佳兆業違約 投資者如何跨年？

江玲

2015年1月1日，佳兆業以一紙違約公告開啟了新的一年，其4億港元的過橋貸款違約創下了中國2015年首單違約紀錄，雖然從表面看，這是一起由政治風險引發的違約，但行業人士普遍解讀為，中國房地產行業風險集中釋放的前兆。并且2014年底多家機構的研究報告也將房地產行業繼續下行列為中國2015年最大的經濟風險之一，甚至會引發系統性金融風險。

“舊改”王也敗在舊改上

1月6日早間，佳兆業公告稱，于2014年12月31日，該公司接獲龍崗區兩個市區舊改項目的兩名合作伙伴通知，稱佳兆業已違反該等項目的合作協議，要求終止該等合作協議，并退回已經支付的12億元人民幣的費用。隨即，佳兆業一系列違法問題接連曝出，原本實力雄厚的佳兆業處境艱難。

曾經的中國房地產百強開發企業排行榜上的常客，何以一夜之間跌下神壇？或許深圳官場動蕩后，當地房地產部門對佳兆業公司的非常規手段是最好的注腳：

2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定;12月4日，佳兆業兩家位于深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益;12月8日，佳兆業申請重續國家一級資質證書被暫停處理;12月21日，深圳市政府再次加碼對佳兆業的“管控”，佳兆業在深圳幾乎所有的地產業務被叫停。至此，占佳兆業總業務三分之一份額的深圳業務幾乎全部處于停滯狀態，無法進行銷售回款，也無法進行抵押融資。

與此同時，一手創辦佳兆業的郭氏三兄弟中在佳兆業任職的郭英成和郭英智先后退出管理層：先是老二郭英成于2014年12月10日宣布辭任董事會主席等職務;隨后老三郭英智也由副主席、執行董事調任非執行董事。

這家以深圳龍崗舊改項目起家的開發商佳兆業，伴隨著“鎖房”事件和郭氏兄弟的退出，引發了連環債務違約，甚至可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

而在此前，佳兆業也被看作是“另一個光耀地產”。與佳兆業一樣，光耀地產是中國房地產企業中的百強，然而就在2014年6月，惠州本土房企光耀地產被曝出多個項目停工，此后光耀地產“破產危機”一發不可收拾，然而截至目前，光耀地產資金鏈斷裂后的“善后工作”依然是個謎。

“潘多拉魔盒”被打開

這起表面看來是“個例”的佳兆業違約門，被更多的業內人士解讀為正在打開中國房地產行業系統風險的潘多拉魔盒。

回顧整個2014年，房地產違約事件頻繁出現，其中表現最為嚴重的河北邯鄲房地產業幾十億債務危機等，也由此導致2014年國內銀行不良貸款及不良貸款率全面上升。

為何近一年來國內房地產業會頻繁出現債務危機而早些年則不會？這主要是與房地產業的性質、發展、融資環境等方面的條件有關。

作為資金密集型、周期性成長的房地產行業，在中國特有的制度環境下，受益于兩大金融杠桿——住房需求借助于住房按揭貸款，住房供給借助于住房預售制度，并把這兩大杠桿使用到極致，成就了中國房地產市場短期快速發展與繁榮，形成了中國房地產業的暴利。暴利必然會驅使社會上的各種資源涌入房地產市場。一方面金融機構擔心房地產風險上升而收縮對房地產企業的融資，另一方面房地產的暴利驅使房地產企業寧可高成本融資也要插足房地產市場。

倘若國內房地產市場價格持續走高，沒有周期性調節的話，這種高杠桿、高融資成本的擊鼓傳花的游戲會持續玩下去，其風險能夠一波又一波地往下傳而不暴露出來。但當越來越多的房地產企業不斷涌入，而購買者或者投資者由于房價過高逐漸減少時，任何一個房地產事件都可能引發周期調整。雖然十月份以后，政府通過房貸新政及降息試圖重新喚醒住房投資者進入市場，然而其意圖卻被2014年11月以來國內A股市場的瘋狂所阻斷，預計2015年國內房地產市場債務違約風險還會陸續再來。

2014年，很多房地產企業將融資的觸角伸向國外，不難看出，房地產企業已經處于嚴重缺錢狀態。此時佳兆業違約，無異于增加了新的風險警示，加之2014年一系列的內房企資金斷裂事件，無疑將引發海外投資者的恐慌心理，對內房股的風險評估將變得更加謹慎和苛刻。對于整個銀行界來說，除了擔心違約之外，隨著房地產利潤回歸，其抵押價值也將逐漸下滑，從而引發一系列不良效應。

因此，有金融人士分析預期，2015年將是房企最難過的一年，也將是房地產大浪淘沙的一年，很多中小型房企甚至大房企不排除破產倒閉重組的命運，或引發系統性銀行壞賬集中爆發。

投資者怎么辦？

佳兆業違約像一只攪局的黑天鵝，結束了在金融方面本就不太平的馬年，開啟了預計更加不太平的羊年。突如其來的佳兆業違約事件，使得金融人士和投資者一時茫然不知所措。然而，在跨年之際，投資者究竟怎樣安排新一年的投資呢？

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進：“佳兆業的事件，也使得投資者對于房企的各類融資計劃會持謹慎態度。”尤其是房地產信托，從過去的3年房地產信托余額同比增速可以看出，房地產信托的好時期已經過去了。

2011-2012年，隨著房地產調控的深入，房地產信托余額同比增速從高點一路下滑，2012年三、四季度曾跌至負增長（-0.48%和-0.02%）;此后隨著2013年樓市的復蘇回暖，房地產信托余額增速恢復上行，至2014年二季度達到頂峰（55.40%）。整體呈現“V型”走勢。鑒于2014年下半年房價的持續下跌和成交量的萎縮，建議投資者盡量規避房地產信托。

隨著2014年房企增發配股、央行降息及中期票據放開，加上票據類融資期限長、融資成本低等優勢，大型房地產企業更愿意使用低成本的增發配股及中期票據來置換高成本的信托融資。因此，對于存量房地產信托計劃，客戶應該盡可能選擇交易對手是大型房地產開發商的企業，盡可能避免小型房地產開發商。endprint