個人信貸業務在房地產市場的作用及風險規避

秦 莉

（中國建設銀行股份有限公司韶關市分行住房金融與個人信貸部，廣東韶關512026）

個人信貸業務在房地產市場的作用及風險規避

秦 莉

（中國建設銀行股份有限公司韶關市分行住房金融與個人信貸部，廣東韶關512026）

個人信貸業務對推動房地產業的蓬勃發展，具有較大的促進作用。但也不可避免存在一定的市場風險。通過對個人信貸業務在房地產市場所起的作用以及存在的風險進行分析，從中可以研發出規避和防范個人住房信貸業務風險的若干策略，用以做好銀行的個人住房信貸業務工作，避免遭受因個人住房信貸業務風險帶來的損失。

個人信貸；房地產市場；風險規避

隨著我國市場經濟的深入發展，不管是在國有銀行，還是民營銀行，個人信貸業務都得到了迅速的發展。特別是在當今全國各地房地產業遍地開花的情況下，個人信貸業務的發展更是達到了歷史的最新高峰。個人信貸業務在房地產市場發展中所起的作用是巨大的，也是空前的。然而，凡事都有其兩面性，自然規律是這樣，經濟規律也是如此。因此，對個人信貸業務在房地產市場發展中起到怎樣的作用、存在怎樣的風險以及如何去有效規避和防范風險進行深入細致的分析研究，就顯得十分必要和重要。

一、個人信貸業務在房地產市場所起的作用

個人信貸業務是運用從負債業務籌集的資金，將資金的使用權在一定期限內有償讓渡給個人，并在貸款到期時收回資金本息以取得收益的一種金融業務。而用于購房按揭貸款業務的個人信貸業務，就是個人住房信貸業務。在當今中國房地產業正發展得如火如荼的情勢下，個人信貸業務得到了長足的發展，個人住房信貸業務在房地產市場中起到了巨大的作用。

一是刺激了多數人的購房需求。個人信貸業務介入房地產市場，促使廣大民眾的消費理念漸漸發生變化，開放型的消費理念逐步取代了傳統型的消費思想。近半個多世紀以來，通貨膨脹問題日益成為人們所關注的焦點和熱點［1］。隨著我國通貨膨脹逐漸上揚的影響，在存款與購置房產的問題上大多數人毅然選擇了后者。特別是隨著全國各個大小房地產公司的遍地開花，全國各地的商業樓盤如雨后春筍一般拔地而起，當各式各樣美輪美奐的洋房、別墅充斥著整個房地產市場的時候，許多原本在觀望、徘徊的只有一部分購房資金的人們，便經不住房地產銷售部門強大的宣傳攻勢和售樓人員的悅耳推介，幾經思想斗爭后紛紛加入了按揭購房大軍的行列。正是個人信貸業務的積極介入，才極大地刺激了廣大消費人群對購置房產的強烈欲望，同時增強了廣大消費人群對購置房產的信心和決心。可以想象，如果沒有金融機構的支持，沒有個人住房信貸業務在房地產市場發揮作用，許多工薪一族在購置商品房上也就只能望房興嘆。

二是增加了商品房的銷售份額。在銀行等金融機構及個人信貸業務進駐房地產市場之前，各大小樓盤的銷售份額是十分有限的。當國家放寬商品房銷售有關政策，銀行等金融機構及個人信貸業務大舉進駐房地產市場之后，形勢馬上發生了根本性的轉變，全國各地大小樓盤的銷售份額立刻呈幾何式增長。筆者在有關部門了解到，一個人口20萬的縣城，在個人信貸業務進駐房地產市場之前，每年銷售商品房不到500套；當個人信貸業務進駐房地產市場之后，平均每年銷售商品房超過1 000套，同比銷售額翻了一番。在北上廣深等超大城市，這種現象就更加明顯。在一線城市，凝聚了更多的打工一族，他們在一個城市工作、生活的時間長了，就逐漸產生對這個城市的認同感，加上國家戶籍政策的調整和準入城市門檻的放寬，許多打工一族選擇了在打工城市成家、買房、置業，這樣就大大增加了商品房的銷售需求。而許多打工一族手上的資金有限，就只能求助于銀行等金融機構。因而，個人住房信貸業務無疑是廣大需要買房成家的打工一族的“救世主”。

三是推動了房地產業迅猛發展。如果說國家實行職工住房貨幣化和商品房政策是催生我國房地產業的土壤，銀行等金融機構在房地產市場積極推行個人住房信貸業務則是促進房地產業蓬勃發展的強心針。我國自20世紀90年代初實行商品房政策后，建設銀行、工商銀行等銀行便成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。但當時的個人住房信貸條件是比較嚴苛的，既要求提供雙重抵押擔保，又要求借款人的存款金額不少于房款的30%，最高借款期限為10年。因而，嚴重影響了房地產業的發展。20世紀90年代末，國家進一步放寬了個人住房信貸的條件，不但取消了雙重抵押擔保和存款要求，還相應延長了借款期限。特別是進入21世紀以后，中國人民銀行降低了個人住房公積金貸款利率水平，各機關事業單位及大中型國有企業不斷調高干部職工的住房公積金比率，這可以說是我國實行住房商品化政策的又一次革命。個人住房信貸條件的放寬，以及廣大干部職工個人住房公積金的提高，有力地推動了我國房地產業的迅速發展和可持續發展。

二、個人信貸業務在房地產市場中存在的風險

在市場經濟發展的大潮中，個人信貸業務在房地產市場所起的作用是巨大的。但是，正如所有的經濟規律一樣，不可能只有純粹的利好一面，而沒有負面影響。在房地產市場中，個人信貸業務同樣也存在風險。

一是世界經濟大環境發生深刻變化產生的風險。金融全球化是當代世界經濟的重要特征［2］。當今世界經濟的主流是市場經濟，目前全世界有160個國家和地區加入了世界貿易組織（WTO），我國也于2001年12月11日正式加入世界貿易組織。市場經濟是一種自由市場經濟體系，在這種經濟體系下，產品和服務的生產及銷售完全由市場的自由價格機制所引導，而不是像計劃經濟一樣由國家或政府所主宰。在市場經濟體制下，大市場小政府現象十分明顯。各種經濟成分和經濟鏈條主要由自由市場來完成，各種資源配置也由市場自發實現。不管是人們，還是資本，都是趨利避害的。投資者大多會選擇利潤高、效益好、見效快的行業，即熱門行業，而冷門則很少有人問津。這樣，當行業或產業經濟達到一定飽和時，朝陽經濟就會向夕陽經濟轉變。一旦發生大規模的經濟變化，就會出現產品過剩、大量產業工人失業、銀行等金融機構以及投資者緊縮銀根等經濟現象，這就是馬克思在資本論談到的經濟危機。在當今世界經濟全球化、區域經濟一體化的現實情況下，隨著世界經濟大環境的發生變化，必然會對房地產市場中的個人信貸業務即個人住房信貸業務產生深遠的不可估量的影響。例如2008年世界金融危機爆發后，素有“世界工廠”之稱的東莞，“三來一補”企業受到了巨大的沖擊，許多中小企業被迫裁員、降薪甚至是倒閉，從而對該市房地產業帶來了巨大的影響，該市房地產業至今還在萎靡徘徊不前，房價跟臨近的廣州、深圳、珠海相差甚遠。經濟大環境的持續低迷，必然導致個人住房信貸客戶經濟收入水平的下降，從而產生信貸風險。

二是國家房地產宏觀政策發生變化形成的風險。我國雖然實行市場經濟制度已經多年，但是對于一些涉及國家經濟命脈或是對民生影響極大的行業，國家仍然牢牢把握宏觀調控這個杠桿，密切關注這些行業的走勢和大勢。在我國，貨幣分房制度已經實行了20多年，全國各地的房地產業一度空前發展，各地房價一度持續升高，廣大老百姓為此叫苦不迭，許多人都說“住房難，買房更難”。當房地產熱到達一定程度的狀態下，政府必然會挺身而出，通過宏觀調控或改良政策等方式，對房地產業進行必要的控制。政府通過調控土地使用政策、限制各地使用土地指標、限制外地居民購房或者提高購房首付標準等辦法，實現對房地產行業發展的有效控制。當國家的宏觀政策發生重大改變時，必然會對房地產市場中的個人信貸業務產生難以估算的影響。例如“央行限貸”、“央行調息”等政策的實施，對房地產市場的個人信貸業務均產生不小的影響。

三是國家銀行存貸利率調整變化后帶來的風險。在市場經濟體制下，無論是哪一個國家或地區，銀行存款貸款利率都不是一成不變的，銀行存款貸款利率會隨著經濟規律的變化而變化。一般而言，當銀行存款貸款利率下調時，房地產業就會得到有利發展，房地產市場的個人信貸業務就會上揚；相反，當銀行存款貸款利率上調時，房地產業的發展就會受到抑制，個人住房信貸業務就隨之下挫。在銀行存款貸款利率較低的情況下，許多擁有閑散資金的居民往往會選擇購房投資，以獲取現有資金的最大收益。當國家金融政策發生變化，銀行存款貸款利率調高時，必然對投資炒樓群體造成一定的沖擊，從而產生個人信貸業務的風險。

四是貸款個人的經濟狀況出現問題導致的風險。自我國實行貨幣分房政策以來，全國各地房地產業得到了迅猛的發展，全國城鄉房價持續升高。在進入21世紀以后，全國各地特別是一線城市的房價一直居高不下。正是房地產物業存在較大的升值空間，一度吸引了許多市民熱衷于投資購房和炒房。近二十年來，炒房一直是我國的熱門話題，也催生了一大批“房叔”、“房姐”，擁有十幾套甚至是幾十套房產的市民大有人在，國家機關和企事業單位干部家庭每戶擁有2套房產的十分普遍。但是，市場經濟畢竟是存在一定風險的經濟模式，市場經濟培養造就了成千上萬的富豪，但也導致了許多殷實家庭走向沒落。不確定性是市場經濟的一大特點。在房地產市場中的個人信貸業務高度發展的同時，必然也埋下了不可抗拒的金融風險。在各種經濟因素的共同作用下，當個人住房信貸客戶的經濟狀況發生下滑時，個人信貸風險便應時而生。

三、規避和防范房地產市場中個人信貸業務風險的策略

第一，建立銀行國家宏觀政策分析研判處置機構。開通個人住房信貸業務的銀行等金融機構，必須增強掌握國家宏觀政策變化的意識，時刻關注國家宏觀政策的變化，切實掌握國家有關政策的具體條款。為有效應對國家宏觀政策變化給個人信貸業務帶來的影響，銀行等金融機構必須建立健全專門針對國家宏觀政策進行分析研判和制定正確應對方略及具體措施的相關機構，強化相關機構功能作用，切實做好應對國家宏觀政策變化的各項工作。要選調思想政治素質好、政策法規水平高、工作責任心強的精干員工，組成銀行應對國家宏觀政策變化及分析研判處置機構，合理設立具體工作部門，明確各工作部門的具體分工和職責，切實把應對國家宏觀政策變化及分析研判處置工作落到實處。要加強組織人員的業務培訓，對組織機構不同職務的人員進行分類培訓，增強培訓的針對性和實效性。要善于學習借鑒國（境）外的有關先進經驗，注重理論聯系實際，有效開展應對國家宏觀政策變化及分析研判處置工作，不斷提高應對和分析研判處置水平。要善于從信貸業務部門挑選業務骨干進入銀行應對國家宏觀政策變化及分析研判處置機構，切實加強應對政策變化和分析研判處置工作力量。同時，也要善于在應對政策變化及分析研判處置機構中，選派有關人員到信貸業務部門跟班學習或交流掛職鍛煉，以利于應對國家宏觀政策變化及分析研判處置工作的有效開展和工作水平的進一步提高。要保障組織機構人員的福利待遇，培養組織機構人員對本職工作的認同感和榮譽感，讓廣大組織機構員工愛崗敬業，積極為組織作出應有貢獻。

第二，強化銀行應對個人住房信貸業務風險能力。在銀行發展史上，金融基礎比較薄弱的小銀行應對信貸風險的能力較弱，而基礎牢固、實力雄厚的大銀行應對信貸風險的能力就較強。尤其是大型國有銀行，不但應對信貸風險的能力強，而且經驗也比較足。在市場經濟的條件下，不管是大銀行還是小銀行，也不管是國有銀行還是民營銀行，在某些特定時期都難免會受到個人信貸風險的困擾。為此，銀行等金融機構必須正視個人信貸風險，采取積極有效措施，切實增強應對個人住房信貸業務風險的能力。要對個人住房信貸業務風險有足夠的估計，在個人住房信貸業務得到迅猛發展時，不可盲目樂觀，更不可毫無防備和限制地盲目發展個人住房信貸業務，防止遭到泡沫經濟的慘重打擊。要針對個人住房信貸業務存在的不可抗拒的金融風險，制定行之有效的、可操作性強的應對措施和預案，以保證公司始終立于不敗之地。要注重做好個人住房信貸客戶數據信息管理工作，建立完善客戶信息數據庫，拓寬客戶信息內部數據來源和外部數據來源［3］。要建立完善個人住房信貸業務臺賬，監測個人住房信貸客戶的經濟狀況，一旦發現客戶經濟狀況出現異樣，便要及時采取有效的應對措施，盡最大可能減少銀行的損失，把信貸風險降到最低水平。要加強與房企和個人住房信貸客戶的聯系和互動，密切掌握當地房地產業的發展狀況和客戶群體的經濟狀況和水平，注重搜集有關情報信息，為應對風險分析研判提供第一手資料。

第三，抓好個人住房信貸項目的審批和核查工作。規避和防范房地產市場中的個人信貸業務風險，不但要在宏觀層面制定有效應對措施加以防范，還要在個人住房信貸業務的微觀層面上進行管控規避。首先，要嚴格項目審批程序，切實抓好個人住房信貸項目的審批工作。要進一步建立完善個人住房信貸項目的申報和審批的制度機制，從源頭上防止和規避房地產市場中的個人信貸風險。要把個人住房信貸項目審批權收回省級銀行機構，加強銀行信貸項目審批機構力量，確保各個信貸項目審批工作準確無誤，防止項目審批工作流于形式、走過場，杜絕項目審批工作環節出現任何漏洞。其次，要認真做好個人住房信貸項目的審核檢查工作。對每一個個人住房信貸項目，都要做好工作臺賬的細致審查。要組織業務精干人員，進行集體審核檢查，發現有違規或不符合要求的項目，一律不予批準通過。可以采取異省交流審核檢查的方法，防止人情審查，堅決不讓不符合要求的信貸項目獲得通過。再次，要做好個人住房信貸項目的跟蹤服務和管控工作。在市場經濟體系下，金融機構是一組專門為客戶提供金融服務以滿足客戶對金融產品消費需要的服務型企業［4］。銀行等金融機構對客戶實行全程跟蹤服務和管控是理所當然，同時也是十分必要的。許多個人住房信貸業務風險的案例說明，信貸風險并非發生在項目審批環節，而是發生在項目進行的過程中。究其原因，很大程度上是因為銀行有關負責部門對個人信貸項目沒有進行有效的跟蹤服務和管控，從而導致部分信貸項目因服務不到位或管控不及時而發生死賬、爛賬現象。因此，要注重做好個人住房信貸項目的跟蹤服務和管控工作，定期了解客戶的經濟發展狀況，對于經濟狀況發生變化的客戶，能夠及時采取有效的應對措施，避免銀行遭受個人信貸業務風險帶來的損失。

［1］徐英富.貨幣銀行學［M］.北京:機械工業出版社,2013:259.

［2］張友麟,杜俊娟.金融學概論［M］.上海:上海財經大學出版社,2013:221.

［3］安賀新,蘇朝暉.商業銀行客戶關系管理［M］.北京:清華大學出版社,2013:27.

［4］逄俊杰,李劍.金融產品營銷［M］.北京:中國財富出版社,2013:3.

The Function and Risk Aversion of Personal Credit Business in the Real Estate Market

QIN Li
（Section of Housing Finance and Individual Credit,China Construction Bank Corp., Shaoguan Branch,Shaoguan 512026,Guangdong,China）

Personal credit business for the real estate industry to promote the vigorous development,with a larger role in promoting.However,the personal credit business still carries some market risk.The author aims to makes a detailed analysis on the personal credit business plays in the role of the real estate market and the existence of the risk,and puts forward some countermeasures to avoid and prevent the risk of individual housing credit business,do a good job of individual housing credit business to work for the bank,avoid losses due to individual housing credit risks and provide a useful reference.

individual credit;real estate market;risk aversion

F832

A

1007-5348（2015）03-0139-04

（責任編輯：曾耳）

2014-12-23

秦莉（1971-），女，湖北丹江口人，中國建設銀行股份有限公司韶關市分行住房金融與個人信貸部總經理；研究方向：銀行信貸。