淺談房產(chǎn)測(cè)量方法與控制策略

陳貴兵 張曉林 湯成達(dá)

(南通同創(chuàng)勘測(cè)工程有限公司)

淺談房產(chǎn)測(cè)量方法與控制策略

陳貴兵 張曉林 湯成達(dá)

(南通同創(chuàng)勘測(cè)工程有限公司)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量的地位和重要性也越來越重要，房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果聯(lián)系著千家萬戶。本文介紹了房產(chǎn)測(cè)量的意義，通過對(duì)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的分析，就房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量外業(yè)數(shù)據(jù)采集控制策略做了一些探討。

房產(chǎn)測(cè)量；意義；技術(shù)；數(shù)據(jù)采集控制

一、房產(chǎn)測(cè)量簡(jiǎn)析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度也為前所未有，在這種“寸土是金”的背景之下，房產(chǎn)測(cè)量作為直接測(cè)算房屋面積的直接形式，具有重要經(jīng)濟(jì)社會(huì)意義。

房產(chǎn)測(cè)量的整個(gè)測(cè)量和計(jì)算過程都具有嚴(yán)密的科學(xué)性并且有相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)，測(cè)量的結(jié)果一旦經(jīng)過相應(yīng)的部門審批發(fā)證后就具有法律效力，在處理房產(chǎn)糾紛的時(shí)候可以作為重要的證據(jù)。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量作為土地規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，可以為城市的規(guī)劃建設(shè)提供重要的資料，并且有利于城市土地的管理和開發(fā)。房產(chǎn)測(cè)量的過程中工作人員按照房產(chǎn)部門的規(guī)定對(duì)房屋的實(shí)際占地進(jìn)行測(cè)量，和房屋的自然狀況及其專業(yè)信息資料進(jìn)行評(píng)估，從而為房產(chǎn)部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料。這些數(shù)據(jù)和資料不僅有利于城市土地的規(guī)劃，同時(shí)也是房地產(chǎn)檔案的原始資料。最為根本的，房產(chǎn)測(cè)量是為衡量商品房的實(shí)際面積，是市場(chǎng)交易的。“量衡器”，為此分析房產(chǎn)測(cè)量中的問題并尋求應(yīng)對(duì)，具有技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的雙重必要性。

二、房產(chǎn)測(cè)量的意義

在計(jì)量住宅戶型面積時(shí)使用的房產(chǎn)測(cè)量是計(jì)算面積最全面的表現(xiàn)方式，意義重大。

1.房屋計(jì)量能夠給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)者供應(yīng)法律保護(hù)基礎(chǔ)

對(duì)房屋計(jì)量后的結(jié)果經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)證辦法相關(guān)證明就已經(jīng)具備了法律效益，發(fā)生財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)矛盾時(shí)主要的證明。房產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)者的經(jīng)濟(jì)利益，是相關(guān)房地產(chǎn)部門為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)者提供的自身財(cái)產(chǎn)最根本的證明，也是能夠調(diào)解房屋矛盾。處理不合法建筑。不合法占地最根本的依據(jù)。

2.城市的建造

設(shè)計(jì)以及管制最主要的根據(jù)就是房產(chǎn)計(jì)量。對(duì)房屋的計(jì)量是根據(jù)國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及房屋的其他相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行，經(jīng)過對(duì)房屋自然條件以及權(quán)力條件進(jìn)行專業(yè)的計(jì)量，計(jì)算清楚建筑房屋占用的土地面積以及使用情況，進(jìn)而能夠?qū)Ψ课莸墓苤乒?yīng)相關(guān)的依據(jù)。計(jì)量到的這些信息是頒發(fā)房產(chǎn)證明以及土地使用權(quán)過程中審核的重要根據(jù)，也是登記房屋檔案最原始的信息。所以，房產(chǎn)計(jì)量是開展城市計(jì)劃建造中不可或缺的一部分。

3.房屋計(jì)量能夠檢測(cè)出賣房者是否提供了房屋真實(shí)的建筑面積的主要措施

現(xiàn)在房屋的價(jià)格一路攀升，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都為了獲取更大的利潤(rùn)在面積上做手腳，普及使用房屋計(jì)量，能夠確保買房者以及賣房者兩者共同的利益，促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展。

三、常見房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有：

1.房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測(cè)圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

2.運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來說房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積。共有建筑面積。產(chǎn)權(quán)面積。使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是指以丘為單位的封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

3.GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS 技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS 技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以 。GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。

四、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量外業(yè)數(shù)據(jù)采集控制策略

房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪中最重要的是房產(chǎn)分層分戶平面圖的測(cè)量。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的儀器相對(duì)簡(jiǎn)單，一般為手持測(cè)距儀，但分層分戶圖的測(cè)量工作量大，需要大量的外業(yè)人員。分層分戶圖測(cè)量與建筑圖紙緊密相關(guān)，要求測(cè)繪人員不僅有測(cè)繪專業(yè)背景，又要有一定的建筑識(shí)圖能力。

下面從影響房地產(chǎn)測(cè)量成果質(zhì)量的數(shù)據(jù)采集準(zhǔn)確性方面，把施工測(cè)過程中應(yīng)注意的問題分為3個(gè)方面來闡述:

1. 測(cè)量準(zhǔn)備，核對(duì)基本信息

在測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真比對(duì)所要測(cè)繪的建筑物與手中的工作底圖是否一致。如樓號(hào)，建筑層次。單元數(shù)量。外立面觀感。目的在于鎖定施測(cè)對(duì)象，避免粗差，還在于發(fā)現(xiàn)重大變更差異，方便下一步實(shí)測(cè)。這個(gè)步驟有點(diǎn)類似于基礎(chǔ)測(cè)繪中的控制測(cè)量。

2.數(shù)據(jù)采集，注重完整性

在鎖定施測(cè)對(duì)象之后，要進(jìn)一步采集建筑物詳細(xì)數(shù)據(jù)，這類似于基礎(chǔ)測(cè)繪中的碎部測(cè)量。在這個(gè)過程中，可以根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從一個(gè)方向開始逐戶測(cè)量房屋細(xì)部空間結(jié)構(gòu)和公共部位。對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙，逐層測(cè)量即可。數(shù)據(jù)采集過程中，注意每一個(gè)結(jié)構(gòu)單元的數(shù)據(jù)一定要完整。比如一戶住宅空間，所采集的數(shù)據(jù)最好形成一個(gè)閉合，就像我們的控制網(wǎng)和水準(zhǔn)網(wǎng)的閉合一樣。這方便內(nèi)業(yè)過程檢查和剔除錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，避免返工。

3.詢問現(xiàn)場(chǎng)工作人員，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工變更

隨著建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展，建筑樣式呈現(xiàn)出多樣化和個(gè)性化特征，這也給傳統(tǒng)的房產(chǎn)分層分戶圖測(cè)量帶來新的挑戰(zhàn)。設(shè)計(jì)圖紙更加復(fù)雜，層與層之間，戶與戶之間差異比較大，經(jīng)常是一層多戶型，同一豎排相同戶型之間也往往存在細(xì)部差異。為保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，一方面要求測(cè)量人員更加細(xì)心觀察，比對(duì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)，另一方面，可以通過詢問設(shè)計(jì)和施工人員。施工人員對(duì)房屋建造過程中的細(xì)部變化更加熟悉。設(shè)計(jì)單位對(duì)于施工圖紙的修改變化，會(huì)出具工程變更通知單。通過詢問，就好比多探索過程中多了一個(gè)向?qū)В梢蕴岣邷y(cè)量數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。

五、結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)選擇正確與否，關(guān)系到測(cè)量的結(jié)果，這需要房產(chǎn)測(cè)量人員根據(jù)相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，結(jié)合實(shí)際的測(cè)量工程，在工作中嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的操作細(xì)則，保證測(cè)量技術(shù)的先進(jìn)性和可行性，同時(shí)保證操作的正確性和精確性，最終保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

[1] 曹莉莉.房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐中的若干問題與解決方法[J]. 黑龍江科技信息, 2011(20)

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