建筑物區分所有權實務糾紛探討

史曉宇

隨著社會經濟的發展，城市人口不斷增加，城市用地日益緊張，因此高效利用土地，合理規劃城市布局，成為現代國家面臨的重大課題。在這個過程中，“建筑物區分所有權”應運而生，成為物權法領域需要研究的重要問題。近十年來，我國關于建筑物區分所有權的法律糾紛時常發生，基于現實需要，2007年出臺的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)設專章對建筑物區分所有權問題做出規定，此外針對相關民事司法活動，最高人民法院專門出臺兩項司法解釋即《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《區分所有權解釋》)和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，民法學界對于建筑區分所有權問題討論也甚多。然而我認為目前在這一領域仍然有司法實踐中暴露的問題，比如專有部分與共有部分的界定、停車位和基地的權屬及相關處分、業主與物業服務管理人員關系、建筑物區分所有權人對違反義務行為的請求權等等，凡此種種都要求對建筑物區分所有權問題再做深入理論研究。因此本文結合司法實踐活動中出現的主要糾紛類型，在比較分析各國建筑物區分所有權制度的基礎上，對我國建筑物區分所有權理論體系做整體梳理，以期對理論與實務活動有所裨益。

一、相關實務糾紛類型化分析

從我國近年來相關民事法律糾紛案件來看，我認為大致包括以下幾個類型，現做歸納分析并舉代表性案件及裁判要旨。

1.墻體廣告。關于墻體懸掛廣告牌導致的法律糾紛在實務中不乏其數，茲舉一例進行分析:

2003年陳某購買了坐落在繁華路段臨街商住樓二樓的住宅房1套，該房底層為某書店店面房。2004年2月經相關部門批準同意，該書店在外墻設置寫有“某某書店”等文字內容的戶外廣告。該廣告牌用鐵架支撐，占據二樓陽臺外墻，且將二樓陽臺外墻面全部遮掩。陳某認為，該廣告牌占用了二樓陽臺墻外的空間，若要在該處安裝空調、晾衣架等，必將受到妨礙。而某書店則認為，陳某對其二樓陽臺外墻橫向空間沒有優先利用權，二樓住宅陽臺外墻的外側屬于共用部分，并非由二樓住戶專有，不同意將廣告牌拆除。雙方協商未果，陳某訴至法院，要求排除妨礙，拆除廣告牌。

本案裁判要旨認為，同一幢高層建筑物中的不同所有權主體對各自墻外橫向合理空間可以優先利用，他人不得妨礙。某書店在其門面上方有足夠的空間設置廣告牌，并非必須在二樓陽臺外設置，基于公平合理之精神，法院判令被告拆除廣告牌。

由于本案發生時我國現行物權法還未正式頒布，因此法院判決是基于一般的法理進行論證的，但是這并不妨礙案件在建筑物區分所有權實務領域中的代表性探討價值。我認為本案爭點即在于區分所有建筑物外墻面的所有權歸屬，究為專有部分還是共有部分。依據最高人民法院出臺的《區分所有權解釋》第二條規定，“專有部分”須具備三個條件:具備構造上的獨立性;具備利用上的獨立性;能單獨作為業主所有權標的存在。“共有部分”則基本采例示規定，對此可歸納為區分所有建筑物專有部分之外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。例如前者即包括外墻、屋頂、設備層等相關結構部分和通道、樓梯等通行部分，后者即包括公共照明、消防等附屬設施。通過對以上司法解釋的分析，我認為本案中區分所有建筑物外墻面為共有部分，因此基于業主依據規約對共有部分的共同使用權，陳某與該書店得對墻面共同使用，但是書店廣告牌將二樓陽臺外墻面全部遮掩，已妨害到陳某的使用權，于法有違(最高院《區分所有權解釋》第四條規定:“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。”)應當拆除廣告牌以恢復原狀。

2.屋頂平臺。在司法實踐活動中，經常會遇到這樣的情形:開發商承諾出售或附贈頂樓平臺給某一業主或某一業主占用屋頂平臺以建物或從事其他活動。以上行為是否適法?對此問題的判斷同樣是相關司法實務中的重要內容。茲舉一例詳細分析:

李某2006年1月購買了一小區商品房頂層的701室復式樓，王某于2006年8月購買了該小區商品房702室復式樓。李某和王某的購房合同中均約定了“該商品房所在樓宇的樓頂的使用權歸業主”。2007年6月李某裝修房屋時，將702室樓頂的隔熱層予以拆除，并安裝了太陽能熱水器。王某不同意，多次找李某和物業管理處協商處理，均未果。王某訴至法院請求判令李某拆除安裝在702室樓頂的太陽能熱水器及恢復隔熱層。

我認為本案牽涉的理論問題除了區分所有建筑物專有部分與共有部分的劃分外，還涉及共有部分的分類問題，即共有部分的使用具體來自法定還是約定。

關于專有部分和共有部分的劃分，在本案中，頂樓即系屬區分所有建筑物專有部分之外的部分，具體包括屋頂和隔熱層。對專有部分界限的認定上，目前通說采“壁心說和最后粉刷表層說”即認為專有部分于內部關系上僅及于頂層境界壁壁心的下側，于外部關系上則及于頂層樓板自己一側的最后粉刷表層。因此，李某建物和從事其他活動所占用的屋頂與隔熱層系共有部分。

關于共有部分的分類問題，法定共有部分應當即包括《最高院司法解釋》第二條中所明確規定的區分所有建筑物的結構部分、通行部分和其他不屬于專有部分的附屬物。約定共有部分雖依業主間規約，體現私法自治，但其類型和范圍仍應有所限制，而我國相關法律與司法解釋未對此有明確規定，應為一大立法漏洞。結合臺灣立法例，約定共有部分主要及于附屬建筑物和經所有權人同意得由區分所有建筑物各所有人共同使用的專有部分。本案中頂樓平臺應屬法定共有部分較為妥適。因為樓頂空間存有包括隔熱層、設備層在內的建筑物結構部分，牽扯各所有人利益甚巨，因此應當由法律明定，以定止分爭。

綜合上述，由于頂樓平臺系屬區分所有建筑物法定共有部分，因此開發商承諾出售或附贈頂樓平臺給某一業主或某一業主占用屋頂平臺以建物或從事其他活動應屬違法，李某亦自當拆除安裝在702室樓頂的太陽能熱水器并恢復隔熱層。

3.停車位。隨著社會發展，人們收入水平提高，汽車在尋常百姓家日益普及，房地產開發商在建設區分所有建筑物時相應地解決停車位問題已為必須。關于停車位的法律糾紛，特別是權屬爭議的問題已經成為區分所有建筑物法律實務中最復雜的問題之一，由此而導致的停車位買賣糾紛更是混亂。茲舉一現實案件并詳加分析:

2008年5月，張先生一家花了50萬元從某房地產開發公司購買了一套房屋，開盤后，開發商同時向業主公開出售小區的停車位。張先生一家花了42000元買下了一個地下停車庫和一個地面停車位。其中地下停車庫28000元，地面停車位14000元。開發商交房后，小區物業入住便開始向業主收取停車費。張先生認為自己既然已經買斷了這兩個停車位，就可以隨意使用，根本就無須再交費。況且停車位是小區的公共配套設施，開發商是無權對外出售的，遂向法院提起訴訟。

通過本案深入探討，我認為應該首先澄清實務中的“停車位”概念外延應包括地面停車位與地下停車庫，之所以要明確這樣的界定，是因為對象的不同會導致其在性質、權屬、使用與處分上的認定都存在差異。

通過分析我國現行《物權法》第七十四條第二款規定:“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”我認為我國已經通過承認當事人間處分合法性的方式認可了停車位可作為所有權之標的，這樣的立法觀點應該是得到贊同的。因為這將使得停車位納入到所有權規范體系中，通過必要的登記制度配合，以解決現實中很多權屬糾紛。

地面停車位與地下停車庫在性質上應該存在一定差異。地面停車位并不具有類似于地下停車庫在構造上的獨立性，因此其應屬區分所有建筑物的共有部分①《物權法》第七十四條第三款也可為旁證:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。，而地下停車庫因具有利用和構造上的獨立性，且為所有權之標的，因此應屬專有部分。在本案中，張某在購房時向開發商支付28000元價款購買出售的地下停車庫，因此雙方達成買賣契約，所有權由開發商移轉于張某。

對于停車位的使用問題，我認為應該有三點需要澄清:第一，地下停車庫因基于當事人間買賣契約決定所有權歸屬，因此特定業主享有排他性的所有權及使用權;第二，地面停車位應包括共有停車位和公共停車位，也有觀點認為應當分為公共停車位和專用停車位，業主對共有停車位享有共用權，而公共停車位則主要供臨時來客停車使用。因地面停車位從性質上系屬區分所有建筑物的共有部分，因此業主應對其維修和養護分擔必要的管理費用，同時為確保停車位滿足需要并保護業主利益，開發商應當為預留充足數量的公共停車位;第三，對于僅有地面停車位的住宅小區，地面停車位除包括前述二者之外，應還包括專有停車位。此專有停車位與地下停車庫性質顯存差異，因為業主通過認購取得的僅僅是使用權而并非排他性的所有權，此外其使用權應附屬于業主對區分所有建筑物專有部分的所有權而存在，即如果住房產權發生移轉，業主也當然地失去其對專有車位的使用權。

關于停車位的處分，正如前述，業主不得為與其所有權分離而單獨處分行為，此實乃因停車位與建筑物專有部分有密切主從關系，且各業主間系整體利益團體應互相負責，不論是保留專有部分所有權單獨將停車位使用權售予他人還是保留停車位使用權而將建筑物專有部分售予他人都損害了其他業主的權益。

4.基地權利。隨著社會的發展，農民的收入普遍也得到提高，很多農民開始自己建造房屋用于居住或從事經營活動，農民占有基地修建房屋的合法權源即須擁有宅基地使用權。目前對建筑物與宅基地的所有多為共有，因此在相關的財產處分上經常會發生各種糾紛，因其與建筑物區分所有權問題同樣密不可分，特作為一種實務類型加以分析，茲舉一案例如下:

秦某曾于1986年建造一棟三層樓房，面積約210平方米，1990年秦某將一層轉讓給本鎮居民鄭某，鄭某在一層開了一家餐館，雙方在辦理房屋產權變更登記時，在登記簿和產權證書上都注明該房屋為雙方共有，但在登記薄的“附記欄”中注明一層為鄭某所有，二三層為秦某所有。1994年，當地遭遇罕見的洪災，該樓一層遭水淹，水退后房屋嚴重受損，秦某與鄭某遂協商決定:將該房屋拆除后，由秦某出資15萬元，鄭某出資10萬元，翻蓋一棟三層樓房，鄭某占有一層，秦某占有二三層。協議訂立的第二天，雙方遂將舊房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因該塊地段位置較好，愿出高價購買該塊地基。秦某也考慮到自己難以籌措15萬元的蓋房資金，遂決定轉讓地基。雙方協商，以8萬元的價格轉讓該塊地基。價款交付秦某以后，秦某告知了鄭某，鄭某并未表示異議。但提出，因該房屬于雙方共有，且其所有原房屋的一層，對地基享有全部的使用權。因此，賣地基的價款應當由雙方均分。秦某認為自己應分得價金的三分之二，鄭某只能分得三分之一的價金。雙方因不能達成協議，鄭某遂向法院提起訴訟，請求分得4萬元價款。

在本案中，應當首先明確秦某與鄭某在房屋所有權上系區分所有，而非共有，此由二人在登記薄“附記欄”所做的注明即可看出。關于區分所有與共有的區別這里不做詳述，僅指明區分所有系數個所有權，而共有系所有人共同享有一個所有權。引用該案的目的是為了探討建筑物區分所有權與基地使用權的關系問題，此問題對于解決實務中建筑物區分所有權人就基地處分引發的糾紛意義重大。

由于區分所有建筑物與其附著基地不可分離，因此應當認為建筑物區分所有權和基地利用權具有一體性。我認為該論斷應當包含兩層含義:第一，擁有建筑物區分所有權的各自然人得對基地享有共同的權利，因此建筑物區分所有權人對基地的處分應征得其他所有權人的同意;第二，原則上區分所有建筑物與其對應基地所有權應同屬一人，以避免復雜的法律關系導致的財產糾紛，因此當建筑物區分所有權人對其建筑物專有部分及共有基地份額為一體處分時，其他建筑物區分所有權人不得對該基地份額的出賣主張優先承買權。建筑物區分所有權和基地利用權的一體性原則有利于防止區分所有建筑物和基地隨意處分導致的權屬糾紛，使權利劃分明確，提高物的利用效率。

二、我國建筑物區分所有權理論體系梳理與完善

當下我國建筑物區分所有權理論經過學者一段時間的集中探討與爭論已經初成體系，并且理論成果在現行法律、司法解釋、規定條例中也得到體現，但是我認為相關理論體系仍有內容錯誤、缺失以及不系統、邏輯性不強的問題，因此本文在前文做大量分析研究，結合前文所述的實際問題基礎上，以《物權法》中關于建筑物區分所有權的有關規定為依據，謹將我認為我國應采取的建筑物區分所有權理論體系梳理列述如下，僅供參考:

我認為我國建筑物區分所有權理論體系至少應該包含三部分內容:物權關系構建、區分所有建筑物的管理、區分所有權人請求權體系及其規范基礎。之所以這樣劃分一方面是出于遵循《物權法》相關規定的考慮，另一方面也是為了反映實務中糾紛類型。

具體來說，物權關系構建中，主要包括建筑物區分所有權的類型、基地權利歸屬以及財產處分三大問題。建筑物區分所有權包括專有部分與共有部分所有權，共有部分又包括法定共有部分、天然共有部分與約定共有部分。此種劃分方法源于《最高院關于建筑物區分所有權的司法解釋》的規定。關于專有部分與共有部分的權利歸屬問題上，應該明確專有部分由特定區分所有權人專用，共有部分各區分所有權人共用，同時應該存在這樣的例外:依當事人約定專有部分與共有部分的使用以保持轉化性。基地權利歸屬問題上，我認為基地權利由建筑物區分所有權人區分所有，其處分應當經過區分所有權人的同意，并且應當保證建筑物區分所有權與基地權利主體的一體性。

區分所有建筑物的管理中，主要論述的就是區分所有權人的成員權問題，具體包括管理機構、管理事項及議事規則、監督對象三個方面。《物權法》對此均有較明確的規定:根據我國《物權法》第81、82條的規定，管理機構包括業主大會和業主委員會，但在具體的事務執行上，由委托或授權管理機構即物業服務管理人員負責;《物權法》第76條規定了管理事項及議事規則;《物權法》第78條第2款，第79條和第82條分別規定了對決議機構以及物業服務管理人員的監督。

關于區分所有權人請求權體系及其規范基礎這部分內容，主要采納了臺灣請求權基礎理論。我認為建筑物區分所有權人的請求權應當包括對違反義務人或業主委員會作出的停止違反義務行為的請求權、對業主委員會作出的禁止使用的請求權、對法院作出的剝奪區分所有權的請求權(即轉讓區分所有權的請求權、收回區分所有權的請求權、拍賣區分所有權的請求權)。關于請求權的規范基礎，我認為我國《物權法》的規定是不全面而需要完善的。目前《物權法》僅包含概括性規范即第83條。而缺少具體的規范特別是程序性規范現行《物權法》未設專門規定，應盡早設定。在專門規定設立前，我認為可以適用《物權法》第三十四到第三十六條。

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