新法規(guī)環(huán)境下價值評估實務(wù)思考

□文/史晶萍

（安徽永涵資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 安徽·馬鞍山）

中共中央全面深化改革的鐘聲敲響，新一輪的企事業(yè)單位深化改革，必將涉及到對企業(yè)價值以及即將改革的事業(yè)單位資產(chǎn)估值的評定估值，過去的企業(yè)改制重組中，評估機構(gòu)進(jìn)行了很多的企業(yè)價值評估，資產(chǎn)組合評估及單項資產(chǎn)評估，評估的方法也形成了很多常規(guī)的做法，但是由于社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，相關(guān)行業(yè)和部門的法律法規(guī)的健全及修訂，使得過去有些常規(guī)做法的細(xì)節(jié)，已不夠完美甚至不再正確，會導(dǎo)致估值的偏差，繼而肯導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失等問題。

企業(yè)價值評估，是評估師對評估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見并撰寫報告書的行為和過程。企業(yè)價值評估是將一個企業(yè)作為一個有機整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，結(jié)合企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對企業(yè)整體公允市場價值進(jìn)行的綜合性評估。

對企業(yè)價值的合理評估是在企業(yè)改制、重組和外來投資過程中經(jīng)常遇到的非常重要的問題之一。適當(dāng)?shù)脑u估方法是企業(yè)價值準(zhǔn)確評估的前提。企業(yè)價值評估是一項綜合性的資產(chǎn)、權(quán)益評估，是對特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進(jìn)行分析、估算的過程。目前，國際上通行的評估方法主要分為收益法、成本法和市場法三大類。收益法通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)至某特定日期以確定評估對象價值。其理論基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的貼現(xiàn)理論，即一項資產(chǎn)的價值是利用它所能獲取的未來收益的現(xiàn)值，其折現(xiàn)率反映了投資該項資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險的回報率。收益法的主要方法包括貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF）、內(nèi)部收益率法（IRR）、CAPM 模型和EVA 估價法等。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是在目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)上，通過合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債從而確定評估對象價值。理論基礎(chǔ)在于任何一個理性人對某項資產(chǎn)的支付價格將不會高于重置或者購買相同用途替代品的價格。主要方法為重置成本（成本加和）法。市場法是將評估對象與可參考企業(yè)或者在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行對比以確定評估對象價值。其應(yīng)用前提是假設(shè)在一個完全市場上相似的資產(chǎn)一定會有相似的價格。市場法中常用的方法是參考企業(yè)比較法、交易案例比較法和市盈率法。

目前，國內(nèi)企業(yè)及事業(yè)法人重組改制中，估值定價都是有專業(yè)評估機構(gòu)來進(jìn)行的，專業(yè)機構(gòu)作為獨立第三方對于交易資產(chǎn)價值出具的公正客觀評價為最終交易價格提供了一個公允的參考標(biāo)準(zhǔn)，對于維護(hù)廣大投資者的利益及保護(hù)國有資產(chǎn)的價值起到了至關(guān)重要的作用。此外，企業(yè)價值評估在穩(wěn)定資產(chǎn)價格、剔除經(jīng)濟(jì)波動影響方面也發(fā)揮了積極作用。專業(yè)機構(gòu)在對目標(biāo)企業(yè)價值評估過程中不僅考慮評估時點的市場狀況，更要結(jié)合企業(yè)歷史經(jīng)營業(yè)績、行業(yè)未來發(fā)展趨勢、企業(yè)所面臨的風(fēng)險等諸多因素進(jìn)行收益預(yù)測和參數(shù)確定，通過對資產(chǎn)真實價值的挖掘，避免了因過度依賴市場條件而引起的價格劇烈波動對價值結(jié)論的影響。同時，專業(yè)機構(gòu)對于企業(yè)價值發(fā)表的專業(yè)意見往往較為嚴(yán)謹(jǐn)，最終評估結(jié)論的確定通常是多種方法綜合比較后得出的意見，可以在一定程度上遏制資產(chǎn)泡沫的形成，助推資本市場的健康持續(xù)發(fā)展。

近年來，國內(nèi)并購重組市場化日趨成熟，交易類型逐漸復(fù)雜，跨境并購日益活躍，對價值評估系統(tǒng)的發(fā)展提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，促進(jìn)了并購重組價值評估的不斷創(chuàng)新和完善。

社會的發(fā)展變革，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，相關(guān)行業(yè)和部門的法律法規(guī)的健全及修訂，使得過去有些常規(guī)做法的細(xì)節(jié)，已不夠完美甚至不再正確，會導(dǎo)致估值的偏差，因此在新的改革評估當(dāng)中，我們應(yīng)該研究新形勢、新法規(guī)、新問題，全面思考和更新知識體系，修正評估細(xì)節(jié)中已不適用的做法，使得估值結(jié)果更加客觀、公允。以下是筆者在評估實務(wù)中，對企業(yè)價值評估涉及的房屋建筑物成新率確定的幾點總結(jié)分析：

一、工礦企業(yè)廠房評估涉及到可服務(wù)年限的情況

（一）通常工礦企業(yè)房屋建筑物綜合成新率的計算，采用的是理論成新率結(jié)合現(xiàn)場勘察成新率加權(quán)平均得出綜合成新率的方法。先是按年限求取理論成新率，再根據(jù)現(xiàn)場勘察情況，求取打分法成新率，然后計算綜合成新率。綜合成新率的確定采用年限法和觀察法以不同權(quán)重加權(quán)計算時，通常：年限法權(quán)重取40%，觀察法權(quán)重取60%。即：

綜合成新率＝年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%

1、觀察法成新率。評估人員實地勘查委估建筑物的使用狀況，調(diào)查、了解建筑物的維護(hù)、改造情況，對其主要結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施部分進(jìn)行現(xiàn)場勘查，結(jié)合建筑物完損等級及不同結(jié)構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)確定成新率。

觀察法成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計得分×權(quán)重+裝修部分合計得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）×100%

2、年限法成新率。依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、尚可使用年限計算確定房屋建筑物的成新率。對于廠礦與礦井服務(wù)緊密相關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，其尚可使用年限按照其經(jīng)濟(jì)耐用年限與尚可使用年限和礦井的尚可服務(wù)年限孰低法確定。計算公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限／經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%

（二）綜合成新率按照觀察法成新率和年限法成新率孰低的方法確定。基本公式為：

綜合成新率＝Min（觀察法成新率，年限法成新率）

1、觀察法成新率。評估人員實地勘查委估建筑物的結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面、非承重件等）、裝修（包括門窗、樓地面、內(nèi)外粉飾、頂棚、裝修等）、設(shè)備（包括水、電、暖等）等的現(xiàn)狀以及平時維修情況，結(jié)合建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，對各個部分分別鑒定打分，匯總打分情況，綜合計算該房屋的現(xiàn)場勘察成新率。基本公式為：

觀察法成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計得分×權(quán)重+裝修部分合計得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）×100%

2、年限法成新率。評估人員依據(jù)現(xiàn)場勘查的情況，根據(jù)被評估房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、內(nèi)部設(shè)施以及裝修、改造、維修等實際情況，估計出尚可使用年限，并結(jié)合被評估房屋建筑物已使用時間來計算確定其年限法成新率。基本公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

對于與生產(chǎn)不直接相關(guān)的地面建筑物采用上述方法計算年限法成新率。

對于與生產(chǎn)密切相關(guān)、除了用于生產(chǎn)別無它用的房屋建（構(gòu)）筑物，根據(jù)剩余生產(chǎn)服務(wù)年限與尚可使用年限孰低原則確定其尚可使用年限，計算出房屋建（構(gòu)）筑物的年限法成新率。

筆者認(rèn)為，對于與生產(chǎn)有關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，第一種方法確定成新率會與實際有一定的偏差，例如：一礦區(qū)廠房，磚混結(jié)構(gòu)，已使用兩年，其建筑質(zhì)量合格，沒有缺陷，尚可使用年限為38年，該廠房是某礦井的附屬施廠房，礦井的開采年限僅剩3年了，廠房的尚可服務(wù)年限為3年，那么，其年限成新率確定的尚可使用年限為3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/（2+3）×100%=60%；經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，該建筑物質(zhì)量合格，使用情況正常，無重大缺陷，且才使用兩年，按照觀察法確定的成新率應(yīng)該在90%以上，按此確定的綜合成新率應(yīng)在80%左右，礦井服務(wù)結(jié)束該井口廠房無其他用途，也不存在征收補償情況，綜合成新率的差異帶了評估值的較大差異，因此這種年限法和觀察法相差較大的按照二者孰低的方法確定綜合成新率比較符合實際。

第二種方法對于房屋建（構(gòu)）筑物已使用年限較長，中間經(jīng)過改造的，要根據(jù)改造的情況確定其尚可使用年限，不能簡單地按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限，許多改造會增加其尚可使用年限，確定的年限成新率和觀察成新率正常使用的房屋建（構(gòu)）筑物相差不應(yīng)太大；對于使用年限不長，但現(xiàn)場勘查有質(zhì)量缺陷，如墻體裂紋，門窗損壞等，應(yīng)根據(jù)缺陷減少尚可使用年限，不能簡單地按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限確定尚可使用年限，那樣年限成新率會很高但觀察成新率可能很低。

二、與土地使用權(quán)年限相關(guān)的建筑物年限的考慮

對于涉及土地使用權(quán)年限與地上建筑物尚可使用年限不一致的，不能完全按照孰低的原則確定尚可使用年限，繼而計算成新率。要分析現(xiàn)實相關(guān)法規(guī)及實際情況而定，因為近年來的出讓土地，均約定到期可以申請續(xù)約，申請續(xù)約未獲得通過的，也會對地上建筑物進(jìn)行補償，根據(jù)現(xiàn)在的補償規(guī)定，一般按市場價補償，因此可以按照建筑物的尚可使用年限計算理論成新率，這種情況下，可以不考慮土地年限短于建筑物耐用年限的問題，否則成新率就偏低，評估價值就低于了實際應(yīng)有價值。

綜上所述，在全面深化改革的過程中，經(jīng)濟(jì)行為更加多元化，評價估值工作者，應(yīng)該研究新形勢、新法規(guī)、新制度，全面思考和更新知識體系，修正評估細(xì)節(jié)中不適用、不完善的做法，使得估值結(jié)果更加客觀、公允和符合實際，更好地為全面深化改革服務(wù)。

［1］趙立新，劉萍等.上市公司并購重組企業(yè)價值評估和定價研究.

［2］資產(chǎn)評估準(zhǔn)則.財政部財企［2004］20號.

［3］房地產(chǎn)估價規(guī)范（國標(biāo)GB/T50291-1999）.