住宅精裝修的設計管理

張哲源

（大連泰桑建筑裝飾對外承包工程有限公司）

1、精裝修設計管理各階段主要工作重點

1.1設計前的準備階段

（1）通過各渠道收集優秀設計單位中優秀設計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設計單位及設計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設計周期等。

（2）根據自身的項目特點及預算情況選擇適合項目設計的設計師，設計師的選擇中，我們不否認知名度高的設計師的設計能力和創新能力都比較強，但他們的設計收費及設計周期相應的都較高和較長。因此這個階段設計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優秀設計師中選擇適合的設計者來承擔項目的設計。

（3）考察設計單位成功案例的配合度，很多優秀設計單位中的主創設計師會因為設計案子過多，經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導，所以在確定主創設計師及設計團隊前一定要充分了解主創設計師及設計團隊的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素，從而才能應對項目設計過程保質、保量、按時完成。

1.2精裝修設計的監督及審定階段

（1）對于設計進度的把控。裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規模的改動。通常來說，精裝修圖紙的設計進度跟不上總控計劃，雖有設計院的原因，但很多時候是房地產自身反復調整造成的。從精裝修住宅的整個設計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個階段的成果是后續設計的設計基礎，它確定了功能定位、設計風格、分區及室內交通組織流線，對設備系統的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調整平面布局，設計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

（2）確定標準。通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。精裝修項目室內設計工作前，設計管理人員應根據項目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調查和項目成本控制，完成對工程裝飾內容的裝修標準定位，確定項目是高端還是中端、或低端的裝修標準，為《室內設計任務書》的編制和材料設備選型提供依據。

（3）設計圖紙應符合各項法規。設計圖紙應符合各項規定。裝飾設計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原建筑設計的變動是比較大的，因此建設單位應將裝飾設計的圖紙送原建筑設計院各專業審核，確認平面布置、設備安裝等的變動與建筑、結構等設計無沖突。此外，還必須得到消防和規劃等政府主管部門的審查，使得設計符合規定，滿足今后驗收的要求。

（4）做好與各專業設計的協調、溝通工作。裝飾設計除了建筑、結構、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調、新風、吸塵、地暖等專項設計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂的標高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協調的工作量很大，在遇到需要多專業解決的問題時，需要及時組織所有相關專業參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各個設計專業相互推諉，影響設計出圖的時間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。

（5）圖紙空間尺寸與部品部件規格的吻合關系。圖紙空間尺寸要與部品部件規格吻合。精裝修住宅在設計前應當及時了解建設單位提供的材料庫產品的規格、樣式、品質及安裝方式，尤其對于廚房、衛生間的設備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設備尺寸，否則容易出現潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

1.3精裝修樣板房的評審階段

在項目設計完成后，通常對于精裝修項目，開發商會選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實景板房進行設計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點有如下環節：整體風格的審定，需要評定是否能夠達到購房者的要求。裝修造價的審定，需要評定是否按限額設計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標準。施工過程及施工材料的優化，這是設計管理過程的重要環節，從而能更好的提高裝修品質，并且降低施工成本。制定精裝修房的交房標準。

2、關于做好房地產住宅精裝修項目設計管理的探討

2.1確定好裝修設計單位

實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設計進行管理。就房地產住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。作為設計裝修單位，不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優化，而且還可對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優化，此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優化方案；與此同時，房地產開發商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎上再根據精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內的諸如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環節的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發生相互脫節這種情況，以此來實現整個住宅套內的所有空間布局更為科學、更為合理。

2.2做好設計前的準備工作

在進行設計之前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質以及產品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛生生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

2.3把建筑做法標至精裝修完成面上

在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設計是由不同設計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

3、結語

總之，住宅精裝修設計管理工作可以提升工程項目的效果，提高房地產的信譽和銷售，也為購房者提供更加合理、舒適的生活空間，因此，提高精裝修設計管理水平，促進建筑行業的不斷發展。

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