關于海南旅游房地產價格影響因素的探討

【摘要】旅游房地產是旅游業與房地產業相互結合、相互交融發展的產物。近年來海南省結合獨特的旅游大省和經濟特區優勢，積極打造旅游房地產品牌，實現了旅游房地產投資的高速增長，形成了我國旅游房地產行業的標志性模式。旅游房地產具有廣義和狹義的不同內涵，成為旅游房地產必須具備幾個基本條件。本文從五個方面分析探討了影響海南旅游房地產價格波動的因素，為就如何促進海南旅游房地產健康發展的提出了幾點富有參考性、針對性的意見和建議。

【關鍵詞】海南；旅游房地產；價格；影響因素

隨著社會經濟的發展，一個新的旅游投資領域——旅游房地產應運而生。近十年來，海南省結合獨特的旅游大省和經濟特區優勢，大力發展旅游產業，并將旅游業與房地產業緊密結合，積極打造旅游房地產品牌，實現了旅游房地產投資的高速增長，也曾在一段時間內經歷了一定程度的房地產“泡沫經濟”帶來的痛苦。因此，加強海南旅游房地產價格規律和影響因素的研究，具有特殊而重要的意義。

一、旅游房地產的含義及基本要求

從廣義上來說，旅游房地產是旅游與房地產結合的產物，因此只要是旅游、房地產相結合的房地產都可以稱作旅游房地產。從狹義上來說，旅游房地產是指依托獨特的自然、人文旅游資源和良好的休閑度假旅游配套設施，具備能夠滿足旅游者進行旅游、度假、養生、休閑等系列功能需要，同時具有實用性和投資性，因而可以用于多種形式的市場交易的不同形式、類型的特殊房地產。從這一概念可以看出，普通房地產要發展成為旅游房地產，必須滿足以下基本要求：一是要具備突出的環境要求，必須位于旅游度假區、風景名勝區等附近，具有良好的地理位置和獨特的自然、人文環境；二是要具備特殊的功能，旅游房地產不僅要能夠滿足于人們普通的居住需要，更要求能夠具備特殊的度假、旅游、康養、健身等功能；三是要具備特殊的經營模式，旅游房地產的開發和經營模式不同于一般的商品性住宅或酒店、賓館等普通的旅游食宿設施，它是一個相互結合、有機配套的一個統一整體。

二、影響海南旅游房地產價格波動的因素分析

（一）獨特的資源環境優勢，對外來投資者產生巨大吸引力

外地購房者遠遠超過本地購房者，是海南旅游房地產具有的重要特征之一。海南市全國唯一的熱帶海島旅游度假勝地，擁有良好的自然生態環境、獨特的度假氣候資源和豐富的熱帶海島獨特資源，具有夏天沒有酷暑、冬天沒有嚴寒、光熱比較充足、氣候非常宜人等特點和良好的濱海浴場、新鮮的空氣質量、很高的森林覆蓋率，使得海南省具有了發展旅游房地產的先天優勢。

（二）受到房地產整體宏觀環境的影響，并受到獨特政策優勢的推動

海南全省都是經濟特區，是全國經濟特區中面積最大的，海南各級政府都高度重視旅游房地產的發展并將其作為全省收入的重要來源。中央政府對海南發展旅游房地產業積極支持，并有意讓其充分發揮優勢，在對外開放、體制改革等方面進行先行先試、探索創新，這種獨特的政策優勢是其他地方難以享受的。此外，國家財政政策、貨幣政策和銀行貸款政策的調整與變化，也為海南旅游房地產業發展提供了重要的支撐因素。人民幣的逐漸升值，以及國際資本的大量涌入，也在很大程度上助漲了我國房地產價格和海南省的旅游房地產價格的飆升。

（三）海南早期較好的市場價格優勢，引起大批炒房者到海南進行旅游房地產炒作

隨著我國二元制社會結構和變化，國家房地產政策不斷調整，戶籍管理制度的松動和變革以及近年來《物權法》等法律法規的頒布實施，使得大量的“島外人士”敢于不遠千里到海南島進行旅游房地產投資和消費，從而為海南旅游房地產帶來了大量的發展資金和旅游客源。旅游房地產開發早期，當國內大中城市房價處于高位運行階段之時，海南一些位置較好的濱海城市的房地產價格還相對較低，吸引了大量的東北、華北乃至全國各地的炒房者云集海南，推動了海南旅游房地產價格的迅速飆升。此外，全省內旅游度假客源市場的不斷形成和完善，為旅游房地產的發展輸入了重要的消費動力和需求量。

（四）海南本地居民收入持續增長，帶來的住房需求和購房能力不斷增加

調查發現，當前海南省旅游房地產的需求結構日趨多樣化。近年來，在我國經濟持續快速增長的大背景下，在國家政策支持下，海南省大力發展旅游產業并帶動了相關產業的良性、快速發展，使得海南省本省居民的實際收入持續快速增長，從而使得他們的住房需求和購房能力不斷增加，這成為助推海南省旅游房地產價格上升的重要內在推動力量。

（五）獨特的對外開放格局，助推海南整體消費水平的提升

當前海南實行了全方位的對外開放，英國Mytravel集團、德國TUI集團、日本HIS旅行社等世界著名旅游公司以及國內實力派的大型企業集團紛紛入駐海南，為海南旅游房地產創造了更好的機會和獨特的機遇。同時，為適應國際化的需要，海南省多個國際機場、上百個國際國內航班以及火車、公路等配套基礎設施不斷完善，海南國際國內形象不斷提升，對外吸引力不斷增強，促進了旅游房地產行業的快速發展。

三、促進海南旅游房地產行業的穩定健康發展的建議

針對海南旅游房地產出現過的“過熱”現象，和曾經一度出現的惡性投資沖擊、“房地產泡沫”等問題，本文認為，應當從以下方面采取措施，促進海南省旅游房地產行業的穩定健康發展。第一，加強對旅游房地產行業的動態監控，積極關注旅游房地產的價格波動，為準確反映和把握旅游房地產政策提供科學決策依據。第二，在充分尊重旅游房地產市場規律的提前下，加強對旅游房地產的宏觀調控和市場監管，把旅游房地產價格調控與總需求調控相結合，充分利用稅收、貸款政策等，充分考慮旅游房地產對宏觀經濟影響的長期性以及貨幣政策發生作用的滯后性，積極調控和有效抑制旅游房地產投資的過快、畸形增長。第三，進行科學的市場調研和市場定位，積極打造特色明顯、服務優質、環境良好的旅游房地產品牌，實現旅游房地產行業的不斷轉型升級。

結束語

當前，旅游業已經成為第三產業的重要組成部分，發展旅游房地產業、助推社會經濟發展也成為許多旅游城市正在和即將探索的發展道路。海南旅游房地產已成為中國旅游房地產行業的一個重要“樣板模式”。只有正確分析和深刻認識影響海南房地產的因素，充分借鑒其中的成功經驗，吸取其中發展的教訓和不足，才能找到旅游房地產發展的科學坐標，從而積極采取有效的應對措施，努力防范旅游房地產發展中存在的風險，促進我國旅游房地產經濟的持續、健康、穩定發展。

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作者簡介：

卓仁貴， 男，1983.12，漢，碩士研究生，研究方向：房地產經濟。