聊城市房地產市場“去庫存”問題的深度解析與對策研究

楊秋生周生水

（聊城市城鄉規劃設計研究院，山東 聊城 252000）

聊城市房地產市場“去庫存”問題的深度解析與對策研究

楊秋生1周生水2

（聊城市城鄉規劃設計研究院，山東 聊城 252000）

房地產市場經過十幾年的高速發展，已經成為一個規模龐大、對國民經濟有著影響深遠的行業，隨著產業結構戰略性調整，以及供給側改革的深入，如何實現房地產市場的“去庫存”的中央戰略目標在今后一個時期內成為各方熱議的一個話題。特別是三四線中小城市，落實解決好這個問題，對民生經濟的影響尤其重大。

房地產；去庫存；對策研究

1 “去庫存”問題的提出的時代背景

自2009年以來，我國房地產市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。預計2015年商品住房總庫存達39.96億平方米。其中，待售現房庫存4.2585億（去化期23個月），待售期房庫存35.7億（去化期4.5年）。商品住房過剩庫存高達21億平方米。其中，現房過剩1億，期房過剩19.923億。庫存長期積壓嚴重威脅著經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

2 “去庫存”問題目前存在理解偏差和主要解決方向

2.1 目前對“去庫存”問題存在的認識偏差

2.1.1 認為房地產商品房數量已經完全過剩，需要長時間的消耗現有商品房數量，而后就停止建設。

2.1.2 認為房地產行業已經無可救藥，行業頻臨破產或者崩盤。

2.2 當下“去庫存”問題的主要解決方向

“去庫存”問題提出的時間比較短，而且是自上而下的一個某個事件，社會各行業都從不同的角度進行了解讀并提出解決方向。但是這些解決方向更多傾向于經濟手段、側重于放寬貨幣政策刺激消費。從本質上講，這些手段還是屬于消費側的“去庫存”解決手段。要取得“去庫存”突破性進展，還應該從供給端進行有效調整，并結合本地實際提出有針對性的解決手段。

3 聊城市房地產市場存量情況剖析

從全國范圍看，房地產開發滯緩和庫存積壓問題普遍存在于二三線城市，跟風冒進的四線城市尤其突出。而我市目前有房地產市場存在壓力，但還沒有出現斷裂式地產經濟衰退的現象，具體而言存在以下特征：

3.1 銷售市場數據分析

3.1.1 有壓力、但總體勢頭還是穩定的。

3.1.2 我市大型房企銷售占據明顯主力位置，盤大量多，新的開發計劃各有不同。

3.1.3 中小房企壓力較大、新的開發計劃趨于保守。

3.2 土地數據分析

3.2.1 東昌府區：主導地位喪失 小體量新盤居多。

3.2.2 開發區隱形土地供應較大。

3.2.3 高新區土地成交量較多，但位置相對集中。

3.2.4 度假區土地成交量最多，但可售房源不多。

3.3 綜合分析

經綜合分析確定，目前聊城城區在售樓盤基本情況有以下幾個銷售特點：

3.3.1 在售地產項目在城區分布較為均勻，越靠近城市中心區和成熟區的項目銷售情況越好。

3.3.2 相對偏僻的項目，配套設施越健全，配套水平越高的銷售情況越好。

3.3.3 盤面上看特大盤和特小盤銷售不如中等盤情況好。

3.3.4 純開發盤面比回遷開發混搭的盤面銷售勢頭較好。

3.3.5 追求高容積率的高層項目和追求品位的別墅遇冷，多層項目受到關注。

4 我市“去庫存”問題策略研究

4.1 去庫存應該堅持的原則

4.1.1 綜合用力，供求端措施合力推進、長短期政策搭配運用、行政手段與制度構建有機結合。

4.1.2 精準發力：注意不同政策對住房價格及投資的不同影響，采取組合政策促進促銷售、穩投資與穩房價目標的兼容。

4.1.3 利用時滯：正視宏觀政策的時滯效應及變化強度差異，為政策工具在最佳滯后效應時點上發揮作用創造條件。

4.1.4 差別施策：針對我市特點采取差異化調控措施。

4.2 具體措施手段

結合省市要求和宏觀原則，特提出以下“去庫存”的措施手段：

4.2.1 提高城鎮化水平，增加城市常駐人口

今年政府工作報告中提到，2016年我市城鎮化水平要達到47.5%，這個水平也僅僅是城鎮化發展的初級水平，應結合基礎設施城鄉一體化建設、美麗鄉村建設、路域環境提升工作，提高城市入住人口。

4.2.2 加強城市配套建設、改善城市基礎環境容量，確保能容納吸引進來的新增人口，確保“來的了、留得下”。

新增進入城區的人口，不僅僅是一套住房就可以滿足其生存需要的。需要從以下幾個方面做好配套工作，保證新增城市人口能切實安頓下來。做好提前量規劃，提升基礎設施容量是容納新增人口的必然要求。

4.2.3 完善完備公共服務設施建設。

農村人口放棄寬松的居住條件和低廉的生活成本進入城市，最終的目的就是追求城市高效經濟價值，享用城市優質高效的城市服務。

4.2.4 控制居住項目土地供應和規劃審批，提高批復項目水平和檔次。

應該在審批環節控制建設總量，無論是土地還是規劃項目。控制供應和規劃審批不是刻意刁難開發企業，而是將土地供應更加理性化，并且促使規劃項目的水平和品質得到提升。

4.2.5 做好輿論宣傳和引導。

改變房地產企業對固有經濟利潤的認識，做好政策宣講和專業培訓，促使房地產企業減少利潤期望程度，加大銷售力度，盡快回籠資金，失之東隅收之桑榆，將資金用于新地產類型的投資。

5 總結

2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。有分析人士指出，這預示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產生重大影響。特別是我市在“十三五”開局之年，各項工作任務都蓄勢待發，做好“去庫存”工作，意義重大不能忽視。

F293.3

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1003-5168（2015）11-220-01