試論房地產項目工程造價管理機制的構建路徑

【摘要】在市場經濟積極、健康發展的帶動下，房地產企業也迎來了蓬勃發展的機遇條件，為了將企業的宏觀發展規劃、長期經濟目標與企業的日常生產經營活動有效結合起來，繼續加強對房地產項目工程的造價管理機制建設。通過一系列房地產項目工程造價的管理活動，實現房地產企業的經營目標。在對房地產項目工程加強成本造價管理的過程中，應當注意將成本造價管理機制與不同建設工程階段的施工內容結合起來，針對建設工程在不同階段的不同工作重心，科學構建房地產項目工程的造價管理機制。

【關鍵詞】房地產項目；工程造價管理機制；決策設計；招標投標；竣工驗收

房地產工程項目在不同階段中，有不同的工作重點內容和工作目標，有關管理人員在制定具體的工程項目造價成本管理策略過程中，應當首先考慮到各個工程階段的管理工作特點，然后在分析總結的基礎上，將成本造價管理措施與工程項目完美聯系融合起來，讓成本造價管理策略為工程的順利開展提供有力幫助。房地產工程項目的造價管理措施應當以房地產企業的現實需求為基礎，從工程項目的現實情況出發，既要實現房地產企業的經濟盈利目標，也要注意保護施工參與各方的積極性和工作熱情。

一、房地產項目工程的決策設計造價管理路徑

在房地產項目工程的決策設計階段，其造價管理策略需要與工程項目的投資活動計劃、項目資金籌備目標、項目收益預測與估算工作結合起來。決策設計項目環節的造價管理工作需要從建設工程的實際情況進行全面考察與分析，調研房地產項目建設中需要安排統計成本支出、各項費用、物質資源和施工人員、其他工作人員的配置，對房地產項目的最終經濟收益進行初步預測和估算，各項數據的收集與計算應當精確、建立現實基礎上，確保統計結論的準確性。經濟效益的預測工作有兩個重點內容，一是從現實情況出發，制定房地產項目的成本支出的限定額度，為項目概念設計的提供成本控制依據，以此作為項目工程向其他第三方金融機構籌集資金做準備。房地產項目工程的決策設計內容，不能僅僅依據主觀判斷，還需要從項目工程的經濟條件出發，將成本控制造價管理體現在設計方案當中。房地產項目工程的設計環節，需要依據造價管理的原則，檢測設計工作是否與各項成本費用支出數目額度相符合，并根據造價管理目標檢測工程項目中的總體方案是否恰當、施工技術是否應用合理、原材料采購和設施設備的使用管理是否實現了優化配置，審查房地產工程設計方案中的錯誤和遺漏。

二、房地產項目工程的招標、投標造價管理路徑

在房地產項目工程的招標和投標工作中，房地產公司應當在競標單位當中選擇施工能力最杰出，同時保證施工成本造價處于管理控制范圍之內的施工單位。如果房地產工程項目的規模較大，可以依據工程項目建設需要，在總體成本造價數目額度不變的情況下，提高個別工程施工環節的造價額度，相反需要從其他工程施工環節中節省相應或者更多額度的成本資金和費用支出，保證將房地產工程造價控制在計劃范圍之內。

在審核各競標單位的申報資料和文件時，注意要逐個將所有施工環節中的每一項成本、費用支出全部統計。選定承接工程項目的建設施工單位之后，房地產公司應當與之簽訂書面合同，并在合同中詳細說明本工程項目的預定成本目標，列明不同施工環節、不同施工階段中的分項成本和支出額度，從而起到控制工程造價的作用。房地產招標合同簽訂之后，為了保證在施工建設過程中嚴格按照合同中規定的造價成本控制要求進行，房地產公司應當將負責組織安排各有關單位、施工部門、施工管理人員之間的交流談話，明確不同部門的職能權限和工作職責。為了保證原材料采購、管理過程中費用支出符合成本控制原則，應當將原材料的性能規格、數量、供貨廠商等內容進行統計，并備案整理。

三、房地產項目工程的施工、竣工造價管理路徑

施工、竣工階段的造價管理控制工作是項目工程造價管控的核心內容，因為房地產項目中包含的工程施工環節眾多、應用的施工技術的種類繁多并且工藝復雜，兼具施工期間較長、原材料設施的采購成本、使用耗費較高等問題，因此尤其需要嚴抓施工、竣工成本造價管理中的成本控制要點。在實際施工過程中，房地產企業不僅要提高合同管理水平，還要強化施工現場管理能力，以免出現不必要的資金浪費。按照有關規定的要求制定工程簽證管理制度，以明確各部門、各人員的分工和職權，使簽證質量得以保障，防止出現不實或虛假簽證情況。工程簽證的辦理一定要及時，通常在發生日起14天內就要辦妥工程簽證，只有這樣才能保證工程簽證的準確性與客觀性。

描述簽證時，除了要保證準確、客觀外，還要隱蔽簽證。而隱蔽簽證過程中，應以設計圖紙為基礎，將隱蔽部位、項目進展、工藝進度、質量完成狀況等表明在設計圖紙上，若無法根據圖紙確定隱蔽部位的實際工程量，就要注明幾何尺寸，然后附上簡圖即可。對于設計圖紙以外的現場簽證，應做好原始數據、幾何尺寸、時間、地點、因由等方面的解釋工作，禁止抽象地說明工程量與工程造價。房地產工程發生簽證時，應按照合同規定要求進行有效處理，并根據投標書與合同中的規定標準來執行審核工作，然后到現場再次詳細檢查改動部分，避免發生改動后又變回或改動后未辦理手續等情況。展開施工作業時，工程審價人員與資金管理人員要經常攜帶設計圖紙到施工現場查看整體施工狀況，并組織工程總承包方、監理人員和施工人員開展座談會，以全面了解和掌握工程資料、現場施工動態，防止竣工結算后工程款目增加。

綜上所述，房地產工程項目的成本造價管理控制目標實現，要通過不同工程階段中的成本控制手段具體實現，一方面應當加強管理人員的成本造價管理控制意識，建立工程項目的全面造價管理體系，另一方面要提高工程項目的施工質量，并在此基礎上研究降低成本的措施方法，節約成本降低費用支出，避免不必要人力資源和物質資源浪費，促進房地產實現可持續、健康發展。

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