談如何進行房地產估價的現場查勘

【摘要】房地產估價項目現場查勘是房地產估價的關鍵環節。房地產估價人員在現場查勘的過程中獲得的信息，影響到房地產估價方法的選擇，從而影響房地產價格的客觀、公正、科學的確定。所以，在實際工作過程中要重視房地產估價項目的現場勘查環節。

【關鍵詞】房地產估價；查勘

一、房地產估價項目現場查勘的必要性

房地產項目現場查勘是房地產估價師親自到估價對象現場，檢查、觀察估價對象狀況。俗話說“百聞不如一見”、“眼見為實”，房地產尤其如此，因為房地產具有獨一無二的特性，它的價值與區位密切相關。實地查勘估價對象是做好房地產估價不可省略的工作步驟。任何房地產估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘。房地產估價直接涉及到委托方和被委托方的經濟利益，房地產估價不但應該言之有理，更重要的是言之有據，任何的不當都容易造成爭議，增加估價師的風險。從《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》等與房地產估價執業密切相關的管理規定來了解房地產估價現場查勘的必要性。

1.1《房地產估價規范》的有關規定

在《房地產估價規范》中對現場查勘做出一系列的規定：規定估價人員必須到估價現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣、查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照，并規定在估價報告中必須對現場查勘情況做出詳細記載。

1.2《房地產抵押估價指導意見》的有關規定

依照《房地產抵押估價指導意見》第十四條規定：房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面細致的了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

二、房地產估價項目現場查勘的內容

房地產估價項目現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察。在核實房地產的實際功能、核對賬務的真實性、可靠性的共同點的基礎上，還應該區別不同的估價方法對資料的不同要求。一定要為正確的估價提供一手的資料。

（1）查勘準備階段：在去現場查勘之前我們要先確定待估價對象的類型，方便我們攜帶相應的記錄查勘信息的記錄表，然后我們要給委托方提供一份需要的材料的明細表，讓他們提前把材料準備好。在去之前我們還要先大致了解一下估價對象所在的位置，周圍有哪些與之相似的房地產，以便我們到了之后可以更快地找到可比實例，節約時間，提高效率。

（2）實地查勘階段：分為兩個方面，一個是查勘土地，一個是查勘房產。查勘土地時主要是土地的位置、地號、面積、地上附著物，以及四至。相對查勘房產比較簡單，但是有些地區的土地比較偏遠，回到單位后在地圖上很難找到具體位置，所以就需要你隨身攜帶一個可以定位的儀器，正常情況下直接用智能手機就可以了，每到一個地方定位截圖，這樣就比等你回到單位再找位置省事得多。查勘房產時主要是位置、建筑結構、建筑用途、建筑面積、建筑物成新率、周圍區域環境。看房產的時候一定要細致，每個樓層、每個角落都要走到，以免錯過一些重要的細節。因為多數我們是做抵押貸款，所以運營狀況很重要。我們要每個車間工作間都走到，這樣我們就可以看看機器是不是在運作，商業運營情況是不是良。然后就一定是要核對好委托方提供的資料是否與所看現場一致，如果委托人提供的資料記載內容與實際情況出現差異，要了解其原因，并建議其補充書面資料予以說明。

（3）查勘整理階段：在現場查勘回到單位后第一時間就要進行資料的整理和歸檔，以保證在最佳記憶狀態下完成照片的標注等，以保證所獲得的信息的安全準確。在填寫相關表格時要按照作業要求，結合你所要選用的估價方法，進行進一步的整理和分析。經過這樣的整理，你就可以及時發現尚未清楚的問題，對于不清楚的問題進行進一步的調查核實。

三、房地產估價項目現場照片的拍攝方法

3.1房產查勘

（1）數量：拍攝照片的數量取決于估價對象的規模，建筑規模較大，為了能夠反映出估價對象內的實際狀況那么每個部分都要拍到，相應的照片數量就會多。拍攝現場不是攝影棚，所以不需要把它拍得有多美，一定要在保證工作效率的基礎上，反映出估價對象的實際狀況就好。拍攝數量也不在多，而在于精。

（2）要求：反映整棟建筑的整體，要突出其特點。有些建筑有他設計獨特的地方，這些地方也一定不要錯過，要在你的照片中反映出來。還要反映到室內的裝修情況，盡可能在一張照片中把地面、墻面、天棚都拍攝到。

（3）順序：現場查勘時應該先從估價對象整體外觀到內部細節，一層一層地拍攝。到達估價對象所在地時應該先拍攝一張在大門外的整體的照片，進入估價對象內部后要拍攝內部園區的一些照片，然后可以根據帶看人帶看的順序進行逐一拍攝。這樣也相當于用拍照的方式記錄了現場查勘的過程，也有利于記憶，便于回到單位之后整理資料。

3.2土地查勘

土地查勘相對房產來說比較簡單，只要把這塊土地拍攝下來，最好是按照四個方位分別拍攝一張，這樣就能充分顯示出這塊土地的情況了，有沒有建筑物也能夠一目了然。

房地產估價項目查勘回來后第一時間整理資料，因為剛看完你的記憶還很清晰，把每一個部分的照片分好放在相應的文件夾里，把紙質資料整理歸檔，做好位置圖，一個現場查勘就完成了。

總結一句話：現場查勘必不可少，仔細認真做好房地產估價項目現場勘查工作才能保證房地產估價的準確性。

參考文獻

[1]《注冊房地產估價師管理辦法》[M].吉林科學技術出版社，2007年.

[2]《房地產抵押估價指導意見》[M].中國法制出版社，2006年.

[3]中華人民共和國建設部，《房地產估價規范》[Z].中國建筑業出版社，2006年.

作者簡介：

張丹丹，遼寧城市建設職業技術學院講師、學士，主要從事高等職業教育，房地產經營與估價。