基于博弈論下的二手房市場交易行為分析和政府政策研究
2015-04-12 00:00:00陳卓恒
中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2015年12期
【摘要】二手房市場主要由房地產(chǎn)商、二手房投資者與消費者組成。一定的市場規(guī)則下，他們采取各種策略行為，追求利益最大化。本文用動態(tài)博弈和靜態(tài)博弈相結(jié)合的研究方法，分析二手房市場參與者互相博弈的過程以及政府政策對其的影響。在博弈中，三方不存在純策略納什均衡，誰在博弈中掌握更多對方的信息誰就會在博弈中獲得更多的利益。
【關(guān)鍵詞】二手房市場；動態(tài)博弈；靜態(tài)博弈；政府政策
1 前言
近年來房地產(chǎn)市場的火爆，導致我國二手房價格的不斷攀升。雖然國家實施了大量的宏觀調(diào)控政策，但成效并不顯著。二手房交易市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房投資者、消費者處在不同的位置，擁有不同的權(quán)利，三方掌控著不同的信息，引起了一系列動態(tài)與靜態(tài)的博弈。
圍繞著這三方的博弈關(guān)系，王傳會[1]等建立了二手房投資者與開發(fā)商納什博弈利益分配模型和銷售討價還價利益分配模型，探討了這兩種利益分配模型下的價格形成機制和利益分配機制。張健就房地產(chǎn)市場中博弈的參與者——地方政府、房地產(chǎn)商、投資者、消費者之間的博弈做了較為詳細的分析，有助于厘清二手房市場中多方的關(guān)系，對于促進二手房市場的健康發(fā)展具有重要意義。
國內(nèi)外的研究成果為本文提供了理論借鑒，然而需要認識到投資者在博弈中起到的角色，它既作為與房地產(chǎn)商博弈的參與者，要以自己利益的獲得和分配最大化為目的，又作為和消費者博弈的參與者，需要考慮到買賣雙方的利益最大化，因而這樣的博弈是動態(tài)與靜態(tài)相結(jié)合的，這是本文著重分析的。
2 二手房市場信息不對稱
在開發(fā)商與投資者的博弈中，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品質(zhì)量、商品成本等方面有著顯著的信息優(yōu)勢，而二手房投資者在這方面明顯處于信息的劣勢。開發(fā)商可通過人為拉高房屋的價格成本，隱瞞房屋所含隱患，從而取得超額的利潤。而當二手房投資者面對消費者時，投資者在二手房整體價格信息、房屋權(quán)屬問題等方面的了解要遠超消費者，因此消費者在投資者給予的價格達到他們的預期時就會選擇購買，而這往往是投資者獲利的重要原因之一。因此，開發(fā)商和投資者運用信息不對稱而作出的投機行為一定程度上導致了二手房市場價格的非正常上漲。
我國社會監(jiān)督意識較為薄弱，因而在市場化的條件下我國大眾對經(jīng)濟事務的監(jiān)督能力依然較弱，這導致了我國消費品市場的信息不對稱和定價的隨意性較嚴重。而房地產(chǎn)的特殊性導致了這一現(xiàn)象更為嚴重。其信息不對稱主要表現(xiàn)為產(chǎn)品的質(zhì)量信息不對稱、產(chǎn)品的具體價格信息的不對稱以及產(chǎn)品的權(quán)屬信息不對稱。
二手房市場的信息不對稱會帶來兩種結(jié)果：第一，消費者選擇在信息不對稱的情況下進行交易，從而消費者的福利受到損失，降低整個市場的效率。第二，消費者持幣觀望，從而導致整個二手房交易市場的萎縮，有效需求和有效供給不能達到平衡，進而進一步加劇市場的惡化。在消費者持幣觀望而信息不對稱情況的情況下，開發(fā)商只能選擇降低成本從而降低價格，而這種降低往往是不利于消費者日后的。同時，二手房投資者很有可能選擇向消費者傳遞錯誤虛假信息來吸引消費者購買，從而陷入一個道德風險的惡性循環(huán)。
3 房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈
二手房交易市場中，二手房投資者即所謂的“炒房人”占了相當?shù)谋壤F(xiàn)今的炒房人的業(yè)務范圍不僅僅局限于購房售房賺取差價，更是應對市場和政策的變化而變化。他們憑借信息和專業(yè)上的優(yōu)勢，投資具有發(fā)展和升值潛力的樓盤，在獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后再進行出售，同時在房屋咨詢、交易等方面提供服務，主要目的在于房屋的出售即房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，這一捆綁式的業(yè)務既降低了消費者的搜尋成本，也對房地產(chǎn)市場的價格維穩(wěn)起到了一定作用，對提高市場效率起到一定作用。
因而可以看到，二手房投資者相對于二手房消費者，最大的區(qū)別在于他在資金數(shù)量上有絕對優(yōu)勢，具有操縱樓盤價格的能力，其目的是盈利以及利潤的最大化。消費者個體對房價只有微弱的影響或者不產(chǎn)生影響，只要房價達到他們的預期，就能夠成為他們的考慮對象。
房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)投資者本身應是交易市場上供求的雙方，其本質(zhì)為買賣的關(guān)系。然而，由于房地產(chǎn)商從本質(zhì)上來說也是追求自身利益最大化的動機，同時房地產(chǎn)商也有內(nèi)部房地產(chǎn)商之間的競爭，兩個原因互相作用下，房地產(chǎn)商與二手房投資者并不是純粹的買賣關(guān)系，房地產(chǎn)商并不反對投資者進行房價的炒作，因為這同時也促成了他們的目標實現(xiàn)——擴大成交量以及提高房價。
但是，這里要指出不能忽略政府的作用，因為政府對房價具有控制力，是宏觀調(diào)控的一部分，政府的控制體現(xiàn)在對投資者投資行為的限制上，一旦投資者的投資行為被政府控制，房地產(chǎn)商就不能和投資者再維系這樣的合作同盟關(guān)系，其本質(zhì)也將發(fā)生改變。從這一層面上來說，房地產(chǎn)商又必須服從政府的意圖，控制投資者的交易量。
從中，我們可以歸納出，在政府有效的控制之下，房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈既是完全信息輪流出價討價還價的動態(tài)合作博弈，同時也是完全信息的靜態(tài)博弈，兩者之間可以達到統(tǒng)一。
3.1 房地產(chǎn)商與二手房投資者的動態(tài)博弈
魯賓斯坦（Rubinstein，1982）提出了一種討價還價模型，其中兩個參與人需要就如何分割一塊蛋糕達成協(xié)議，在第1，3，5，……階段（奇數(shù)階段）參與人1提出一種分配方案（出價）（x，1-x），參與人2可以接受也可以拒絕，如果接受，那么博弈結(jié)束，如果拒絕，他就在其后的偶數(shù)階段中提出自己的分配方案建議，這是一種無限期的完美信息博弈。每個人的支付函數(shù)為：如果在t階段達成協(xié)議，那么貼現(xiàn)支付為（ ），x為參與人1獲得的蛋糕份額，（1-x）為參與人2獲得的蛋糕份額，δ1和δ2分別為兩個參與人的貼現(xiàn)因子。
3.1.1 模型建立假設
（一）博弈參與者為房地產(chǎn)商與二手房投資者，其面臨著信息不對稱，即不完全清楚對方的情況，這一情況在現(xiàn)實中是普遍存在的。例如二手房投資者不知情房地產(chǎn)商缺乏市場情況的考察而盲目開發(fā)，又如房地產(chǎn)商不知情二手房投資者利用高額抵押貸款來購買房地產(chǎn)等風險行為。
（二）房地產(chǎn)商與二手房投資者風險意識不同且經(jīng)驗具有差異。如房地產(chǎn)商可以用保險規(guī)避風險，對待市場博弈經(jīng)驗豐富，手段老成，但是二手房投資者一般不會選擇保險，經(jīng)驗相對缺乏，因而在交易過程中的機會成本、時間成本都無法通過保險來轉(zhuǎn)移。
3.1.2 動態(tài)博弈分析
假設從一個奇數(shù)時刻開始，此時由房地產(chǎn)商提議。如果他提出x*，那么這個提議就會被雙方接受，他會得到x1*；如果他提出x’使得x1’
所以，s1*是對于s2*的一個最優(yōu)反應。同樣，以上論證對二手房投資者同樣適用，所以s2*也是對于s1*的最優(yōu)反應。
不過在現(xiàn)實中，還會出現(xiàn)二手房投資者偏離以上的利益分配模式的情況，即如果貼現(xiàn)率滿足δ*（r） ≥ δ，二手房投資者有偏離的傾向，他能獲取更大的利潤。在這個時候，這種戰(zhàn)略組合（ ）是行不通的。
3.1.3 動態(tài)博弈結(jié)論
在二手房交易市場銷售討價還價模型中，房地產(chǎn)商、二手房投資者形成一個利益整體以尋求利益最大化。他們能夠達到一個均衡，也就是達到（ ）這種戰(zhàn)略組合，此時他們的份額為 ，然而二手房投資者為了謀取更大利益，可能會實施偏離行為而打破這一均衡，此時貼現(xiàn)率δ如果滿足δ*（r）≤δ，那么二手房投資者不會實施偏離行為，原來的均衡不會被打破；如果δ*（r）≥δ，那么二手房投資者會實施偏離行為，這樣一來，原有的均衡條件會被打破，這種雙方的利益分配模式就行不通了。
3.2 房地產(chǎn)商與二手房投資者的靜態(tài)博弈
二手房投資者與房地產(chǎn)商的博弈事實上也具有買賣性質(zhì)，因而也具有完全信息靜態(tài)博弈的性質(zhì)，是一類最簡單的博弈。
假設一個二手房投資者需要從房地產(chǎn)商處獲得大量用于投資的存量房，同意對二手房的交易量有所控制。很顯然，投資者有違背這個規(guī)則的傾向。這時，房地產(chǎn)商要對其進行檢查是否遵守協(xié)議，如果發(fā)現(xiàn)不遵守就需要進行控制例如懲罰等手段，但這樣會付出一定的成本。設房地產(chǎn)商為Ⅰ，投資者為Ⅱ，其博弈支付矩陣如表3.1所示。
劃線法可以看出，沒有一個單元格里的兩個元素同時有下劃線，因而不存在純策略納什均衡。
具體來說，房地產(chǎn)商不控制不懲罰的時候，二手房投資者寧愿加大自己的交易量，因為他將獲得支付8；房地產(chǎn)商開始控制例如運用懲罰手段時，二手房投資者寧愿對自己的交易量進行限制，因為0比-64要好。反過來，如果投資者不對自己的交易量進行控制，房地產(chǎn)商要擔心政府對其的處罰，因而寧愿對投資者的交易進行控制，因為-4要比-8好；如果投資者對自己的交易量進行控制，那么房地產(chǎn)商不用對其的交易進行控制。
可以得到，當不控制的概率大于8/9即控制的概率小于1/9時，投資者的最優(yōu)策略是產(chǎn)生盡可能多的交易量而不必限制；當不控制的概率小于8/9即控制的概率大于1/9時，投資者的最優(yōu)策略是對交易量進行控制，不要產(chǎn)生過多的交易，防止被房地產(chǎn)商檢查到而得到處罰。
4 二手房投資者與消費者的博弈
對于二手房投資者和消費者兩者，其博弈雙方的地位與房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者相近。雙方都面臨著一定的交易風險，假設雙方都是理性人，都試圖通過討價還價使得自身效用最大化，只要在雙方的埃斯沃奇矩陣中契約線上的點均可使雙方得到滿意的結(jié)果。我們默認政策對雙方行為的影響，對于投資者而言，在買入二手房時的價格、之后修繕等費用以及在賣出二手房時所繳的所得稅都將計入房價之中，此外投資者還會考慮資金的時間價值、投資的機會成本等因素，所以希望在成本和費用之上提高價格以便獲取更多利益。對于二手房消費者而言，本身就并不富裕，購房的目的在于居住而不是投資，所以會對每一筆支出精打細算，希望以最優(yōu)惠的價格買到質(zhì)量最好的房子。雙方出價之間的區(qū)域就是討價還價的空間，每一個可以接受的價格都是供需平衡點，是在其特定條件下的最優(yōu)結(jié)果。
在短期內(nèi)，投資者作為供方，為了獲取更多利益而抬高價格，使供給曲線向上移動，理性的消費者面對不公平的價格會減少消費，需求曲線向下移動，價格重回合理價位。但是從長期來看，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進而供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，對房屋的需求被暫時抑制后會在長期中爆發(fā)出來，供需不平衡的問題仍不能得到解決。作為賣方市場，投資者就會抬高價格獲取暴利，而需求者的房屋需求是剛性需求，只能接受價格。
雙方通過討價還價確定最接近自身利益的方案，那雙方如何確定自身的效用曲線呢？我們利用檸檬市場理論建立博弈模型，設消費者為Ⅰ，投資者為Ⅱ，其博弈支付矩陣如表4.1所示。
表4.1顯示，投資者手持優(yōu)質(zhì)和劣質(zhì)兩類二手房，消費者有購買和不購買兩種選擇。矩陣數(shù)值的意義如下：消費者面對優(yōu)質(zhì)二手房，如果以高價購買則可以獲得10單位的效用，此時投資者獲得4個單位效用；若不購買則錯失了擁有好房的機會只能獲得3個單位的效用，此時投資者也交易失敗只能獲得3個的單位的效用；如果是劣質(zhì)二手房，消費者因為被欺騙而購買了則只能獲得4個單位效用，此時投資者以高價出手了持有的劣質(zhì)房就會獲得12個單位的效用；如果消費者識破了劣質(zhì)房沒有購買則會獲得5個單位的效用，而投資者將劣質(zhì)房留在了手里只能獲得1個單位的效用。對于不同的主體而言可以對矩陣賦予不同的值，但博弈的均衡是由結(jié)構(gòu)決定的，數(shù)值并不會影響分析的結(jié)果。
上表為我們展現(xiàn)了二手房交易市場中炒房投資者和消費者之間的博弈，同理不存在純策略納什均衡。當投資者提供優(yōu)質(zhì)二手房時消費者最好的策略是選擇購買，而當提供的是劣質(zhì)二手房最好的策略是不購買；反之，當消費者購買時，投資者會提供劣質(zhì)二手房以謀取暴利，而無人問津時投資者會選擇保留優(yōu)質(zhì)二手房吸引潛在顧客。這個市場不存在任何一方的優(yōu)勢策略，雙方的決策建立在信息掌握的程度上，誰在博弈中掌握更多對方的信息誰就會在博弈中獲得更多的利益。
5 政府對二手房博弈的影響
2006年溫家寶總理提出六項措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，2008 年底，“國十條”的出臺標志著政府對樓市調(diào)控的進一步深化。2010 年在國家推出新一輪房產(chǎn)新政，以抑制不合理的房價走勢。從政府推出的新“國十條”到“國五條”，再到2013年3月1日新“國五條”實施細則的發(fā)布，國家面對一路走高的房價也積極的采取了措施應對。但我們看到的是“十調(diào)九漲”，在每次的調(diào)整之后，房價總是在徘徊一段時間后繼續(xù)上漲。雖然因為各地房價價差較大，導致平均水平被拉低，但從下圖5.1全國近年平均房價圖中仍可以看出我國的房價在2008年小幅下跌外幾乎年年穩(wěn)步上升。
在頒布新“國五條”后，許多人們期盼房價會因各項新政出臺而冷卻，但我們發(fā)現(xiàn)，以杭州市房價為例，基本上還是以每月1%～3%的幅度在增長，并沒有因為新規(guī)出臺而下降。政府在面對快速上漲的房價出臺了一系列的措施，但收效甚微。這些政策對二手房交易市場又產(chǎn)生了怎樣的影響呢？政府作為市場的監(jiān)管者，政策的制定者，應該怎樣正確引導市場的發(fā)展，又會對二手房市場中的博弈產(chǎn)生怎樣的影響呢？
以2011年1月上海和重慶開始試點房產(chǎn)稅為例。應該說，房產(chǎn)稅對于壓制房價的確起到了一定作用，在開征之初取得了階段性的成果。對于擁有多套房屋的投機性炒房者而言，如果閑置房子就等于白白交了一筆稅金，會促使他們盡快拋售手中的多套房產(chǎn)。
然而從國情出發(fā)，把房產(chǎn)稅作為長期抑制房價的工具是不現(xiàn)實的。政策實施之初明顯的供過于求并不是市場的正常行為，而是由于政府的干預，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進而供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，供需不平衡不可能因為房產(chǎn)稅的開征而得到實質(zhì)性的改變，長期來看還是會存在房產(chǎn)賣方市場。并且我國廣義貨幣增長幅度大于國民生產(chǎn)總值，存在貨幣超發(fā)。一般認為，M2增幅與GDP相匹配或略高時較為合理。從圖5.2可以看出，M2的供應量在2008年前一直與GDP接近，但以后年份增幅明顯快于GDP。近年來面對經(jīng)濟下行，我國實行寬松的貨幣政策，一再降息降準且大量發(fā)放貨幣，貨幣超發(fā)推高了房價。我國短期內(nèi)經(jīng)濟不可能收緊，也就意味著房價不可能會降低。
房價的上漲不是單純的房地產(chǎn)市場工序不平衡導致的，而是由于我國現(xiàn)行經(jīng)濟大環(huán)境的原因。雖然調(diào)控房價有其必要性，但政府必須多管齊下治理經(jīng)濟大環(huán)境，推動經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展，這樣才能使得一系列的解決問題在市場自行運行中化解。
6 結(jié)語
本文從二手房市場最主要的三方——房地產(chǎn)商、二手房投資者和消費者的角度出發(fā)，首先明確了三方在博弈過程中信息不對稱的表現(xiàn)和其危害，分別分析了房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈以及二手房投資者與消費者的博弈，運用動態(tài)博弈以及靜態(tài)博弈分析，揭示二手房市場三方的競爭與合作。最后考慮在政府影響下，運用經(jīng)濟學原理分析政府對以上博弈產(chǎn)生的影響，得出政府調(diào)控房價雖有必要，但只有多方面治理經(jīng)濟大環(huán)境才能防止出現(xiàn)二手房價“越調(diào)越漲”現(xiàn)象的結(jié)論。
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