南京5號(hào)線“聯(lián)姻”綠地

2015年1月14日，南京市政府與綠地集團(tuán)簽署《南京市地鐵5號(hào)線工程項(xiàng)目合作備忘錄》，綠地將投入313億元參與合作建設(shè)南京地鐵5號(hào)線，這是南京首次引入社會(huì)資本來(lái)進(jìn)行地鐵建設(shè)。

在南京城建投入規(guī)模壓縮，地方債務(wù)從嚴(yán)監(jiān)管的背景下，地鐵的建設(shè)資金以及運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的來(lái)源將成為橫亙?cè)诮ㄔO(shè)者面前的巨大難題，而握在手中的豐富土地儲(chǔ)備有可能會(huì)成為解決資金困境最重量級(jí)的砝碼。

“3P”合作

這并不是綠地集團(tuán)第一次投資地鐵開(kāi)發(fā)。

2014年7月21日，綠地在上海成立綠地地鐵投資發(fā)展公司，并與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭，聯(lián)合在全國(guó)多地開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。在與南京簽署地鐵合作協(xié)議的當(dāng)天，綠地同時(shí)宣布即將參與重慶9號(hào)線城市軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)，投入規(guī)模300多億。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，作為中國(guó)第一家躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的企業(yè)，綠地的資金雄厚，有實(shí)力做這樣的投資，同時(shí)，綠地正在進(jìn)行發(fā)展布局，其特點(diǎn)便是“上天入地出?！保吧咸臁笔墙ㄔ斐鞘械貥?biāo)建筑，綠地廣場(chǎng)，紫峰大廈就是其代表“入地”是投資地鐵建設(shè)，2014年綠地集團(tuán)已經(jīng)與徐州簽訂了地鐵3號(hào)線的合作協(xié)議，“出海”則是海外項(xiàng)目銷(xiāo)售額全球第一。因此，參與南京5號(hào)線建設(shè)也符合綠地自身的需求。

另外，地鐵5號(hào)線對(duì)南京是至關(guān)重要的一條線地鐵。鼓樓區(qū)和下關(guān)區(qū)合并后，下關(guān)的開(kāi)發(fā)需要5號(hào)線的盡快上馬，然而南京的建設(shè)資金又比較緊張，城建壓力比較大，所以對(duì)政府來(lái)說(shuō)也有引入社會(huì)資本的需求。

此次在南京參與地鐵5號(hào)線的建設(shè)，綠地將采用“項(xiàng)目投融資建設(shè)+施工總承包+物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)”的PPP模式合作建設(shè)，項(xiàng)目股權(quán)回購(gòu)將在項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后5年內(nèi)完成。

綠地的融資能力一直是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的翹楚，“綠地香港控股”于2012年便已成功在港上市，母公司A股整體上市亦正按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)有力推進(jìn)。并且，綠地也在加快促進(jìn)“A+H”雙平臺(tái)上市的“大金融”戰(zhàn)略藍(lán)圖。

在項(xiàng)目建設(shè)上，綠地也有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解，90年代初，綠地正是通過(guò)“公交線路+郊區(qū)組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)方式獲得發(fā)展，而隨后參與上海地鐵沿線區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，更是讓綠地在工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、設(shè)備運(yùn)營(yíng)等方面打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，參與地鐵建設(shè)，綠地也會(huì)獲得相應(yīng)的回報(bào)。據(jù)孟祥遠(yuǎn)介紹，綠地很有可能在土地獲取方面得到一定的優(yōu)惠，一旦擁有了地鐵周邊的土地，便可以順利獲得地鐵上蓋物業(yè)的資格。地鐵的可達(dá)性，舒適性，穩(wěn)定性對(duì)房產(chǎn)都是保值和增值的要素，而且地鐵物業(yè)的增值情況也表現(xiàn)得比較好的，很多開(kāi)發(fā)商拿地都是圍繞著地鐵進(jìn)行布局。

對(duì)于此次南京地鐵“聯(lián)姻”地產(chǎn)商的細(xì)節(jié)，南京地鐵公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前市政府只是與綠地簽署了備忘錄，具體的細(xì)節(jié)暫時(shí)還不清楚。而在2014年12月25日舉行的南京市委十三屆九次全會(huì)中，提出了南京市2015年重大實(shí)施項(xiàng)目投資計(jì)劃，其中明確表示在2015年，地鐵5號(hào)線工程的部分標(biāo)段試驗(yàn)段將開(kāi)工建設(shè)。

“大地主”的煩惱與出路

動(dòng)輒以百億元計(jì)的建設(shè)成本以及建成后巨大的追加投資、資產(chǎn)更新和重置方面的投資是地鐵長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的一大難題，這些無(wú)疑都給地方財(cái)政帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。

南京地鐵公司原總工程師方熾華向記者介紹，早年上海1號(hào)線地鐵每公里造價(jià)8億元。目前，上海、廣州地鐵每公里投資逾5億元，因?yàn)閲?guó)產(chǎn)化程度高而受到國(guó)家有關(guān)部門(mén)表?yè)P(yáng)的南京地鐵，每公里造價(jià)也要45億元。在購(gòu)置地鐵列車(chē)方面，上海一號(hào)線每輛要136萬(wàn)美元，廣州更高，而成本控制最好的南京地鐵每輛列車(chē)為116萬(wàn)美元。

在素有“推土機(jī)市長(zhǎng)”之稱(chēng)原南京市市長(zhǎng)季建業(yè)落馬之后，南京的城建規(guī)模開(kāi)始?jí)嚎s，新任市長(zhǎng)繆瑞林上任后砍掉了103億的城建資金，由原先計(jì)劃的755億元壓縮至652億元，并承諾“要嚴(yán)格控制新開(kāi)工新建項(xiàng)目?！?/p>

同時(shí)，作為公共交通運(yùn)輸工具，公眾對(duì)價(jià)格的敏感程度也決定了地鐵很難依靠票價(jià)來(lái)維持運(yùn)營(yíng)。即便如此，從深圳、成都、蘇州到杭州，幾乎每座城市的地鐵還是要承受著高票價(jià)的“惡名”，而像南京地鐵這樣長(zhǎng)時(shí)間維持低票價(jià)在其他城市很難得以實(shí)現(xiàn)。

這些困難都讓土地成為解決地鐵資金瓶頸的關(guān)鍵要素，而香港的“地鐵+房地產(chǎn)”的模式似乎更值得效仿。

通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制、理想融資模式、多元債務(wù)結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)方式特殊以及最核心的“地鐵與物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)”等模式，使得香港地鐵不靠政府補(bǔ)貼也可以實(shí)現(xiàn)盈利，這在全世界都比較罕見(jiàn)。

在南京，地鐵公司有著先天的優(yōu)勢(shì)，巨大的土地儲(chǔ)備量為實(shí)現(xiàn)“地鐵+房地產(chǎn)”模式打下了基礎(chǔ)。據(jù)了解目前南京地鐵擁有了近一萬(wàn)畝的儲(chǔ)備土地，是名副其實(shí)的“大地主”。這其中除了—部分土地是用于地鐵建設(shè)外，還有—部分用來(lái)置換建設(shè)資金。

在地鐵2號(hào)線籌備期間，為籌措資金，南京市政府就把將來(lái)地鐵將通達(dá)的邊遠(yuǎn)的仙林青龍片區(qū)1萬(wàn)畝土地劃給了地鐵公司，目前青龍山片區(qū)的土地仍未出讓。

而據(jù)媒體報(bào)道，2號(hào)線車(chē)站上覆蓋的6.8萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化建筑，已經(jīng)整體租賃給HOPSCA公司，二期還有幾萬(wàn)平方米的酒店式公寓。江寧天元路上的小龍灣站里側(cè)，3.7萬(wàn)平方米物業(yè)已經(jīng)被臺(tái)灣領(lǐng)航集團(tuán)承租做成“臺(tái)灣名品城”。一號(hào)南延線底站中國(guó)藥科大學(xué)站，占地500畝的車(chē)站上面及四周正在“大動(dòng)干戈”，要一地幾用。

這些已經(jīng)開(kāi)發(fā)或未曾開(kāi)發(fā)的土地都說(shuō)明，南京地鐵的土地儲(chǔ)備量之大。

南京地鐵總公司曾公開(kāi)表示，地鐵儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)，有土地轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、上蓋物業(yè)利潤(rùn)和資源經(jīng)營(yíng)等多種模式，這也確實(shí)給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)。

地鐵公司開(kāi)發(fā)的安德門(mén)“時(shí)光澔韻”樓盤(pán)，上繳的利潤(rùn)達(dá)到3億元，另?yè)?jù)媒體報(bào)道，地鐵平面媒體、視訊廣告、商鋪?zhàn)赓U、還有地鐵關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，每年能給地鐵公司帶來(lái)上億元的利潤(rùn)。

孟祥遠(yuǎn)向記者透露，由于國(guó)資要逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在在原則上不允許地鐵公司再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地要進(jìn)入招拍掛上市的渠道。而如果靠地鐵公司出讓土地，然后再進(jìn)行地鐵建設(shè)，周期會(huì)變得很長(zhǎng)，這不利于項(xiàng)目進(jìn)度的順頁(yè)禾U進(jìn)行。目前，南京城建資金被壓縮，政府地方債務(wù)被從嚴(yán)監(jiān)管，引入社會(huì)資本進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)也是很有必要的。地鐵小鎮(zhèn)的前世今生

除了地鐵沿線的土地出讓和地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)，南京還在嘗試引入新加坡的“地鐵小鎮(zhèn)”模式來(lái)進(jìn)行地鐵沿線的建設(shè)。

2011年，時(shí)任南京市市長(zhǎng)的季建業(yè)提出了建設(shè)地鐵小鎮(zhèn)的設(shè)想，2013年，地鐵小鎮(zhèn)開(kāi)始進(jìn)入部署規(guī)劃階段。根據(jù)季的設(shè)想，南京將建成7個(gè)地鐵小鎮(zhèn)，如仙林副城的青龍山小鎮(zhèn)，江寧大方山（地鐵6號(hào)線）位于紫金江寧科創(chuàng)特區(qū)和吉山軟件谷之間，將建成“科技生態(tài)小鎮(zhèn)”；浦口橋林（地鐵12號(hào)線上）是上汽產(chǎn)業(yè)基地，將建成“汽車(chē)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”；溧水石臼湖（位于寧高城際線）是蘇南第二大湖泊，風(fēng)景優(yōu)美，規(guī)劃為“休閑度假小鎮(zhèn)”。

地鐵小鎮(zhèn)的建設(shè)主要以鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)的體量大概在十幾平方公里左右，并且不會(huì)建造高樓大廈，主要是在南京市外圍的軌道交通附近開(kāi)發(fā)一些綜合性小區(qū)，最終要形成“一鎮(zhèn)一品”的格局。

南京地鐵小鎮(zhèn)中最受關(guān)注，條件最為成熟的是最早提出規(guī)劃的青龍地鐵小鎮(zhèn)。青龍片區(qū)是被人們遺忘的角落，位于地鐵2號(hào)線與4號(hào)線交匯處，坐落于兩山之間，仙林湖之南，它成為最先啟動(dòng)的地鐵小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

2014年9月份，小鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，首條道路九鄉(xiāng)河?xùn)|路開(kāi)工，它將成為貫穿小鎮(zhèn)西部片區(qū)的主要道路。據(jù)了解，青龍山小鎮(zhèn)仍然會(huì)采用政府與社會(huì)資本合作的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而目前，其區(qū)域內(nèi)的土地還未正式出讓。

對(duì)其他小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，孟祥遠(yuǎn)分析，開(kāi)工的難度比較大，一、二、三號(hào)線已經(jīng)建設(shè)完畢，周邊的土地也差不多出讓完成，應(yīng)該沒(méi)有空間來(lái)做地鐵小鎮(zhèn)。

據(jù)了解，2015年2月4日，南京市規(guī)劃局對(duì)溧水明覺(jué)地鐵小鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示，征詢公眾意見(jiàn)，未來(lái)，地鐵S1線和馬鞍山4號(hào)線將經(jīng)過(guò)這個(gè)小鎮(zhèn)，這也成為南京第二個(gè)進(jìn)入規(guī)劃階段的地鐵小鎮(zhèn)。