購房適齡人口達峰值，房價會降嗎？

剛過去的一年，樓市動蕩，無論是北上廣深等一線城市，或是其他地區，房價都出現不同程度的下跌。國家統計局數據顯示，從去年9月開始，全國70個大中城市的房價，全部出現環比下跌或持平的情況。南京未能幸免，連續7個月未有漲價。

有分析指出，人口結構變化將加深中國房地產業面臨的危機。根據艾經緯的研究報告，中國購房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在2015年達到峰值，隨后開始下降。這也就意味著，未來房地產市場將有可能出現嚴重的結構性短缺。報告一出，引起房地產業內的不安。

購房適齡人群達峰值

人口是房地產的基礎，房地產的需求量總是與人口數量、年齡結構密切相關。人口規模基數大，年輕人多，剛性購房需求增多，中小戶型好賣；中年人多，改善性購房需求增多，大戶型好賣。從統計學上來說，勞動年齡人口（15-64歲）越多，自然購房需求就越多。

報告指出，從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動年齡人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。2013年國家統計局在公布2012年經濟數據時，強調了15-59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。

而根據房地產業內的調查需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25-49歲）。若細分下來，購房適齡人口還大致包括兩類人：25-35歲的青年人和35-49歲的中年人。

報告里援引2010年全國人口普查數據：2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為543億人、5億人。從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為328億人，2016年約為335億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3 14億、2.5億。

再來看南京的情況。根據南京市人口和計劃生育委員會的調查數據，2013年，南京勞動年齡人口比重為80.4%，環比2012年增幅0.4%，也就是說南京勞動年齡人口在6583萬。若根據我國第六次全國人口普查的平均值估算，2013年南京市的購房適齡人群至少在360.68萬人以上。

與全國數據趨同，南京不僅高年齡勞動年齡人口比重增大，65歲以上老年人所占比重也日趨增大，人口年齡結構趨向老化。根據統計結果，南京2013年65歲以上老年人口比重環比2012年上升0.21個百分點，達到9.90%。這對購房影響不容小覷。一般說來，老年人口所占比重越大，對住房需求越低迷，大部分老年人已有房屋，無需再購，另外老年人退休后收入下降，改善住房能力不足。

再從南京戶籍人口數自然變動情況看，自從1995年以來，南京人口自然增長率都在1-3%之間徘徊，僅有2011年自然增長率達到3.69%。老年人口比重增大，連同較低的自然增長率，從長期來看，南京的人口紅利逐漸遞減。

至于南京是否已經出現購房適齡人群的人口峰值，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，關于購房適齡人群峰值出現年份的問題，與人口與城鎮化水平何時達到峰值有關。根據南京市人口與計劃生育委員會的數據，過去南京每年人口機械增長是南京人口增長的主要動力，然而如今南京的外來人口增長已經出現急劇下降，2013年南京市凈流入人口首現負增長，凈流入人口共177.62萬，比2012年少了1.93萬人。

張輝表示，雖然2014年的數據尚未統計出來，但估計人口機械增長會持續下降，從這個層面上來說，南京人口增長的峰值基本達到，因此購房適齡人群的峰值也可以算基本達到。也就是說人口對南京住宅市場最有利的時間節點，或已過去。房地產熱仍有支撐點

人口結構調整、購房適齡人群逐年減少是不爭的事實，這無疑會給未來樓市帶來一定的壓力。艾經緯的研究報告中另一個令人不安的發現是，歷史上其他國家勞動年齡人口下降和房地產泡沫破裂之間看上去存在相關性。比如日本的房地產市場，后者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅—年后，巨大的房地產泡沫就開始破裂。還有—個更近的案例是美國，美國勞動年齡人口占比在2006年見頂，而2007年，美國房價開始轉向。

而不少業內人士表示，若因此說明樓市即將崩盤或者房價大幅下滑則有失偏頗。與國外房地產有所區別的是，中國房地產市場具有明顯中國特色，并未完全市場化，受很多因素的影響和制約，就長期而論，包括經濟增長水平、城鎮化進程、人口紅利、人均收入水平、家庭規模、政府政策等等因素。

同策咨詢研究機構提出，人口結構決定著家庭分裂的速度。中國家庭的人口平均數已經從1990年的3.96人/戶下降到了3人/戶以下，并還在不斷的下降中。由于生活觀念的轉變，兩人戶和三人戶的家庭規模—直處于上升的趨勢，并成為主要的家庭模式。根據南京市人口和計劃生育委員會的家庭發展能力建設研究報告顯示，2013年，南京市家庭規模從“五普”三人戶（2.92人/戶）縮小到“六普”2.77人/戶，這個數據比全國數據稍低一些。根據出生率下降導致家庭人口規模的縮小與單身家庭的增加，預計未來20年內，我國家庭的規模未來還將縮小。家庭規模小型化，能拉動部分住宅需求。

另一個值得關注的熱點是，我國目前的低城鎮化率在未來一段時間內仍是房地產發展的紅利。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾在微博上表示，快速的城鎮化能在一定程度上抵消人口規模增長趨緩，甚至下降的影響。與發達國家相比，我國的城鎮化顯著滯后于經濟發展。比如，日本購房適齡人口數量最多的1980年，城鎮化率已接近80%，而目前我國城鎮化率還不足50%。這也就意味著，隨著未來10-20年我國城鎮化的快速推進，由農民轉至城鎮的人口，依然會創造很大的購房需求。如果按每年城鎮化率提高0.8%的速度估算，則2015年到2027年，每年的城鎮購房適齡人口都能維持在一個較為穩定的水平。這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態，至少在未來15年內，樓市不太可能出現崩盤。