QG房地產項目物資采購管理問題探析

張 鍇吳振華

（1.河北中古文化產業投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004）

QG房地產項目物資采購管理問題探析

張 鍇1吳振華2

（1.河北中古文化產業投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學商學院，廣西 桂林 541004）

房地產項目在招標采購與物資供應方面，存在著諸多問題，包括與總包方的責權不清晰、QG房地產與供貨商的招標流程和制度不夠完善、施工計劃與組織不合理、物資進場計劃形式化。文章針對QG房地產現有采購流程中存在的主要問題，就如何合理制定采購計劃、確定有效的采購方式、提出了切實可行的方案。

房地產項目；物資；采購計劃；采購方式

1 引言

采購管理也被譽為房地產企業新的經濟增長點，近幾年在地產圈內流行著一句名言“利潤來自節約，節約依靠采購”。建筑物資材料約占房地產總體建筑造價的60%至70%[1]，而其中由開發商直接招標采購的材料又占到總體建筑造價的40%左右。也就是說一個100億的項目，招標采購直接控制的金額就達到28億左右。這說明，采購管理對于保證提高房地產企業利潤、保證資產收益率、提升效率和競爭力等方面都具有重要作用[2]。因此，近年來國內學者在相關領域也進行了大量的研究。在采購模式方面，陳方（2011）認為，采用集中采購模式、推行準時制采購管理模式、加快物資采購的信息化建設是加強房地產企業物資采購管理的有效對策[3]；王洪海（2013）認為，我國房地產企業對于集中釆購和分散釆購的實際劃分不夠明顯[4]。針對具有不同需求的獨立的集團各成員企業的獨立增量情況，向晉乾等人（2005）分析了在定期訂貨策略下，集中采購的最優訂貨量[5]。王利梅（2008）認為，數量從優原則是集中采購的基礎，數量折扣模型在固定折扣下，應該充分考慮采購方的需求，通過確定每個批量的采購數量，最終達到降低總體采購成本的目的[6]；王衛（2010）把集中采購組織結構和業務建立了模型，并且針對管理粗放的集團型與關聯產業型的企業進行了的細致的研究[7]。在采購策略方面，張堅（1999）與戴更新（2000）提出了在不同的訂貨階段不同批次的訂貨采購辦法，并給出了解決方案[8][9]；在此基礎上，關志民等人（2005）引入批量采購享有不同折扣的概念，進一步分析了在集中采購條件下多種產品的供應商如何選擇和訂購量如何分配的問題[10]；蘇麗娜針對廣州地鐵建工的鋼材能否實行甲方招標和直接采購的問題，提出了選用“模糊評價法”建立決策數據模型[11]。

不難看出，國內的研究主要集中在采購模式和采購策略上，以定量分析的方法確定最優的采購批量，但是，適應中國國情的房標準化房地產物資采購體系還沒有完全建立，因此本文將對采購計劃和采購方面兩個方面進行分析，希望能對房地產物流采購體系的完善做出微薄之力。

2 QG房地產項目采購管理現狀

QG房地產項目是一個集商業、生產、博物館、旅游景觀、配套設施等的產業集團群。項目共分為十個主要分區，總投資額超過50億，項目總規劃用地約5.3平方公里。現一期項目已經完成10萬平米，主要包括展館、工藝城、大型廠房、沿河商業街等配套綜合實體。在對QG房地產公司的深入調查的基礎上，在QG房地產的采購計劃和采購方式上存在著一定的問題。例如：①供應商文件提供不夠齊全。供應商只提供價格，并未明確說明和規定三家以上的廠家的資質等級，是否為正規企業，檢測報告是否合格。②物資需求不夠明確。工程技術部提供物資需求目錄中沒有明確使用時間、使用部位、數量和主要規格。③忽略品牌因素。招標采購部在進行市場考察調研并索取同種材料供應商相關資料時，忽略了一個重要因素，即產品的價格是由產品的品牌所決定的，不同品牌的產品價格存在較大差距。④“符合性意見”不夠具體。符合性意見是指設計部根據圖紙來確定產品的使用部位和技術要求和技術標準。通常，實際情況與原圖紙不同，因此設計部應經常與施工方或設計院進行交流與洽談，最終更改圖紙使之符合實際情況。然而，設計部在施工過程中沒有起到監督作用。

3 采購計劃

采購計劃是一個公司成本組成的重要部分，制定采購計劃既需要公司的整體定位把控，又需要各部門綜合配合。總體來說采購計劃的制定主要需要三個方面的考慮。這三個方面分別確定了采購計劃的“時間”、“價格定位”和“采購方式”。

（1）通過工程部下發的施工組織計劃和材料需求計劃，制定相應的材料采購計劃。材料采購計劃主要需要考慮的是材料的生產加工周期，以確保在材料需求前，材料能夠按時到達施工現場。

（2）協同前期部和公司高層領導針對開發項目的定位，制定采購定位。特別是精裝修工程，涉及到商場或者民宅的整體定位。因此采購計劃中材料的品牌和檔次就顯得尤為重要。此部分基本能夠確定整體物資造價的80%，因此一般是公司決策層做出最終定案決策。并且此部分和交房時給業主的承諾函息息相關。因此，此部分指定需要慎重。

（3）采購方式的確認。這一部分主要涉及到公司的資金流（現金流）情況。一般來說公司資金比較充裕的企業都習慣采用開發商自行采購方式。現金流不是很充裕的企業一般采用總包墊資形式。也就是行業內所說的“甲供材料”和“甲限材料”。

在一個采購計劃制定前必須要考慮好這三方面的綜合關系。最為重要的事情是保證時間節點的順利進行，因為這涉及到多個公司，或者多個部門的相互之前配合問題。一項工程的延誤，可能導致整體工程的停工，其造成的損失是不可估量的。在滿足時間節點的同時，盡可能的降低產品的價格，使其保持在合理范圍之內。這樣制定出的采購計劃才是合理的、有效的。

4 采購方式的確定

4.1 材料分類

采購方式的確認主要是根據現金流的充裕度來決定的。在一般地企業習慣性采取主材自購，安裝隊伍自行招標的方式進行采購。而總包一般簽訂的都是輕工加輔料合同。也有一些開發上采用的是根據材料的（訂貨量）實際資金占有率來確認甲供還是乙供。這種供貨方式，主要是按照材料占有資金比率的不同而進行采購方式的劃分。

第一種，按照不同工程分類。主要分為：土建類物資、裝修類物資、水暖電類物資、安裝類物資、綠化類物資、其他物資（如座椅，垃圾站等）。這種分類的優點就是能夠明確使用材料的使用階段和計劃時間。按照施工順序可以進行分類采購，能夠加強采購的計劃性。

第二種，按照材料性質分類。這種分類包含的小類比較多（如鋼筋，水泥，石材，涂料等），工程上常用的的《造價信息》就是按照這種分類對工程類物資進行分類的。這種分類的優點是能夠對材料進行細致的劃分，增加用材料技術準確性，但是這種分類方法對于材料計劃的制定沒有第一種方式的優勢。

第三種，按照材料主次進行分類。分為主材，次要材料和輔助材料。主材主要有鋼筋、混凝土、電線電纜、鋼結構等；次要材料主要包括潔具、門窗、部分裝飾材料等；輔助材料主要包括釘子，膠帶、密封膠等。這種分類方法的好處是在供應鏈采購過程中能夠更好地對主要材料進行控制，能夠做到有重點的監控，從而更好地保證工期和工程質量。

以上三種房地產采購供應分類方式各有其優點，但是從實際應用來說，第一種方法和第三種方法結合起來使用能夠達到更好的效果。按照第一種的時間分類制定計劃，按照第三種分清主次材料，抓住重點物資。這種結合的方式能夠節省大量的時間，有效地減少時間成本。

4.2 采購方式

QG房地產采用的主要是總包采購與主材限價相結合的采購方式。無論是從材料分類，還是從采購主體（建設方采購或者總包采購）分類，采購方式都是多種多樣的。房地產企業現在主流的物資采購供應方式有如下幾種：

（1）建設方自行采購（甲供）。這種采購方式就是由建設方自行啟動招標采購流程。自行采購所需要的物資，主要框架流程如下：

尋找生產廠家→審核廠家資質文件→組織隊伍對廠家進行考察→根據考察結果撰寫考察報告并進行評分→確定合格供應商→招標→開標→評標→價格和技術談判→定標→簽訂合同→封樣→材料進場檢驗→合格付款。

從以上流程中不難看出，物資的采購和供應鏈的的建立是一個系統工程。這一模式的優點是顯而易見的，它能夠明顯的降低物資成本，一般降幅為20%左右。但是，這種供應方式對建設方的資金壓力是比較大的，如果建設方自持資金較多，建議采取這種方式進行采購。現今國內比較大的開發公司都采用的這種模式進行采購，特別是其中包含的戰略采購和集中采購，更是能夠最大化的降低企業采購成本；如果建設方大多數物資采購資金是靠貸款或者募集資金所得，考慮到利息等金融條件，甲供的現實意義不是很大。

（2）施工方自行采購（乙供）。這種采購方式物資供應成本較高，優點就是可以由施工方進行墊資，對于那些資金不是很充裕的房地產開發商來說，這是一種好的選擇。現今國內的房地產公司80%以上都是小型公司，有些公司的員工甚至不到10人。在這一類公司中基本上98%以上都是采用乙供模式。對這類公司而言，由施工方自行采購（乙供）更加合算。這其中涉及到融資渠道和方法、國內銀行體系，金融體系、貸款制度等諸多綜合問題。

（3）建設方指定廠家品牌，施工方進行采購（甲指乙供）。這種采購方式主要是為了控制總體造價，并保證關鍵部位的施工質量。例如：消防設備、電線電纜、防火保溫材料、配電設備、裝飾裝修主材等。為了防止施工方只考慮自身利益，在關鍵部位采用不合格材料，最終導致項目不能驗收。建設方可以通過關鍵部位的指定采購，能夠控制住材料的品質，使驗收工作順利進行。由于這一流程比較復雜，因此可以采用更加簡單的流程：

建設方尋找生產廠家→審核廠家資質文件→組織隊伍對廠家進行考察→根據考察結果撰寫考察報告并進行評分→確定合格供應商→建設方對價格進行摸底→最終確認性價比較高的品牌和廠家→建設方指定品牌并限定價格→施工方與該廠家簽合同→封樣→材料進場檢驗→施工方付款。

綜合上述三種情況，采取綜合采購策略是一種比較合理的采購方式的方案。也就是主要材料和占用資金較多的材料（混凝土、鋼筋等）甲供，占用資金不多但是重要的材料甲指乙供（各種潔具、木門等），次要材料（膠布、釘子等）乙供的綜合采購方式。這樣既解決了企業資金不足的問題，又解決了材料質量的監控問題。

5 結論和建議

本文針對QG房地產項目采購問題進行分析，得出以下結論和建議。

（1）制定科學的采購計劃，可以保證建設進度的完成。采購計劃的根據是以工程的進度計劃和工程的物資需求計劃等為時間基礎編寫而成的。一個科學的采購計劃，應該充分考慮到產品的生產周期、運輸周期、產品設備安裝的前置性和順序性。房地產與生產企業不同，在采購的同時，還應該考慮到材料進場時間與土建工程的配套施工問題，以及先后進場順序。這樣才能夠最大限度的節省時間，建立一個合理的時間軸線，避免工期延誤。

（2）確定合理的采購方式，縮短工期，減少成本。在很大程度上，采購方式的正確選擇能夠有效地減少房地產開發企業的采購消耗成本。合理的采購方式一方面能夠減少員工的工作量，把采購人員從瑣碎的總價較低的零星材料采購中解放出來，控制住關鍵材料的進場時間，縮短工期；另一方面能夠通過對總價較高的大宗材料集中采購，有效地減少建設成本。

[1] 符小惠,楊俊堅,劉鴻鵬.房地產開發中建筑材料采購的成本控制[J].河南科技,2012,(2):22.

[2] 徐亞梅.L公司物資采購管理的研究[D].武漢:華中科技大學碩士學位論文,2006.

[3] 陳方.關于房地產企業物資采購管理的探討[J].企業導報,2011,(11):82-83.

[4] 王洪海.富力房地產公司多項目采購管理的實踐[D].南京:南京理工大學,2013.

[5] 向晉乾,黃培清,李杰.定期訂貨策略下企業集團集中采購的最優訂貨模型[J].上海交通大學學報,2005, (3):474-478.

[6] 王利梅. 基于網絡的集中采購模式在工業鍋爐行業的應用研究[D].上海:上海交通大學,2008.

[7] 王衛.集中采購中組織結構與業務模式的研究及應用[D].北京:北京郵電大學,2010.

[8] 張堅.多階段EOQ存貯問題的若干策略[J].系統工程理論與實踐,1999, (3):24-30.

[9] 戴更新,達慶利.多階段EOQ的合并訂購策略[J].管理工程學報,2000, 14(3):52-55.

[10] 關志民,周寶剛,馬欽海.多產品采購條件下的供應商選擇與訂購量分配問題研究[J].計算機集成制造系統, 2005,11(11):1626-1632.

[11] 蘇麗娜.廣州地鐵建工鋼材采購模式決策研究[D].廣州:華南理工大學,2010.

QG of purchasing management of real estate projects

Real estate projects in the bidding and supplies, there are many aspects of the problem, including the right to select the total package is not clear, QG estate with suppliers bidding process and system is not perfect, construction planning and organization unreasonable approach plan supplies formal.The main problem for real estate article QG existing procurement processes exist, then how reasonable procurement plans, determine the effective procurement method, proposed a practical solution.

Real estate projects; supplies; procurement plan; procurement

F406

A

1008-1151(2015)01-0168-03

2014-12-10

張鍇（1981－），男，北京人，河北中古文化產業投資有限公司招標采購部經理，從事業務，成本控制和招標采購。

吳振華（1972－），男，河北樂亭人，桂林電子科技大學商學院副教授，博士，碩士生導師，研究方向為房地產經濟、城市土地增值與收益分配、工業工程與管理。