房地產開發全過程成本管理與控制

朱曉寧1 崔占吉2

（1.悅泰集團有限公司，遼寧 大連 116015 2.大連和升房地產開發有限公司，遼寧 大連 116001）

房地產開發全過程成本管理與控制

朱曉寧1 崔占吉2

（1.悅泰集團有限公司，遼寧 大連 116015 2.大連和升房地產開發有限公司，遼寧 大連 116001）

房地產企業要發展就應靠成本競爭取勝的策略，成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。成本管理與控制的重點放在三個階段：1、設計方案經濟比較階段 2、施工過程中變更及簽證等的控制 3、竣工驗收結算階段

房地產開發全過程成本管理與控制

國家出臺對商品房價格制約的各種政策后，房地產企業的發展轉向靠成本競爭取勝的策略是首選，成本的管理與控制是房地產企業管理的重要職能之一。項目的成本管理與控制，就是指在項目成本的形成過程中，對整個工程開發過程中所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正工程開發過程中發生的偏差，把各項實際生產費用發生額控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現。

因此要做好房地產開發的成本管理與控制工作，首先必須明確的一點是成本管理與控制應該是全員管理與控制。成本管理與控制決不單純是工程預算人員、項目管理人員或財務人員的工作，而是全體員工的共同任務。成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識。

在此作者結合自己在房地產行業多年的工作經驗談一些對房地產開發成本管理與控制的看法，項目成本意識必須貫穿整個項目開發的始終。房地產開發要通過以下三個階段性目標來進行開發成本的過程控制管理：

1、設計階段的成本管理與控制

設計階段是建設項目造價控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程費用中所占比例不大，一般只占建安造價的1%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計可降低工程造價 10%以上，尤其是在主材的設計指標的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設計中，不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從而影響了項目造價的有效控制。

首先應積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計，總概算控制技術設計和施工圖設計，從而避免設計部門為設計上的工作方便或是為過分保護自身設計不出問題而不惜加大設計的安全系數，以犧牲業主方的工程造價的控制為代價。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設計65公斤就滿足要求了，但設計方為保守起見而設計了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價就增加了 13%，可見，推行限額設計的必要性。把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。

其次設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查，防止設計粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標高 0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標高是-1.2米，因為其設計為了省事，在住宅樓下面標高-1.2米處又設計了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內設計了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費。后來在建設方審圖過程中發現了，并及時通知了設計院進行了改正，從而避免了不必要的造價浪費。

只有在設計階段切實做好工程項目建設的造價控制，才能為以后工程建設各階段的造價控制打好基礎，確保工程造價控制目標的實現。

2、項目實施階段的成本管理

施工階段是資金投入最大的階段，是招投標工作的延伸，是合同實施的具體化。抓好過程管理，減少工程索賠；建立建設監理制，對工程質量、進度、造價進行全面控制；從技術、經濟方面采取措施控制工程造價；控制建設工程價款的結算工程。

2.1 工程變更

變更時應對造價進行分析，才能夠心中有數，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標時采取的不平衡報價而使工程造價超高。比如：某工程，施工方在投標的時候因為對外墻面石材工程單價報低了，造成該分項工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家生產能力有限不能滿足本工程數量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建設方查實是施工方想通過更換材料廠家而使該分項工程“扭虧為盈”。這是施工方對投標報價低的項目常采用的方法，要值得注意。

2.2 工程簽證

由于在工程現場中，通常建設方的工程師由于專業分工所限，所以對工程預結算的知識了解不夠，如果簽證不好會造成結算時的扯皮。建設方現場管理人員做好以下工作：1）簽量不簽消耗；2）簽量不簽價；3）不能與合同相抵觸；4）簽單價不簽總價；5）簽量應有明細計算式及相關圖形；6）簽證事項的相關來源應清楚。

2.3 乙供材料

主要對招標時規定品牌的材料加以控制，注意實際施工采購的材料品牌規格型號是否與招標一致，在這過程中一定做好記錄，如果不一致不應給予進場，如果進場時忽視了，那么在結算時進行調整。

2.4 工程進度款

進度款的支付通常是先由施工方提供進度工程量，然后經由現場監理核實有關工程量并審核是否按合同有關規定編制進度工程量，再提交建設方審核確認后支付進度款。支付金額應嚴格按合同，且應按實際施工進度情況進行計算，要特別注意扣除分包項目、保修金及甲供材料，注意考慮單價合同中的清單工程量招標時一般偏大，不能完全以招標的工程量清單量來計算，而應該以實際發生的數量計算。

3、竣工結算階段的造價控制方法

3.1 用標準預算審查法，對于全部采用標準圖紙或通用圖紙施工的工程，以事先編制標準預算為參考審查結算的一種方法。采用標準設計圖或通用圖紙施工的工程，在結構和做法上一般相同，只是由于現場施工條件的不同有局部的改變。這樣的工程結算就不需逐項詳細審查，可事先集中力量編制或全面詳細審查標準圖紙的預算，作為標準預算，以后凡采用該標準圖紙或通用圖紙的工程，皆以該標準預算為準，對照審查。局部修改的部分單獨審查即可。這種方法的優點是審查時間短，效果好。缺點是適用范圍小，只能針對采用標準圖紙或通用圖紙的工程。

3.2 篩選審核法，篩選法是統籌法的一種。同類建筑工程雖然面積、高度等項指標不同，但是它們的各分部分項工程的單位建筑面積的各項數據變化卻不大。因此，可以把建筑各分部分項工程的數據加以匯集、優選。歸納出其單位面積上的工程量、價格及人工等基本數值，作為此類建筑的結算標準。以這類基本數值來篩選建設工程結算的分部分項工程數據，如數值在基本數值范圍以內則可以不審，否則就要對該分部分項工程詳細審查。如果說所審查的結算的建筑標準與“基本數值”所適用的建筑標準不同，則需進行調整。篩選法的優點是審查速度快、發現問題快，適用于住宅工程或不具備全面審查條件的工程。

3.3 分解對比審查法，這是把一個單位工程按直接費和間接費進行分解，然后再把直接費按分部分項進行分解或把材料消耗量進行分解，分別與審查的標準結算或綜合指標進行對比的方法。如發現某一分部工程價格相差較大，再進一步對比其分項詳細子目，對該工程量和單價進行重點審查。此法的特點是一般不需翻閱圖紙和重新計算工程量，審查時可選用1～2種指標即可，既快又正確。

綜上所述成本控制是房地產項目開發管理中的一項重要內容，它貫穿于整個項目從土地競買、決策、設計、建設施工、竣工結算等全過程，對于提高開發項目投資效益和管理水平起著重要作用。項目開發成本與各管理層、各部門、各人員的活動密切相關，他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此，成本管理的主體應該是個全員概念，企業內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本管理的參與者和實施者。創造盡可能多的使用價值，為企業獲取更多的經濟效益。

TU43

B

1007–6344（2015）01–0119–01