購房中的理財門道

小丁

對大多數中國人來說，買房是件天大的事，關系到個人、家庭數年甚至數十年的生活，但買房過程中有許多相關理財的事宜需要仔細思量。比如，不同的還款方式最后產生的費用也大相徑庭，不同的繼承方式需要支付的錢款也有所區別……這其中蘊含著許多理財的門道。

房貸中的理財

在張江一家網絡公司上班的小鄧代表了大多數年輕人的買房模式：父母出首付，自己還貸款。最近，小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅，父母支付首付并去除公積金貸款后，小鄧夫婦還要商業貸款100萬元，貸款期限為20年。辦理貸款手續前，他在銀行工作的同學再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。

對于一門心思要節約利息的購房者而言，選對還貸方式，節約的利息可以6位數計。所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高后低、逐月遞減趨勢。這種還貸方式適合目前收入較高，預計將來收入大幅增長的還貸者。

以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業貸款，還款期限和利率相同，如采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元。如采用等額本金法，首月還貸9625元，以后逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言，這不是一筆小錢。

在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此，所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節省利息。

要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如，近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的是7折利率優惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。

房產證上加子女名的利弊

2008年前，小楊的父母已買下2套建筑面積90平方米的住房，并把小楊的名字列入房產證。至今，小楊的父親都很得意自己的盤算：小楊已經成年，可以小楊的名義再買一套房，這樣小楊名下就有3套房，可以保證他今后生活無憂。

可憐天下父母心，為規避未來可能的遺產稅，很多家長像小楊父母一樣，在買房時會寫上孩子的名字。但這種方法未必好。

首先，孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那么，孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照2套房標準，付七成。

目前，上海中外環之間的新房，二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計，即120萬元；首付七成計，則是280萬元。兩者相差160萬元。對于大多數工薪階層來說，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可能拼光三代老本了。

孩子婚后，家庭買第2套房時可能要交房產稅。目前，上海房產稅人均免稅面積是60平方米，三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚后家庭再購第2套房、又不想賣出首套房的話，家庭免稅面積超標后就要征收房產稅。根據閔行區房產交易中心的說法，計算征收房產稅的住房面積時，還將包括之前和父母共有房產的孩子名下的部分，即存量房也納入征稅計算面積。比如，孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人1/3份額，即孩子名下已經有60平方米房產。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產稅，其中，60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

再有，孩子如婚后發生意外，配偶有權繼承婚前財產。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母，白發人送黑發人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪？

有沒有化解之招？房產和法律專家支招：一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬于父母所有；二是直接到房產交易中心作房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產超標，需要征收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。

贈與、買賣、繼承—哪個更劃算？

陳阿婆已經80多歲了，怎樣把自己居住的價值200多萬元的房子傳給兒子？聽人說，可以賣給兒子，也可以送給兒子，還可以在自己百年后由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了，到底哪種方式好？

這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本。

繼承法—主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，最低不低于200元。

這種方法的優點是稅費最低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見，手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：第一，證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人；遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產；第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規定可見，采用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

贈與法—主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外，還有3%的契稅和1%的公證費。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日后賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。否則，將計征20%個稅。

買賣法—主要費用：營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日后出售時，賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。