

1　前言

在房地產開發項目進行管理的過程中，需要考慮到各個方面的因素，因此管理者不僅需要具備基本的技術和經營能力，同時還需要具備良好的管理能力和協調能力，這樣才能在日常管理中游刃有余，從容淡定的面對管理中出現的新情況和新問題，從而對之進行解決，在實踐中不斷總結管理方法，促進房地產事業的進一步發展。

2　分析房地產開發項目在管理過程中存在的難點問題

2.1在設計建筑工程期間，沒有對成本進行有效的控制

如果在對建筑工程進行設計的時候，沒有對成本進行有效的控制，將會在很大程度上增加建設期的成本，但是成本的控制和建筑的設計通常都是由不同人員進行操作的，因為很少有設計師在懂得房屋結構設計的同時，還懂得工程項目的造價與預算。這些人員不在同一個單位，需要獨立完成工作，期間并沒有交流溝通的可能，在此情況下設計方案需要經過多次的修改才能達到比較滿意的效果，不僅造成大量時間的浪費，同時建筑質量通常不能達到預期的效果，除此之外項目投資經常超出預算，這樣就會導致停工。

2.2不對市場進行調研，項目決策不合理

某些房地產開發商在項目的前期沒有對市場進行調研，這樣雖然可以節約成本，但是在項目決策階段決策人員就不能做出科學合理的決策，由此后期反而會付出絕大的代價。如果不作市場調研，決策人員將不能對消費人群進行準確的定位，由此就不能抓住最佳的房地產開發機會。從目前的情況來看三四線城市的房價已經開始走低，大多數樓房出現了賣不出去的現象。如果地產商不能準確的定位房產項目，就非常有可能使樓房出現空置的現象。

2.3采用分包轉包形式，容易導致收尾階段的質量不合格

一般來說房地產開發項目通常采用分包轉包的形式，嚴格上來說國家是不允許項目分包轉包的，經過數次的分包轉包后，項目的質量很容易出問題。采用分包的形式將會給開發商項目管理帶來諸多的困難，目前房地產開發的大型工程，通常都是由幾個分包建設單位共同與開發商進行合作，常見的分包單位不僅有樁基工程以及模板工程等建設單位，同時還有鋼筋工程以及混凝土泵送等建設單位，但是這些不同的工程彼此之間都存在一定的聯系，這樣各方利益就存在較多的牽扯，在進行施工的過程中，如果各個單位不及時的進行協調，將會引發各種各樣的矛盾，從而導致工程項目停工，這時地產開發商就需要充當和事老，通常都是自己掏腰包才能平息各單位之間的爭執。如果這種利益之爭發生在項目將驗階段非常有可能帶來嚴重的后果，因為房地產開發商如果不能按照規定的時間交房，將需要給住戶賠償一定的違約金，這樣開發商就會造成嚴重的損失。

3　針對難點問題提出的管理方法

3.1對開發項目的成本進行嚴格控制

①在結合市場調研結果的同時，決策人員需要對項目進行精準的評估，從而對開發項目的成本以及利潤進行嚴格的控制，盡量用低的成本創造更多的利潤；②在開發項目的施工時期，房地產開發商需要利用各種正當的手段，吸引競爭企業的眼球，同時引入企業進行嚴格的招標，最大限度的控制成本；③房地產開發商在對項目進行開發的時候，需要建立健全的獎懲機制，做到獎懲分明，同時還要對現場簽證進行有效的管理，這樣可以最大限度的解決資金浪費的問題，從而進一步提升地產企業的價格優勢，提高整個企業的綜合競爭力。

3.2認真對市場進行調研，為開發項目的決策提供依據

當前我國房地產產業的市場競爭非常激烈，因此房地產開發商：①需要對市場進行調研，這樣才能對消費人群進行準確的定位，從而做出正確的房產開發項目方案。通俗來說就是開發商需要明確房產項目面向的消費人群是哪一個階段的人群，這樣才能決定房產項目走高端路線或者低端路線，而在做這些定位的時候必須要結合市場調研的內容；②開發商需要對房產項目的可行性進行分析，在分析的過程中不僅需要分析經濟可行性，而且還需要分析技術可行性，前者主要是對房產項目的投資與回報進行分析，在做好這些問題的分析之后，在對技術問題進行分析。如果面對的是大型項目的開發，這時開發商可以舉行專家座談會，從而對項目的可行性問題進行深入的研究。

3.3加大建筑質量的管理力度，建立健全的安全與質量管理機制

人們在購買房子的時候需要投入大量的資金，因此在購買之前通常綜合考慮各個方面的因素，特別是房子的質量。針對這個問題，房地產開發商在開發項目時起碼也要保證房屋的質量，這是最基本的一個要求。為了嚴格控制房屋的質量，開發商企業不僅需要對使用材料以及工作人員進行嚴格的管理，同時還需要對使用機械以及施工過程中進行嚴格的管理，除此之外還需要保證房屋具備齊全的基礎配套設施，給用戶提供便利的排水以及暖通功能。做好產品售后的管理工作，時刻關注用戶的需求，給用戶提供滿意的回復，建立一個完善的售后服務部門，以此為用戶提供良好的服務。除了重視工程的質量，同時還要重視安全問題，兩者是相互促進的一個關系，只有建立了一個健全的安全與質量管理機制，才能進一步提高安全與質量水平。為了能夠更好的保證工程質量與安全，開發商企業需要嚴格控制現場施工，做好各個方面的管理工作，不能為了減少成本的投入，而不注重工程的質量，不注重安全性的問題，開發商企業一定要合理地壓縮工期，這樣才能既節約成本，又保證質量與安全。

3.4建立健全的監理制度，做好協調與監督工作

①開發商需要建立健全的監理制度，這樣才能進一步提高監理水平。在實施的時候需要拓寬監理領域，對工程項目進行全方位的監理，進一步做好監理單位的管理工作，使監理市場變得更加的公平有序。同時還需要定期對監理人員進行培訓，以此提高其整體水平；②開發商需要理清監理和建設兩個單位之間的關系，建設單位是一個委托者，而監理單位是一個被委托者，建設單位的人員堅決不能隨意干涉監理人員的日常工作，而監理單位則需要嚴格履行自己的職責；③房產開發商要做好建設單位和監理單位的協調工作，對兩者進行有力的監督，這樣兩個不同單位之間才能共同協作完成工作，可以最大限度的避免權責不清晰的現象。

3.5對項目風險進行嚴格的管理

房地產的投資相對比較大，如果不對項目風險進行嚴格的管理，將會很有可能給開發商造成巨大的損失，因此在對項目進行開發的時候應當采取一定手段規避風險，從而獲取更大的經濟效益。在具體實施過程中，開發商企業可以充分利用簽訂合同方式，在合同中清晰的標注甲乙兩方的責任，這樣可以在很大程度上減少項目的風險，從而最大限度的減少損失。同時還可以通過保險管理方式來降低項目的風險。在采用保險管理以后，如果開發項目發生任何的意外，保險公司將會支付相應的費用，這樣開發商項目的風險就大大的降低了。

4　結束語

房地產開發項目在管理過程中存在較多的難點問題，為了能夠創造更大的經濟效益，房產開發商應當對市場進行調研，為開發項目的決策提供依據，采取正確的方法有效的規避項目風險，同時對開發項目的成本進行嚴格控制，加大建筑質量的管理力度，建立健全的安全與質量管理機制。另外還要建立健全的監理制度，做好協調與監督工作，這樣才能促進開發商企業的長久發展。

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F293.33

A

1673-0038（2015）30-0254-02

2015-6-29

李家友（1980-），男，工程師，大專，主要從事房地產項目管理工作。