關于房地產行業成本管理

唐麗麗張薇

（1.大連達連房地產開發有限公司，遼寧 大連 116011； 2.利比投資咨詢（上海有限公司）大連分公司）

關于房地產行業成本管理

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（1.大連達連房地產開發有限公司，遼寧 大連 116011； 2.利比投資咨詢（上海有限公司）大連分公司）

隨著經濟的發展及社會的進步，房地產成本管理在房地產開發過程中起著越來越重要的作用，成本管理伴隨著項目全過程，是企業經營的重要組成部分，加強成本管理，降低成本成為提高企業經濟效益的關鍵。

成本管理 原則 方法

1 我國房地產市場現狀

目前正值房地產的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下,CPI指數居高不下,地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產開發企業的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產業將逐漸成暴利—微利—薄利行業轉變，房地產企業要想在這種激烈的競爭環境中謀求生存和發展,就必須提高自己的核心競爭力,加強企業的成本管理。同時，在目前的房地產生存環境日益惡化的情況下，越來越多的企業開始關注和重視成本管理和控制這個和經濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環節。

2 房地產成本管理的概念及組成

房地產成本管理就是指在房地產項目開發全過程中所發生的全部成本和費用支出總額。房地產成本不僅指耗費已發生的實際成本，還包括預計在經營活動中，可能發生的預計成本以及變動成本。“成本管理”的最終目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業生產經營過程中發生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。

成本管理是貫穿房地產開發業務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環節，分析對比，實現項目價值最大化,成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值。

房地產成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

3 房地產成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責范圍內，共同進行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經濟合同，細致、明確地規定乙方的工作范圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等。（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）

（5）內部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成設計公司利益流出的成本決策與業務操作。各部門對自己的成本發生額度負責，在部門限額不變的條件下可內部調整，但不可超出限額控制值。

（6）可復查原則。業務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。

4 房地產成本管理體系

目標成本指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃。由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算。在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中。

由于市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，還要隨時了解市場。由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理。

首先必須在各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。

5 房地產成本管理的方法

(1)成本控制的各個階段劃分

根據房地產開發的特點，房地產的成本控制主要分為:立項及策劃階段成本控制；設計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結算及維護階段的成本控制。

(2)開發各階段成本控制的方法

(a)立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當地的政府性收費標準；準確定位目標市場；充分做好市場調研及地塊現狀調研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價；最大限度利用規劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開交。

(b)各設計階段的成本控制

方案設計階段通過限額設計使經濟合理性最大并進行方案優化，結合建造標準來制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術成熟且市場占有率較高;施工圖設計階段要保證圖紙的質量和深度，能滿足施工圖預算的編制要求。重點控制主要及細部設計，確定主要用料標準。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標。與責任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進行項目指標測算；方案確定前進行各個方案的經濟指標對比；做好設計方案的評審，加強設計方案優化，實行限額設計；加強設計質量監督，減少設計變更費用。應聯合設計、工程、成本人員會同監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質、規格、標準。

(c)招標階段及施工階段的成本控制：根據工程計劃制定招標計劃，召開標前會議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價格合理性；施工組織設計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進度和質量；造價高、影響報建、品質、工期的重大變更的控制；關鍵工期節點的付款；相關索賠及時通知。

由于工程變更是施工環節管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進度與施工質量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關系。對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執行，避免先施工后算賬的現象。提倡優化方案，降低造價的變更，盡量減少增加造價的變更。

簽證項目發生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方，也要合理的規避索賠風險。

（d）竣工結算階段成本控制的方法

確認驗收文件中對時間、質量和數量的要求；收集工程和材料的數量和價格依據；關于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責任索賠。控制方法：加強結算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發生的必要性，分清責任。加強成本分析及成本考核。通過投資目標值與實際值的對比，總結經驗教訓，作為以后項目開發的參考。

6 結束語

房地產開發的成本管理是重要且復雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產企業引起重視，以便能利潤最大化。

[1]樂艷芬.試談現代企業成本管理的變革[J].上海會計,1999(10).

[2]焦躍華,袁 天.論成本控制目標[J].財務與會計,2000(5).

[3]戈飛平.成本管理觀念的更新與成本控制新思路[J].上海會計,1999(7).

TU723

B

1007-6344（2015）04-0043-01

唐麗麗，女, 1986年生，漢族，工程師，從事工程造價工作。