打造產業一體化垂直生態價值鏈做高端智慧創新產業集群引領者
——訪北京實創高科技發展有限責任公司董事長陳曉智

◎ 本刊記者 周 燁

打造產業一體化垂直生態價值鏈做高端智慧創新產業集群引領者
——訪北京實創高科技發展有限責任公司董事長陳曉智

◎ 本刊記者 周 燁

實創公司董事長陳曉智表示，公司將抓住當前“大眾創業、萬眾創新”的新機遇，不僅僅是為創新創業提供物理空間，還將聚焦發展目標、體制機制改革、創新創業軟環境建設，不斷加強服務管理，提升產業經營，強化資本運營，打造核心競爭力，力爭實現科技園區、入駐企業與園區建設企業自身的協同發展，成為高端科技園區服務運營商和智慧創新型產業集群的引領者。

為此，本刊記者特別就實創公司的轉型發展思路相關話題采訪了實創公司董事長陳曉智。

記 者：作為一家專業的園區開發服務運營企業，自1992年成立以來，實創公司就一直致力于開發、服務和運營符合區域經濟特點和產業發展需要的大型綜合類高端產業園區。那么請問陳總，實創公司在園區服務運營上都有哪些創新模式？圍繞園區服務運營具體做了哪些工作？

陳曉智：實創公司目前在園區服務運營上主要有如下創新模式：

一是以創新驅動發展，優化資產布局結構，保持公司健康發展。“十二五”期間，實創公司緊密圍繞創新驅動發展思路，積極探索嘗試示范區創新資源整合放大的有效途徑，加快永豐基地新園特色產業基地建設，堅持深化改革調整，優化資產布局結構，強化企業內控管理，公司保持了健康發展的良好態勢。公司資產總額從2010年的39.28億元上升到2014年的194.37億元，凈資產從2010年的13.52億元上升到15.81億元。總收入從2010年的5.9億元增長到2014年的7.51億元。凈利潤從2010年的3074萬元增長到2014年的6842萬元，5年間積累凈利潤3.3億元，上繳稅金4.99億元。截至2014年底，公司及各下屬子公司主持物業11萬平方米。總體資產質量和經營態勢平穩良好。

二是全力推進園區開發、生態環境建設、智慧園區等重點任務的開展和實施。2011年5月23日國土局正式批復永豐基地新園一級開發項目組團授權，實創公司正式成為永豐基地新園土地一級開發主體。公司著眼全局、積極推進，精心組織、周密安排，園區開發建設各項工作取得較大突破。永豐基地新園規劃面積500.85公頃，總建設用地273.3公頃。截至今年6月底，實創公司完成5個自然村莊和1092個企業的拆遷騰退，拆遷建筑面積117萬平方米，簽訂拆遷協議3244戶，支付騰退資金81億元，完成投資136億元。

每一種鹿都有獨特的自然生長歷史。在野外花時間去和鹿相處，了解它們的習性，能幫助你了解拍攝主體，預測它們的行為。

積極推進重點項目實施，C地塊實現收儲供地，中國地質科學實驗基地等重大項目落地。積極推進路網建設，永豐北環路、永豐西濱河路、辛店東路三條城市次干路達到使用條件，大牛坊中街、唐家嶺路、永豐東環路、皇后店中街取得重大進展，園區骨架初步形成。二級開發啟動，C4C5公租房項目開工，并成為北京市綠色居住區示范項目和住宅產業化試點工程。

深化城市規劃和城市設計，在“五位一體”綜合規劃的基礎上，進一步深入研究產業規劃、空間布局和特色產業基地支撐體系，優化園區功能布局，提升園區整體功能形象。集成綠色建筑、綠色道路交通、水資源循環利用、能源高效利用與監管、固體廢棄物資源循環利用系統應用，打造園區生態產業鏈，建設綠色生態示范園區。

推進智慧園區建設，提升園區整體信息化水平和服務管理效能。聯合工信部電信研究院共同啟動北部生態科技新區智慧園區頂層設計，與移動、聯通、電信三大電信運營商簽訂戰略合作協議，統籌北部園區通訊網絡、數據增值等運營服務。

三是統籌合力，推進北部園區資源整合，提高企業競爭力。按照區委區政府的工作部署，統籌北部園區建設企業發展合力，優化資源配置，推進專業化、流程化，實現園區建設業務重組整合。一是體制機制、運營模式的一致化整合，強化財務統籌、園區建設計劃統籌、園區規劃與技術管理統籌、信息統籌，提高企業運行效率和整合后的系統效用。二是產業鏈、價值鏈等園區建設業務層面的縱向整合，強化一級開發統籌、二級項目建設統籌、地鐵一體化專項統籌等，通過統一流程、統一決策配置方式，組織運行共同的流程標準化。整合重組使整體效率、執行力、策劃能力、運籌能力得到有效提升，園區建設、管理、服務水平得到切實增強。

四是推進大上地地區規劃建設，拓展產業發展空間，提升園區服務環境。根據區委區政府“一城三街”的戰略部署，從總體目標、總體思路與基本原則、發展目標、實施思路、前期工作任務、保障措施六方面考量，推進大上地地區規劃建設工作，強化對既有用地的更新改造、區域交通優化整治及景觀提升、生活配套設施和市政基礎設施升級，增加產業服務設施及國際化社區。統籌謀劃智慧園區平臺搭建工作，建設上地云中心，推動云計算和大數據技術在上地園區公共服務和重點行業的應用推廣，強化資源整合能力，提升園區軟實力。

落實《北京市清潔空氣行動計劃（2011-2015年大氣污染控制措施）》整體工作部署，自籌資金4.5億元，實施原上地供熱廠煤改氣工程，僅用八個多月的時間就完成了新鍋爐房及上地地區供暖路由的拆、改、建、供工程，按期完成海淀區“十二五”主要污染物總量消減責任目標。通過本次煤改氣工程，建成以上地基地為中心，服務周邊科技園的區域能源中心，每年將減少二氧化硫排放24噸，減少煙塵排放100噸，對區域的環境改善、首都大氣污染治理發揮了積極作用，社會效益、環境效益顯著。

記 者：目前進入產業地產領域的有轉型的傳統住宅開發商、外資企業、實業企業以及純產業地產開發商，你是如何看待產業地產領域這些開發主體的？實創公司的轉型與他們有什么不同？

陳曉智：產業地產主要是通過構建產業價值鏈一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。它往往以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力，幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。近年來，在房地產集體低迷、商業地產整體遇冷的背景下，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，剎那間，涉足產業地產各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾。在產業地產發展過程中，不同的園區開發者立足于自身的歷史不斷探索出不同的園區發展模式。

實創公司在轉型方面采用的是“產業+生態+智慧”的開發服務運營模式，以產業落地、成果轉化為核心戰略，圍繞不同的專業產業集群發展建立科技園區運營服務的垂直立體生態鏈，打造具有園區自主特色的園區型智慧城市。

記 者：請問陳總，實創公司將如何提升園區服務能力，推動產業園區向向高端科技園區服務運營商轉型升級。能否跟大家談一下公司轉型的原因及園區運營理念的內涵？

陳曉智：在推動產業園區向向高端科技園區服務運營商轉型升級方面，實創將轉變傳統思路，強化資本能力，打造城市服務業平臺，努力提升科技服務水平。

在科技新城發展過程中，實創必然面臨市場多元化主體的競爭。目前國企民企同臺競爭的序幕己經拉開,民營資本憑借其靈活機制,取得了合法資格后，形成了強大的市場競爭力。同類國企，憑借集團資源與資本市場，也在跑馬圈地。

科技新城的整體服務是一個系統工程。除了需要圍繞科技新城發展需求的業務能力外，實創還需構建要強大的資本能力才能支撐科技新城的長期發展。

實創目前已經通過三板基地、三板基金初步形成了股權投資能力，未來還需要推動合適業務板塊上市，拓展在資本市場運作的能力。

記 者：作為一個大的國有企業，實創公司要向綜合性的高端科技園區服務商轉型，必然會在許多方面去努力和采取具體的措施。您能否講一講實創公司將如何去落實這樣一個發展目標，在服務層面具體有哪些規劃和舉措？

陳曉智：實創公司在企業轉型方面做出了如下有益的嘗試：一是成立了專業的新三板投資基金和新三板基地。新三板基地是新三板已掛牌和擬掛牌企業的聚集地，強調針對新三板企業的物理空間服務和科技金融服務相融合的創新服務模式。

二是以打造“虛擬現實技術孵化器”為切入口，向高端科技服務邁進。通過打造中關村虛擬現實空間（Strong VR），聚集行業人氣，擴大行業影響，建立服務體系，完善虛擬現實技術孵化器、加速器，為入駐科技園區的企業提供科技服務，并逐步將創新發展的觸角延伸向新材料、機器人、智能硬件、位置導航、空間信息、3D打印等行業服務領域，讓海淀北部新區再次成為創新創業的高地。

三是整合園區服務業，打造城市服務業平臺。梳理整個海淀北部園區的物業管理、園林綠化、餐飲服務等業務類別，啟動物業服務板塊業務重組，并進一步規劃公共配套設施服務的統一指揮、調度管理，以提升園區基礎服務水平，實現園區服務的專業化、規模化和標準化，構建園區服務市場化運營與發展的新格局。

記 者：企業要轉型升級從來都非易事，可能需要聯合其他企業或單位，互助共贏，互惠互利。在向高端科技園區服務運營商轉型的過程中，實創與哪些公司或者高校科研院所已經開展或者正在開展合作，取得了哪些成效？

陳曉智：在向服務運營商轉型過程中，實創公司以企業為軸心，憑借物理空間承載企業，通過科技金融服務助推企業，并聚攏各種資源，與華為、騰訊、聯想、用友、海科金、安泰科技 、航天電子等許多企業開展了積極的合作。譬如，實創公司聯合北京海淀科技金融資本控股集團股份有限公司（簡稱“海科金”）共同組建了北京中海實創投資管理中心（有限合伙）——一個專業的新三板投資基金。中海實創基金2014年9月3日成立以來，進展良好。

記 者：這種側重以打造服務體系為主的發展定位是否會改變經開未來的收益比例設置呢？實創在未來是否會一直堅持此發展方向？未來有什么樣的規劃？

陳曉智：未來，實創將以服務運營為主導，服務運營類的收益將逐步占據加大比重。土地資源是有限的，我們不能無限制地開發，因此以服務運營為主導的發展方向既是實創對未來發展的定位，也是順應傳統商業地產行業向現代產業集群發展的大勢所趨。為了實現空間載體建設取得重大突破、高端產業集聚發展、城市配套功能更加完善、生態環境更加優美、居民生活安居樂業的規劃和目標，實創公司將以海淀北部科技新區作為統籌協調平臺，按照區委區政府決策部署，推進中關村創新中心區（CID）加快建成產城融合的科技新城，

一是以大上地地區、永豐基地、翠湖科技園主體，加快創新中心建設。CID重點規劃建設上地、永豐、翠湖三大園區組團。目前，上地地區的軟件園一期已建成，二期正在全面施工建設當中，三期正在規劃選址。此外，上地地區的北大科技園、小米科技園等專精特新園區也正在推進當中。永豐基地一期已基本建成，二期新擴部分正在進行一級開發。翠湖科技園的環保園基本建成、創新園正在建設當中、新增資源正在進行土地一級開發。據初步統計，截至目前，CID已建成投入使用的建筑面積近1000萬平方米，引入了以華為、百度、聯想等為代表的近2000家國內外知名科技企業，初步形成了以新一代信息技術、新能源與新材料、生物醫藥等高精尖產業結構，實現年收入約3300億元。

二是以打造產城融合、宜居宜業新城區為目標，加快基礎設施和配套設施建設。我們在控規成果基礎上，按照產城融合、24小時活力之城理念，編制了城市設計方案并積極組織實施。交通出行方面，隨著G7高速的通車和翠湖南路的開工建設，CID五橫六縱的對外路網體系將基本形成。目前正在加快地鐵16號線建設，并將于2015年底通車，同時將上莊路南延，穿西山隧道至香泉環島，實現海淀北部與市區的快速連接。文體衛配套設施方面，CID將規劃新建34所幼兒園、10所小學、9所中學、一處綜合醫療中心（三甲醫院）、一處專科醫院以及文化中心、圖書館、博物館等配套設施。目前，CID已引入了藍天幼兒園、中關村二小、翠微小學、清華附中分校、101中學分校、人大愛文國際學校等優質教育資源，下一步還將加大規劃配套學校建設。醫療設施方面正在加快推進亮甲店三甲醫院盡快落地，文體方面有北部文化中心、溫泉體育中心等。商業設施方面將在翠湖、永豐兩大組團內打造集商務、休閑、娛樂、購物為一體城市綜合體，引入奧特萊斯、當代商城、翠微大廈等大型購物商場。

三是以中央新型城鎮化工作會議精神為指導，加快城鄉統籌發展。將重點從三個方面推進城鄉融合發展：第一，開展以村民自治為原則的村莊騰退工作。三大園區組團內的村莊優先騰退、為園區建設創造條件。園區外的村莊就地實施新農村改造，目標是讓村民“看的見山、望得見水、記得住鄉愁”。第二，高標準建設安置房。安置房采用“大分散、小集中”原則進行開發建設。在建設中充分利用太陽能、雨水回收、清潔能源、環保材料等各項先進技術，并同步跟進幼兒園、小學、社區衛生中心等配套設施建設，為回遷居民打造一個舒適、美觀、便捷、綠色的居住環境。第三，建設一鎮一園，發展壯大集體積經濟。以維護好、實現好、發展好農民集體利益為出發點和落腳點，以一鎮一園為載體，為農民增收與就業提供保障，為三大園區加速發展提供服務與支撐，真正實現產業園區與集體經濟的同步發展、協調發展和共贏發展。

四是以生態建設綱要為依據，加快生態環境建設。海淀北部科技新區平臺正在抓緊落實《海淀北部地區生態建設實施綱要》及《〈綱要〉推進方案》。北部能源中心、大工村再生能源發電廠、稻香湖再生水廠等一批重點生態環境項目正在加快推進。東埠頭溝正在抓緊河道拓寬施工，南沙河流域污水治理一期基本竣工、南沙河濱水綠廊景觀改造工程正在抓緊推進。