房地產企業存在的財務風險與化解對策

曾慶華

一、引言

房地產企業的財務風險是指房地產企業在各種企業財務活動中，由于受到市場上各種各樣不確定因素的影響，使得房地產企業的實際收益背離企業的預期收益，導致房地產企業經營業績的下降，給房地產企業帶來損失的可能性。自2014年以來，房地產企業的銷售量不斷下滑，那些曾經在輝煌時期大幅舉債、不斷擴張的開發商們現在卻面臨資金鏈斷裂的困境，所以化解企業的財務風險顯得尤為重要。我們急需從根本上了解財務風險的本質，并尋求合適的對策化解這些風險，盡力使企業利益最大化。

二、房地產企業主要的財務風險

（一）融資風險

融資活動是任何企業進行生產經營的起點，而房地產企業融資的目的是在風險較小的情況下獲得資金以保證房地產企業的正常運轉，使企業的利益最大化。房地產企業的融資渠道有許多種,比如銀行貸款、股權投資、委托貸款、房屋預售款、房地產信托投資基金等。而在此過程中由于融資結構安排不合理、融資成本很高、融資期限不合理等因素，會直接造成企業的盈利和償債能力的下降，進而給企業帶來風險。特別是目前市場競爭越來越激烈，房地產行業處于下滑的趨勢，選擇不同的融資方式，直接影響其融資成本的大小，如果房地產企業融資成本過高，則房地產企業就存在一定的融資風險。

（二）資金回籠風險

一個企業生產出來的產品是否能夠完成銷售，往往取決于資金的兩個轉化過程，第一是從產品轉化為結算資金的過程，另一個則是由結算資金轉化為貨幣資金的過程。在這兩個轉化過程中，時間以及金額的不確定性就是資金回籠風險。基于我國目前宏觀經濟的走弱,經濟處于下行的趨勢，樓盤成交量下滑,由于銀行按揭款額度較緊,放款速度較慢等因素直接影響了企業資金的回籠,而這些因素是房地產企業無法控制的,這就使得房地產業在資金回籠的問題上較為被動。如果企業資金的回籠不能與自身資金的需求相匹配,這會使得企業的償債能力不斷下降,面臨巨大的現金支出壓力,甚至使企業陷入財務危機中。

（三）資金管理低效帶來的風險

房地產行業的不斷發展壯大需要源源不斷的投入大量的資金，在目前激烈的市場競爭環境下，資金實力是否雄厚，是否具有良好的資金運轉情況已經成為判斷一個企業競爭力強弱的重要因素之一。然而我國幾乎所有房地產企業在資金管理方面均存在或多或少的問題，其中的通病是資金的運作效率低下以及資金的流動不平衡等問題，導致房地產企業的管銷費用居高不下。在過去的幾年間，資金管理方面的負收益現象在我國的房地產企業中普遍存在，大量房地產企業除了將大部分資金投資于土地項目的開發與拓展，其他一部分用于企業的日常經營和管理以及銷售活動，然而在此過程中管理費用銷售費用過高的問題一直存在，企業一旦缺錢就必然導致企業必須大量依賴銀行的貨款。由于房地產企業往往缺乏有效的嚴謹的預算機制，資金的調度和使用與實際經營需要的資金不盡相同，這不僅浪費了企業的資金，影響企業的更好發展，而且還在一定程度上給企業的財務帶來了入不敷出的風險。

三、房地產企業財務風險的化解對策

（一）建立多元融資渠道，降低融資成本

最近幾年來，我國大部分房地產企業對于商業銀行的依賴程度均有下降，企業通過自己籌措資金以及銷售回籠資金在資金來源的總額中占的比重不斷上升。但是仍然存在少數房地產企業在融資渠道上過分依賴商業銀行的銀行貸款，這樣的做法往往會使得企業的資金結構變得十分不合理，會在一定程度上降低企業的償債能力。可觀的是，近年來，我國一些有條件和實力的房地產企業逐步采用諸如股權融資、發行債券、房地產基金和信托、上市、海外上市等融資方式。房地產企業應該在能夠保證在自身償債能力不降低的情況下，不斷的拓寬自己的融資渠道，實現融資渠道的多元化，首先，房地產企業可以繼續沿用傳統的融資渠道，通過向銀行貸款獲得必要的周轉資金，其次，還可以利用股票、債券等新方式進行融資，這樣不僅僅可以吸引外部的債權人進行投資，迅速獲取資金擴大企業規模，還有利于房地產企業優化自身資金結構，有效降低企業的財務風險，最后，在條件允許情況下，可以采取私人舉債融資，快速補給資金，加快資金的周轉和回籠，這也可以有效地降低財務風險。

（二）加快資金回籠

首先，房地產企業應當時刻對我國宏觀經濟的變化進行監測分析，準確恰當的把握行業發展的動態和趨勢。如當房地產企業再續輝煌、市場上出現所謂的剛性需求時，則公司可以擴寬自己的融資渠道，迅速獲得資金擴大產業，或者通過預售的方式獲得資金，保證現金流的穩定，或者采取更為激進的營銷手段和財務手段，如果房地產行業持續低迷，則企業可以通過降價或者是其他的手段實現快進快出，快速回籠資金；其次，企業的銷售部門應該負責收集核對按揭資料、核查客戶信用、催繳預售款、逾期款項等相關事項，而且銀行按揭崗應該催促客戶在盡可能短的時間內將按揭資料備齊,并在第一時間交予銀行進行辦理,另外還應當督促銀行工作人員提高辦事效率,確保按揭款項盡快準確到帳。如果出現超過期限無法收回的情況，則客戶部門可以在催促無果的情況下交由法務部門進行處理，比如通過書面方式進行催款，如果還無法收回，則按照所簽合同條款追求其法律責任；最后，銷售部門應當優化人事管理，利用約束和激勵機制對銷售人員進行績效考核，除了將銷售人員的收入與銷售業績掛鉤，還應當與其尾款回收的速度掛鉤，改變以前銷售人員只管銷售業績而不管后期資金收回的現象，加強對應收賬款的管理，加強銷售人員與資金回籠績效考評的聯系。

（三)加強資金管理，降低日常資金運作風險

房地產企業管理銷售費用過高一直是其面臨的重要問題，所以加強資金的日常管理對于降低房地產企業的風險具有極其重要的意義。首先，應該對企業進行年度預算，在不影響經營的前提下盡量將費用控制在預算以內；其次，對企業的資金進行集中管理，有效防范資金使用過程中的浪費現象；最后，對每天所需要的費用進行評估和管理，將資金的節約落到實處。只有這樣，才能夠有效降低日常運轉過程中所帶來的資金風險。

[1]祁慶虹.淺析房地產企業財務風險的特點與防范[J].行政事業資產與財務,2014(21).