房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制管理探析

【摘要】就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的成本進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需成本，提出了開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一系列成本控制辦法。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理人員應(yīng)從多角度進(jìn)行考慮，從而有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)成本；管理辦法

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了暴利時(shí)代，也逐漸向著平均利潤(rùn)時(shí)代轉(zhuǎn)變。但是，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在著較大的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中利于不敗之地，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，學(xué)會(huì)開(kāi)源節(jié)流。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制管理工作十分重要，其直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的內(nèi)容

1.1土地成本

土地成本指的是土地征用過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用。主要包括：征用土地費(fèi)、安置費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。土地成本的高低對(duì)開(kāi)發(fā)正本的高低有著直接的影響[1]。土地費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中的比例較高，是成本控制中的主要內(nèi)容。

1.2前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用

前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)主要指的是：房屋設(shè)計(jì)費(fèi)、土地規(guī)劃平整費(fèi)、土地勘測(cè)費(fèi)、土地測(cè)量費(fèi)等。因?yàn)槊總€(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，各個(gè)區(qū)域需要的采購(gòu)項(xiàng)目也有所不同。

1.3建筑安裝工程費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)指的是，在房屋建筑過(guò)程中所產(chǎn)生的各種設(shè)備安裝費(fèi)、工程建筑費(fèi)等。其在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，占據(jù)著較大比例。

1.4籌資成本

籌資成本的主要組成部分為貸款利息。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，促使開(kāi)發(fā)商需要利用貸款的方式進(jìn)行籌資，這樣一來(lái)就會(huì)產(chǎn)生一定的利息費(fèi)用，這部分成本的多少主要取決于項(xiàng)目的規(guī)模，因此其在開(kāi)發(fā)總成本中占得比例不是很穩(wěn)定。

1.5稅收費(fèi)用

稅收費(fèi)用一共包括兩個(gè)部分：第一部分是房地產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、“兩稅一費(fèi)”，即營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資稅、契稅、外國(guó)企業(yè)所得稅等；第二部分為行政事業(yè)性稅收。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的相關(guān)管理辦法

2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制管理辦法

2.1.1土地層面的控制管理辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，土地可謂是最為關(guān)鍵的因素。土地位置是否合適、地價(jià)的高低等直接影響著商品價(jià)值。在這種情況下，企業(yè)要對(duì)土地價(jià)格做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)、在較為合理的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，那么企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本將得到很好的控制。

2.1.2建材層面的控制管理辦法

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的要求來(lái)決定是采用“大包”方式，還是“包工不包料”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中采用甲供材方式，因?yàn)椴牧蠈?duì)綜合性的要求比較高，并且規(guī)模大，所以在采購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用專(zhuān)業(yè)批量采購(gòu)方式，以便能降低材料成本費(fèi)用。

2.2財(cái)務(wù)成本的控制管理辦法

對(duì)于成本控制管理辦法來(lái)說(shuō)，通常采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方法，降低企業(yè)資金壓力，當(dāng)下主要有兩種模式。其一是針對(duì)較大工程項(xiàng)目，企業(yè)可以采用分期、分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式。其二是對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，通過(guò)分層次滾動(dòng)的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一種方式通過(guò)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的分期滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，使資金總量同時(shí)在一個(gè)項(xiàng)目上，快速產(chǎn)生銷(xiāo)售價(jià)值，達(dá)成資金回收。第二種方式可以將多個(gè)項(xiàng)目的總資金做出科學(xué)籌劃、合理協(xié)調(diào)，將可能被閑置的資金做出橫向融通，從而最大限度的提升資金利用率。

2.3融資成本的控制管理辦法

進(jìn)行項(xiàng)目融資過(guò)程中，因?yàn)槲覈?guó)大部分放房地產(chǎn)企業(yè)均要通過(guò)銀行貸款實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合適的銀行，對(duì)各個(gè)銀行的利率等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并對(duì)其做出比較和詳細(xì)的分析。

2.4營(yíng)銷(xiāo)成本的控制管理辦法

采用科學(xué)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，將營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間縮短，從而盡快回收投資資金，同時(shí)還能降低營(yíng)銷(xiāo)成本。就當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目定位顯得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自己的商品是“學(xué)區(qū)房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”還是“養(yǎng)老房”。只有這樣，才能進(jìn)行自身的優(yōu)勢(shì)宣傳，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，企業(yè)采用一定的一次性付款獎(jiǎng)勵(lì)辦法鼓勵(lì)買(mǎi)房，從而降低貸款額度，加快資金回籠速度。

3.稅務(wù)成本的控制管理辦法。

3.1合理選用開(kāi)發(fā)模式

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有三種模式，其中包括：企業(yè)自建模式、代建模式、合作共建模式。采用自建方式，主要以實(shí)際的收入作為基礎(chǔ)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行計(jì)算。相關(guān)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、附加提取企業(yè)所得稅等被扣除后，還要繳納一定的土地增值稅。對(duì)于代建方式而言，需要繳納一定的代建費(fèi)用，在整個(gè)項(xiàng)目成本中占據(jù)著很小的部分。另外還要繳納一定的土地增值稅和契稅。因此，從上訴內(nèi)容可以看出，代建方式要比自建方式更加具有優(yōu)勢(shì)。合作建房方式中，根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，如果合作雙方均以投資的方式對(duì)房屋進(jìn)行建造，那么合理分配利潤(rùn)后，出資方不必繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣，就在很大程度上降低了稅收成本。

3.2利用相關(guān)國(guó)家優(yōu)惠政策

我國(guó)稅法中有著一定的優(yōu)惠政策，對(duì)于房地產(chǎn)通過(guò)納稅額降低成本支出有很大幫助。例如，我國(guó)制定的《土地增值稅暫行條例》中，第八條（一）中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是普通式準(zhǔn)住宅，售房后，所得的銷(xiāo)售額小于或等于扣除項(xiàng)目的20%，便可以免收土地增值稅。因此，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果同這一條件相符合時(shí)，在權(quán)衡利弊的基礎(chǔ)上，盡量將增值額控制在20%以下。這樣就能節(jié)省大量稅收成本。

結(jié)束語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制管理工作十分重要。成本控制過(guò)程中，相關(guān)管理人員要站在多個(gè)角度進(jìn)行分析，采用科學(xué)有效的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理。對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地、材料以及稅務(wù)等進(jìn)行合理控制，從而降低企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

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