不動產登記制度邁出實質性一步

張麗

3月1日起，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》終于進入實際操作階段，新版不動產登記簿和權利證書正式啟用。這意味著全國范圍內的不動產登記正式啟動，也標志著摸清樓市“家底”的不動產統一登記制度正式建立

2014年3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議明確，從2014年開始，通過基礎制度建設逐步銜接過渡，統一規范實施不動產登記。

2014年要建立統一登記的基礎性制度。

2015年推進統一登記制度的實施過渡。

2016年全面實施統一登記制度。

2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。

3月1日《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）正式落地實施，預示著這一計劃正有條不紊地向前推進。

《條例》共包含內容6章35條，包括不動產登記適用對象、執行部門以及登記程序、信息共享和法律責任等等。其中的諸多規范和要求，適應了登記活動的需要，體現了不動產管理活動的進步。

第一，十類不動產進行統一登記。《條例》中規定了十類不動產需按照該《條例》的規定辦理統一登記，包括：集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，法律規定需要登記的其他不動產權利等。

第二，單一部門主導取代“多頭登記”。此前，各類不動產權屬登記分散在住建部、農業部、林業局、海洋局等部門，而此次《條例》明確規定，國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作，縣級以上地方政府應當確定一個本行政區域的不動產登記機構。

目前全國已有30多個市（州）、70個縣（市、區）完成了職責和機構整合工作，整合完成后即具備統一登記和啟用新的登記簿、新版證書的條件。未整合完的地區暫不進行統一登記，也就是說，原來在哪辦現在還在哪辦，原來怎么辦現在還怎么辦。

第三，政府機關全方位共享信息。《條例》規定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立完善的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息均納入此平臺。

一方面，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現全國范圍內不動產登記信息互通有無。另一方面，實現與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息和交易信息的互通共享。此外，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門也應加強不動產登記有關信息互通共享。

而據新華社消息，此平臺在2015年下半年有望上線試運行。國土資源部不動產登記局局長王廣華在接受采訪時說，目前的情況屬于“反彈琵琶”，即通過加快信息平臺建設的步伐來推進整個不動產統一登記工作的進程。

按照計劃，2015年下半年將上線試運行信息平臺，2016年致力于完善信息平臺并拓展擴容，2017年努力實現全面運行。

目前，各地主要負責推進本地區不動產登記數據整合，完成接入信息平臺的準備工作，下半年開始再陸續完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺對接，開啟不動產登記信息查詢服務。

第四，信息查詢制度明確。開放不動產登記信息管理基礎平臺后，相關人員可以對不動產信息進行查詢，《條例》對查詢人如何查詢作出了具體規定。

權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，有關國家機關也可依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

但與此同時，查詢不動產登記資料的單位和個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，且未經權利人同意不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五，統一采用新版登記簿和登記證書。《條例》規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有唯一編碼。不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

《條例》同時強調，不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

新版登記簿和新版證書也在3月1日正式啟用。鑒于我國不動產實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣，所以，職責和機構整合完成是各地啟用新的登記簿和新版證書條件。國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志表示，“力爭到今年年底，全國全面頒發新版證書。”

考慮到部分地區還要進行業務流程再造、登記系統對接、統一窗口設置等必要的技術準備，啟用新的登記簿和新版證書的原則是“成熟一個，啟用一個”。而在新證書啟用后，新版證書和舊版證書在一段時間內并行使用，同時有效，各地不得強制要求當事人更換不動產權證書和登記證明。

除“自愿登記”人員，各部門只能在依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。簡單來說，現有房產證依舊有效，但若房主將房產交易和過戶后，交易的另一方領到的將是不動產權證書。

舊房產證與新不動產權證書有什么區別呢？

房產證的內頁包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。外頁只有中華人民共和國房屋所有產權證，并無其他內容。

不動產權證書的內頁規定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格（以萬元/平米為單位）。外頁除了中華人民共和國不動產權證外，在其右上角寫有不動產登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型。

雖然《不動產登記暫行條例》開始正式實施，但條例大多是原則性、方向性條款，真正落地需要操作細則。清華大學法學院副教授程嘯表示，細則將對登記人員與登記程序，尤其是每一類登記的具體程序作出詳細規定，包括提交哪些申請材料，登記機構怎么進行審核，如何進行實地查看，哪些情況需要去調查，都將一一細化。

目前，不動產統一登記實施細則尚未出臺。王廣華日前則透露，國土部牽頭制定的《實施細則》已在征求國務院36個部門和全國31個省（區、市）國土部門的意見。