22天，華光地產跌宕的命運曲線

進入新年僅僅一個月，華光地產的命運走向，已經劃出一道跌宕起伏的曲線。從去年停工、挪用監管資金，到今年中止融資、存地出讓，越拉越緊的資金鏈，仿佛壓在華光這匹駱駝身上最后的一把稻草。

中止融資

“特號緊急通知：因融資方南京銀河灣歡樂城存在還款來源不明確，信達新興資產管理有限公司緊急叫停對該項目方放款……”1月6日，剛過新年的南京部分投資人便收到這一短信。這意味著他們投資僅3個月的信達一銀河灣資產管理項目，被宣告提前中止。

這也是2015年，南京房地產市場上首個提前中止的地產融資項目。而華光久未開發的這塊江寧土地，再次吸引了眾多眼球。

據悉，信達新興資產一南京銀河灣歡樂城房地產投資專項資產管理計劃于2014年9月前后發行，融資規模為3.72億元，融資期限為18個月，100萬元起認購，預期年化收益率在11.5%-I2.5%不等，融資投向用于南京醫科大學地鐵站上蓋的銀河灣歡樂城項目工程建設及公司運營。

“預計年化收益率達到，11.5%-12.5%，其預估的融資成本要達到20%-30%左右?！币晃辉鴧⑴c該資產管理計劃的基金經理L先生表示，這一融資成本在目前的房地產市場中屬高成本。據悉，由于該項目推出市場時，承諾有信達兜底，因此不久便被售罄。

對于提前終止的原因，L先生透露，有可能是受托方信達公司的資管中心，在2014年底審核過程中，發現委托方銀河灣不足以償還承諾的融資成本和利息。由于該項目為信達公司參與擔保并兜底，一旦發現委托方資產存在不足以抵債的風險時，便會提前中止，以避免出現更大風險：“如果按照原計劃18個月后兌付，如果委托方無力償還，可能面臨資產抵押或拍賣?！睂τ诖舜沃兄沟膿p失，是由信達和銀河灣共同承擔，還是信達單方面兜底，L先生表示并不清楚。

這并不是該地塊的首次融資。根據網上資料顯示，2013年8月，該地塊還發行過一只天弘天方·華光南京江寧大學城債權類專項資產管理計劃，融資規模為3.4億元，融資期限為12個月+12個月，預期收益為10.8-11.8%。該融資計劃同樣隨后被售罄，但并沒有消息顯示該項目有提前終止。但從融資收益率來看，時隔1年之后，華光提高了融資成本。

不過，隨后有其他媒體稱，根據消息人士透露，該項目并非融資失敗，而是該融資計劃因為有新的投資方加入，新、老投資方對計劃的相關內容存在不同的意見因此出現了一定的波折，用“變更”來形容更確切些。

僅僅過了22天，這一“變更”便得到證實：中航意向拿下歡樂城地塊。中航涉足

1月27日下午，中航里城南京公司營銷經理賀超在朋友圈內公布“飛機稿”，稱“既然我找不到你，只好拿下G99、G114這兩塊地讓你找到了?！逼渲?，G114地塊，正是之前華光地產試圖融資的江寧歡樂城地塊所在地。這意味著，剛剛中止融資的歡樂城地塊，在華光地產持有7年后，面臨易手。

然而令人意外的是，這樁看上去“板上釘釘”的交易，卻并未得到華光方面的認可。華光地產隨后表示，G114歡樂城地塊并未正式出讓

記者嘗試和華光地產所在的常州總公司負責人聯系，一位鮑姓常務副總表示，目前G114地塊并未正式交易。“目前在執行兩種方案，一種方案是尋找企業談收購，另一種方案則是繼續嘗試融資。”據知情人透露，華光地產老板錢菊生親自參與收購案。

“目前的確還沒有正式收購，就是有個意向，現在還在談。”記者再次向中航賀超進行核實，賀超表示的確如華光方面透露的信息，目前已經進入內部評審階段。由于很可能價格尚未完全確定，因此尚不便表明溢價價格。盡管如此，賀超已經表達出對地塊位置的看好，并表示順利的話，中航將以股權合作的方式，拿下華光銀河灣置業有限公司歡樂城的地塊，今年10月份就能上市銷售首批剛需房源。

根據資料顯示，G114地塊位于江寧區龍眠大道以西、學二路以北，規劃為居住、商業混合用地，實際出讓面積63488.1㎡，按照容積率2.0計算，該幅地塊將建成12萬㎡左右的社區，按照規劃要求居住的建筑總量不得超過該地塊地上總建筑面積的70%，住宅部分約8萬㎡左右。2008年1月，華光地產在經過和南京地鐵房地產10輪的競爭后，最終以3.23億元價格拿下，當時樓面地價為2544元/㎡。

在之后數年時間里，G114地塊也不斷傳出項目案名確立、規劃公布等信息，但地塊上始終沒有動工跡象。相反，其持有者華光地產則不斷傳出資金鏈緊張、項目停工等消息。盡管華光地產南京公司的相關負責人一再表示對歡樂城項目寄予厚望，但公司緊張的資金情況，也讓業內對于該項目的運作表示出較大擔憂。

實際上，1月28日當記者來到G114地塊現場時，地塊仍然顯得一片荒蕪。地塊位于地鐵1號線南延線南醫大-江蘇經貿大學站，緊鄰2號出口。盡管外圍用磚塊和水泥砌著圍擋，但站在地鐵站的2層平臺上，依舊可以對地塊俯瞰無余。

雖然華光已經拿地7年，但外圍圍擋上沒有任何標識，顯示地塊和華光公司有關。站在平臺上可以看見，地塊南北兩端分別停著一輛灑水車，和一輛挖掘機，地塊中心有一個較大的水塘，顯示地塊曾經有過挖掘痕跡。除此之外，圍擋內荒草叢生，還保留著原生態的模樣，顯示久無人問津。

2008年，當華光以324億元拿下該地塊時，周邊尚未進行開發，地鐵1號線南延線也尚未開通，周邊環境頗為荒蕪。7年過去了，不但地鐵已經直達地塊門前，周邊的江蘇經貿學院、酒店和辦公樓已經逐漸建起，G114地塊被夾在中間，顯得和周邊環境格格不入。

“G114地塊所處的位置相當好，而且近幾年方山板塊的開發項目也逐漸形成氣候，因此才考慮這幅地塊，畢竟這么好的位置，地塊不開發也很可惜。”賀超坦言。事實上，距離G114最近的地塊為弘陽上院項目，2013年的樓面地價為8326元/㎡，超過G114地塊當年樓面地價2544元/㎡的3倍。

“中航和華光地產接觸已經有一段時間了，而且并非第一家想拿下該地塊的房企?！备鶕槿薚女士透露，在中航介入之前，同樣出身常州并也在南京有項目的新城地產，也曾意屬該地塊，但顯然并未成功：“很有可能是價格上沒有談攏，才引入更有實力的央企中航接手。”

有意思的是，今年1月初，記者曾就該地塊現狀，向華光地產總經理助理譚鳳鳴了解情況，譚鳳鳴當時的回答是“在建”，僅僅不到1個月，這塊土地便傳出被交易的消息。

南京公司人去樓空

在一些業內人士眼里，G114地塊就像是華光持有的最后一塊優質的籌碼，它的走向，正決定著華光未知的命運。

“如果G114能夠順利融資的話，至少能夠支撐華光把南京和常州兩個在建的項目完成，能給業主一個交代?！蓖靠谥械倪@兩個在建項目，正是常州的第一城項目，和南京銀河灣紫苑二期項目。

去年5月，《南京樓市》曾報道，該項目4幢樓主體，在距離交房時間還有8個月時，悄然停工，銀行監管賬戶里的3700余萬元監管資金卻所剩無幾。數百套房或因開發商資金斷裂將面臨爛尾的危險。最后，項目在相關政府部門的介入下才得以復工。

8個月過去了，1月28日，記者再次來到紫苑的工地現場，發現盡管已經過了交付時間，但項目的腳手架依舊設有拆除，距離達到交付標準，還相去甚遠。

和去年5月時相比，工程的確有較大進度。在建的4棟房屋中，已經有2棟墻面刷漆，綠紗也已“脫衣”。另外，相比去年停工時工地靜悄悄的狀態，這次尚未進入工地，就已經能聽見樓內轟鳴的機械聲。

“其實這2棟房子再加個護欄，基本上就可以把腳手架拆除了?！痹谧显饭さ厣弦晃还こ探ㄔO方的工作人員告訴記者，按照原計劃年前工程進度可以拆除腳手架，“畢竟租一天就是一天的錢”，但由于部分材料不到位，始終無法完全建好：“裝門窗的時候也是，材料就差幾個窗子，但就是跟不上，后面的工期也耽誤了下來?！?/p>

該工作人員表示，說到底，還是錢的問題，房子蓋得“跌跌爬爬”。她透露，去年復工之后，工程一度進展很快，工地上一度有100來號工人，宿舍睡不下了，只能臨時安排在會議室。但由于資金始終處于很緊張的狀態，缺乏材料，工人有時無法開工，工資也不能按時發放，加上臨近春節，工人們逐漸失去耐心，一個個離開。“現在還有小幾十個工人在開工，春節前也要停下來了?！彼瑫r表示，工程方已有近3個月沒有收到工資，欠款約數萬元。

然而，在同一圍擋內的另外兩棟房屋，則沒有動工跡象，綠紗也沒有揭掉。據該工作人員透露，工地內的4棟房屋，目前只對其中2棟房屋全力開工，另外2棟的工程則暫時停滯，其資金的緊張程度，可見一斑。

不僅僅是在工地上，其設在南京前線歌舞團內的江蘇華光地產銀河灣房地產南京公司辦公室，在今年1月前去探訪時，也幾乎人去樓空。原本為主要辦公場所的2樓和3樓，大部分會議室和辦公室都大門緊鎖，部分敞開的辦公室桌面上也落滿灰塵，顯示久無人辦公。

記者在公司3樓的財務室內，找到3位尚在忙于結算的工作人員。對于公司目前人去樓空的狀況，工作人員起初解釋為“年前放假”，隨后明確表示公司目前“資金緊張”，大部分工作人員已經離開，尚未離職的員工大多數時間也不在公司。而在去年5月記者在該公司采訪時，曾有員工表示因為公司資金緊張，已出現數月工資未發或拖欠情況。而對于公司的財務狀況，譚鳳嗚以“分管工程前期，對融資狀況不了解為由”拒絕回答。除此之外，南京公司董事長辦公室的其他項目負責人手機始終處于無人接聽或停機狀態。

從拿下“地王”到瀕臨破產

早在去年，華光地產就一度傳出破產的消息。盡管這一點被南京公司尚在工作的員工予以否認，但據知情人士透露，公司情況，不容樂觀：“其實華光從2008年就有破產意向，但由于碰上市場的幾輪機遇，它挺過了當時的困難?！比欢鎸θ珖康禺a整體出現下滑的大趨勢，華光沒能再一次抓住機會“只不過因為一旦正式破產，華光目前的項目就得由常州政府接手，加上目前常州市場較為困難，有資金問題的房企有7、8家。假如華光破產，對政府壓力太大了，影響也太壞，所以破產申請被數次駁回?！?/p>

談到華光地產，同為常州地產開發商的陳先生認為，走到現在這一步，除了不可避免的市場大勢的因素，也有華光自身的弊?。骸懊つ磕玫?、粗放式管理，給華光目前的狀況埋下伏筆?！?/p>

翻看華光的歷史會發現，它也曾一度有燦爛的履歷。作為常州國有企業改制的代表，在常州一些買房人眼中，它曾可以進入常州本土開發企業的前三甲，并一度入選中國房企前100強。2003年進入南京市場后，也曾推出銀河灣花園、卓苑、福苑等項目。直到今天，老板錢菊生“揮錘砸路”的案例，還在網絡上廣為流傳，和女星在頒獎禮上的照片，至今還掛在昏暗的售樓處里。

陳先生認為，在各個城市盲目拿地、沒能做好企業管控，以及企業內部的股權紛爭，是造成華光消耗的重要因素： “特別是南京等地的退地，給華光造成很大的打擊?！?007年，華光以2.02億元拿下九龍湖地塊，樓面地價達4204元/㎡，成為江寧地王。

然而，隨之而來的2008年調控，帶來全國樓市的第一輪“冰封”。在樓市成交慘淡、房價不斷下跌，特別是手上尚有在建項目的當口，華光地產不得不面臨資金周轉問題，被迫退地求生，然而為此付出的5490萬元繳付款項，卻被依法沒收?！皳p失幾千萬元，對于地方民企開發商而言，是一筆巨大的款項，給華光造成很大的壓力?！标愊壬J為，華光資金的困境，便是從那時開始。

“如果真的轉讓G114地塊，也不失為華光在目前困境下，斷臂求生的舉措?！标愊壬J為，如果中航接手G114地塊，對于華光而言，或許還有一線生機，至少能夠將現有在建項目完成，安撫已經購房的業主。

T女士透露，目前華光在常州還有2個項目在建，其中銀河灣第一城項目由于項目過大，后續資金在3億元左右，涉及1800名業主。南京的紫苑項目，則涉及數百住戶，資金缺口為數千萬元。

而對于錢菊生離境的消息，各方均予以否認。尚在持續工作的華光員工表示，偶爾還能在公司看見老板。有消息人士透露，由于常州已經進行經濟立案，錢菊生每月需向當地公安報到：“政府也在對他施壓，要求其盡快解決已售項目的資金和建設問題?！蓖瑫r有消息稱，南京相關政府部門表示不會讓已售樓盤爛尾，會接手負責：“相比新地的命運，能夠交付現有項目才是當務之急?！?/p>