通州副中心概念引燃燕郊樓市

文/馬躍成

多年以來，通州一直是北京樓市的方向標。今年，受市政府搬遷、副中心建設等利好影響，通州區房地產市場再次火爆起來。

T面對史無前例的規劃利好，通州吸引了各方關注的目光。圖為通州運河文化廣場。圖/圖為媒

7月11日，《中共北京市委北京市人民政府關于貫徹〈京津冀協同發展規劃綱要〉的意見》獲得通過，面對史無前例的規劃利好，通州吸引了各方關注的目光。通州作為北京未來的行政副中心，提高了它的政治地位，對資源的吸引能力也隨之提高。

然而，縱觀全國樓市，折騰的最厲害的地方非燕郊莫屬。當樓市回暖的時候，燕郊起跳的最快，因為，燕郊占了一個北京大盤的邊邊。不過，從房價上漲幅度來看，燕郊還是不能和北京城區相比。就像水中扔下一個小石頭，中心區自然波峰最高，但是波紋小，越往外面，波紋越大，雖然波紋大，但是影響其實很小。燕郊就是這樣，北京城區的房價變動幅度已經沒有邊界，燕郊的波動也跟著跳動到了萬元附近。

由于燕郊的樓市的客戶主要針對北京地區的人口，因此，樓市轉冷的時候，燕郊也總是提前采取行動，并且幅度肯定要超過北京地區的波動范圍。燕郊與北京爭奪客戶的主要手段，或者說是唯一的手段，沒有別的招了。

縱觀全國樓市，折騰的最厲害的地方非燕郊莫屬。當樓市回暖的時候，燕郊起跳的最快，因為，燕郊占了一個北京大盤的邊邊。

這次，通州被規劃為北京副中心，按理說，也是燕郊的一次特大利好消息，但是，影響到底有多大還不知道。不過，副中心概念肯定會被開發商充分挖掘，最后被徹底透支，因為，這已經不是第一次了。實事求是地說，燕郊樓市主要還是應該看通州樓市的變化，如果北京樓市變動不大，通州也不大，而燕郊有太大變動，就會成為難收拾的結局。燕郊樓市受通州副中心的影響，有這么幾點值得注意。

一是，北京市建委，已經反復強調，要嚴厲查處通州開發商借機漲價的違規行為。按說，市場經濟條件下，房價上漲或者下跌都是不可能讓政府部門直接控制的，這么多年的調控已經證明這一點。當然，政府出臺的調控的政策也會在一定程度上發揮作用。通州房價的變動，直接影響到燕郊房價的變化。

二是，按照北京市規劃部門的說法，通州副中心規劃不是 “攤大餅”，也不是建設另一個北京，甚至都不擴展通州的規劃，只在現有規劃范圍內做文章。但是，具體怎么實施，我們還不知道。不過，看來不像是前段時間傳言的是北京市四套班子整體性轉移到通州，目前的說法，還是疏解北京城區的非首都功能，是部分行政事業單位搬遷，而對大學、醫院的搬遷，也沒有制定要搬到通州，而是與京津冀一體化整體性考慮安排。

三是，北京提出了到2020年的人口控制目標是2300萬人，我們擔心目前的人口總量其實已經超過這個目標。因此，目前，北京正在做的，以后還會加大力度要做的是疏散北京人口。已經開始實施的商品市場物流、制造業、污染行業等的疏散工程，對人口數量控制，其實已經顯現出較大作用。

四是，京津冀一體化規劃，從戰略框架看，劃分了天津、石家莊、保定、張家口、承德、滄州、廊坊等功能性分區，這個目標似乎更廣大，也更深遠。在疏解北京非首都功能的框架內，北京并沒有把一些功能轉移到周邊小城鎮的意思。也就是說，沒有要讓北京周邊的河北省小鎮承擔部分首都核心功能的意思。這樣看來，燕郊要想脫掉北京 “睡城”的帽子，還比較困難。

多年以來，通州一直是北京樓市的方向標。今年，受市政府搬遷、副中心建設等利好影響，通州區房地產市場再次火爆起來。與張高麗副總理的警告有異曲同工之處，最近通州區政府正式約談開發商，并對房地產市場執法檢查。通州區副區長要求兩家發布“房價將上漲”等虛假宣傳的售樓場所立即整改。并將進一步加大執法查處力度，嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價格等行為，維護房地產市場健康發展。

從目前的市場表現來看，通州房價確實出現部分上調。例如熱銷樓盤京貿國際城與華業東方玫瑰，7月份價格較6月份均出現一定程度上浮，幅度達5%以上。不僅如此，有媒體報道稱，通州樓市全面開花的背后，部分開發商還被約談，要求不捂盤惜售、不帶頭漲價。同時，燕郊等北京周邊區域的房價也水漲船高，個別樓盤房價直逼18000元/平米的歷史高點。

人們不能忘記，2009年，通州將建設國際新城的概念曾引爆樓市，通州房價也從不足萬元，一年內瘋漲至3萬元/平米。但是，后來的這幾年，卻一直徘徊在2.5萬元附近。業內普遍認為，再憑借幾個簡單的概念炒作就能把房價炒高的時代已經一去不復返，即使北京部分行政功能遷往通州，通州房價也很難出現大漲。還有專家分析稱，如今，昌平、亦莊、大興、順義等都成為了北京重點打造的衛星城，不管是交通、教育、醫療等配套，還是居住舒適度都不亞于通州，有些方面甚至要優于通州。實事求是地說，新的北京規劃，給每個新城都賦予了不同的發展內涵，每個新城都有自己不同的發展目標和吸引力。未來，宜居恐怕是人們首先要考慮的因素。

如今走到燕郊的售樓處，銷售人員的說辭幾乎都是燕郊的2萬元時代指日可待。而調查發現，近期以1.5萬元/平方米開盤的項目已經告別此前被搶購一空的形勢，樓盤一線的銷售和營銷人員對于目前燕郊的價格也有些信心不足。高房價擠壓出的購買人群迅速流向包括通州和環京的其他區域，“哪兒刮風它都感冒”的燕郊正在走入一個尷尬的境地。