物權法的落實和不動產統一登記的促進

【摘要】2007 年實施《物權法》以來，我國在不動產統一登記制度已經有了法律支持，但仍然不是十分完善，登記責任不明確、管理分散等問題無時不刻的影響著不動產統一登記的完全實施。然而，今年3月以來，由國務院簽署的《不動產登記暫行條例》已經在我國全面實施，半年來該項工作開展順利，國家和省級層面機構的整合已經大致趨于完善，只有地級的完成進度稍顯滯后。本文對我國《物權法》的落實情況和不動產登記情況進行了梳理，從兩者的發展進程和歷史意義的角度進行詳盡的闡述，并分析了物權法的落實和不動產登記的相互促進。

【關鍵詞】物權法；不動產；統一登記；土地資源

就當代的《物權法》來說，其作為一部具備公示和公信原則的基本民事法律，對不動產統一登記制度做出詳細而明確的規定，這是對群眾呼聲的充分響應，也是符合社會發展的自然規律和國際慣例的做法。然而，在2007年所頒布的有關物權的法律規定中卻沒有就“不動產統一登記”的問題做出詳細的解釋和界定，而是將這個分歧留待“由法律、行政法規規定”來執行。事隔近八年的時間，國家才在今年的《不動產登記暫行條例》之中對登記責任不明確、管理分散等問題做出指向性的規范，促進不動產統一登記的實現。

一、關于不動產統一登記的概述

不動產登記是我國在《中華人民共和國物權法》關于物權制度的一項規定，當權利人或者利害關系人提出申請時，國家專職部門將不動產物權及其變動情況進行專項記載的事實。然而，《中華人民共和國物權法》在實施的近八年時間，其第九條中及其第十條中關于不動產統一等級的相關規定卻一直沒有得到有效實施。直到今年2月中旬，我國中央編辦、財政部、住建部等八家涉及不動產登記工作的相關成員單位，在國土部就不動產統一登記的相關工作進行了集中的討論和研究，促進了不動產統一登記暫行條例的實施細則出臺。今年3月以來，由國務院簽署的《不動產登記暫行條例》已經在我國大范圍全面實施。

二、不動產統一登記制度的現實意義

（一）切合了社會發展的自然規律

作為具備自然屬性的財產而言，構建并完善不動產統一登記制度是相當符合當代社會發展的自然規律，也是和國際慣例的同步。因為作為不動產的建筑、林業甚至藥材等自然資源都是依存于土地才得以存在，實在不適合進行單獨的隔離考慮。除了這個原因之外，該項制度的推行也是對國際慣例的一種同步。因為21世紀以來，全世界的絕大多數國家和地區都已經推行和實施了不動產統一登記制度。將土地和不動產進行整體的登記，而不是將兩者進行分隔處理，這種方式在世界上已經不占少數。

（二）符合歷史發展的規律

從我國歷史發展的軌跡而言，該項登記制度的構建是符合我國歷史和傳統的。因為我國自民國初期以來就施行了不動產的統一登記，只是由于后來出現了多頭管理，造成了管理職責不明確的現象。因為早在1956年，土地所有權劃歸國有，從而不在財產權的管理范疇，因此，土地登記也失去了存在的實際效用。然而在改革開放之后，其他不動產的登記問題先后得以規范和整理，然而土地的問題由于牽扯范圍較大一直難以整合。故而，土地登記制度一直處于一種進退維谷的困境當中。因此，才讓不動產登記管理在這么多年里都亂象頻生，手續繁復，相關資料的查詢也十分苦難。

（三）迎合人民群眾的真實需要

然而，就人民群眾等相關者的切身利益而言，構建完善的不動產統一登記制度是順應時代發展的需要，也是順應民心的。因為不動產統一登記制度主體優勢主要體現在登記申請、權利變更、資料查詢等方面，這樣可以讓當事人在交易的時間和金錢上所耗費的成本得以降低，以交易過程的方便和快捷來帶動市場的繁榮，保護相關人的合法權益。

（四）極大的提高了政府的辦事效率，減少了費用支出

以我國政府登記機構的視角而言，該項登記制度的統一化，極大的節約人力資源，減少登記所需的手續和時間，提升了辦事效率，降低費用成本，而且對現存制度的弊端做出了較大程度的改進，避免了包括重復抵押、權屬不清等各種糾紛的出現，實際上是對我國不動產統一登記制度的完善，也是促進不動產行業規范管理的重要舉措，適合我國不動產行業管理要求。

三、物權法的落實對土地登記制度的促進

（一）促進我國不動產登記制度的信息完善

其實早在07年《物權法》中，就有明文對我國不動產的統一登記制度做出規定和描述，然而，由于當時受限于我國在不動產登記體制上的多頭管理局面，所以造就相當多的不便和困難。尤其是在交易中，由于當事人難以在單一登記部門查詢到完整的不動產登記信息，導致交易存在較大風險，因而增加了交易達成的難度。然而，在今年頒布的《不動產登記暫行條例》中，這一問題得到了充分的解決，構建了統一的不動產登記信息管理基礎平臺，促進不動產信息交流和查詢，改善了交易困難的局面。

（二）改善了我國因登記而產生糾紛的賠付困境

在07年所頒布的《物權法》中，雖然對錯誤登記的問題做出權責情況的界定，然而該條規定的描述比較粗略，在賠付的許多方面都沒有進行詳細的描述和界定，例如：登記的機關性質、賠償性質、賠付原則、適用范圍、賠付標準、救濟程序等。為此，在《不動產登記暫行條例》中，特地對不動產登記所產生的糾紛、錯誤、偽造等行為，就登記機關應當承擔的法律責任進行了詳細的界定和限制，對登記錯誤產生的賠償問題也具有一定的促進作用。

結束語：

在經由國務院簽署了《不動產登記暫行條例》之后，我國《物權法》中一些基本的原則性和框架性規章得以完善，對有關不動產登記所涉及的關鍵性問題有了明確的劃分，對今后不動產登記活動的秩序和范圍進行了科學合理的界定，對社會公平、公正以及法制等起到了極大的推動作用。

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