淺析我國養老地產發展的現狀及對策

陳其 一海然 王勇

中原工學院建筑工程學院（450001）

淺析我國養老地產發展的現狀及對策

陳其 一海然 王勇

中原工學院建筑工程學院（450001）

當前，在社會老齡化的背景下，我國養老地產亟待開發。這里從社會客觀環境出發，分析我國發展養老地產的必要性，詳細闡述了我國養老地產的發展現狀，并對發達國家養老地產的發展現狀加以分析和對比，進一步借鑒和學習發達國家養老地產的發展經驗，以此提出促進我國養老地產發展的對策建議。

必要性；養老地產；社會老齡化；對策

養老地產是一種新興的地產業態，是老年服務業和老年房地產業有機結合在一起用以養老的地產。養老地產能夠有效滿足老年人的生活和社會活動需求，并為老年人提供一定的基礎設施保障和服務保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、養老院、托老所、老年社區等。

1 發展養老地產的必要性分析

1.1 社會老齡化背景

根據聯合國教科組織的標準，一個國家或地區60歲以上的人口占總人口的比例超過10%或者65歲以上人口占總人口的比例超過7%，則認定該國家或地區進入了社會老齡化階段。根據第六次全國人口普查的數據顯示，截至2010年，我國60歲以上人口達1.78億，占總人口的13.3%，比2000年人口普查上升3個百分點。65歲以上人口接近1.2億，占總人口的8.9%，比2000年人口普查上升1.9個百分點[1]。按照此標準，我國人口年齡結構已經步入了老齡化的階段。預計到21世紀中葉，我國老年人口又將達到新的高點,估計將達到4億，約占總人口的26.53%。我國老年人口基數大，且增長速度快，這已是毋庸置疑的現實。面對老齡化問題，我們又該如何安置龐大數目的老年人的晚年生活，已經是迫在眉睫需要解決的事情了。然而現實生活中老年人的養老院及托孤所等養老機構大多年久失修、周邊配套設施落后、缺乏專業化服務、生活環境較差，根本不能為老年人提供溫馨的養老住宅和高端專業的養老服務，這就為我們亟待開發養老地產提供了直接的動力。

1.2 “421 ”家庭結構養老壓力及養老觀念轉變

由于獨生子女政策，社會中出現越來越多的“421”結構家庭。這種家庭使得年輕人的壓力愈來愈大，上面要承受三四個老人的贍養，下面還要供養孩子,使得傳統的居家養老模式難以為繼。隨著我國經濟的快速發展，社會生活節奏不斷加快，許多年輕人不得不背井離鄉，離開父母去生存，這也導致了我國空巢老人逐年增多。人口老齡化加劇和空巢家庭增多，一方面導致老年人外出或者就醫不便；另一方面，子女不在身邊，他們的心理訴求和渴望親情的感情需求也都難以實現。老年人除了滿足吃穿溫飽之外,他們更想要的是精神層面的安慰，這不是一棟房子以居住、一些物質以享受可以滿足的。發展養老地產是解決這些問題的關鍵所在。

1.3 老年消費者收入提高，助推養老地產的發展

經濟的高度發展，社會的快速進步，使得老年群體具有高消費的能力。我國逐漸完善的福利模式，也促使未來老人收入的提高，從而助推養老地產的發展。據統計，2020年我國的退休人員購置住宅的資金將達到2.08萬億元，到2030年會突破7.3萬億元[2]。在這樣的大背景下，發展養老地產必是前景寬廣。

1.4 國內養老地產的開發供應量不足，有利于發展養老項目

養老地產的發展在一些發達國家已是一種較為成熟的模式，但在我國處于起步階段。從現實來看，我國目前真正符合要求和標準的養老地產項目還比較少，形成的規模及產業集群都很小。盡管有不少養老機構在投入使用，但其選址規劃、戶型設計、設施建設、養老服務等等都與真正意義上的老年地產相差很遠，遠非國際上通行的概念。換言之，養老地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，國內一些知名開發商都在積極探索養老地產的發展模式。

2 國內外養老地產的發展現狀

2.1 國內養老地產的發展現狀

近些年，越來越多的房地產商進入養老地產領域，國內超過20%的知名開發商都在著手研究并實施養老地產項目。萬科的養老項目基本形成產品化綠城集團旗下的代表性養老地產項目綠城藍庭，也已經向市場推出了頤養公寓。與此同時，國內多家壽險公司也紛紛投資養老地產市場，開始對養老地產市場的投資和運營。雖然我國在社會老齡化的背景下亟待發展養老地產，但仍處于養老地產發展的初級階段。許多企業在參與養老地產領域時,面對的發展現況也是非常棘手和普遍的，比如國內有關政策的限制以及沒有健全的法律法規去引導、土地成本高、回收周期長、開發模式以及運營模式都未成熟、缺乏養老服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施。

1）我國缺乏專門對養老地產項目審批的相關政策法律依據，往往以對待普通房地產項目的標準去審批養老地產項目，這造成了資源的浪費并且加重了開發商的開發成本。

2）我國養老地產缺乏良好的金融體系支撐。我國目前養老地產市場融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄[3]，養老地產項目開發很難獲得銀行貸款。目前國內的保險資金比較受養老地產歡迎，但是在項目運行中，投資商和開發商的角色定位不準確,不能充分發揮各自的職能，影響了養老地產項目的健康發展。

3）我國養老地產缺乏有效的運營模式。我國目前養老地產項目后期運營主要靠開發商自主經營，項目回收周期長,資金回籠比較困難，對于視資金鏈為生命線的開發商來講，會影響其生存和發展。

4）我國養老地產缺乏健全的養老服務體系和人力資源體系。目前我國養老服務的內容比較單一，缺乏醫療服務、家庭護理、機構護理及康復訓練等設施設備以及統一的服務標準，并且嚴重缺乏養老服務專業化人員，沒有形成全國統一的養老服務人才教育培養機制和完整的人力資源體系。

2.2 國外養老地產的發展狀況

我國養老地產剛剛萌芽，但國際上很多發達國家早已步入老齡化社會，比如日本、美國、新加坡等國家在20世紀70年代就進入老齡化社會，經過幾十年的不斷發展探索，現在已有著豐富、成熟的養老地產開發模式、經營模式及完整的社會金融、養老服務等配套體系。美國作為養老地產發展的前鋒,在發展過程中總結了大量經驗，有著成熟的理念和經驗值得我們去學習和借鑒。這里以美國為例,分析其養老地產發展的成熟經驗，并結合我國養老地產的發展現狀,為我國養老地產的發展提出對策和建議。

1）在美國，養老地產不是一類房屋，而是一個完整的金融生態系統，由開發商、投資商、運營商共同構建[4]。美國形成了一套多元化的運營模式，主要有三種:委托經營模式、出租模式、租賃和經營混合模式。每個模式有著自身的優點，可以讓養老地產在運營過程當中有著很好的選擇，模式越多就越容易適應市場。我國養老地產只有一種運營模式，即開發商主體單獨經營模式。這種模式市場風險太大，對于我國發展養老地產是一個嚴峻的挑戰。

2）在美國養老地產融資模式中，以市場融資為主投資商，主要有三種類型:REITs、私募基金和非營利性組織。在養老地產運作過程當中，三種融資模式角色分類到位，分工明確，各司其職，使房地產開發商沒有資金風險，項目容易管理。

3）美國養老地產有著健全的法律法規的支撐，在土地供給、價格、稅收等方面為私人投資提供優惠；養老保險業、養老服務業以及各種醫療、護理、康復配套設施建設等在美國尤為發達，可以根據老年人不同的養老需求,為其提供多元化的養老服務。

3 促進我國養老地產發展的對策建議

我國養老地產的發展在理論和實踐經驗方面都處于初級探索階段,在社會老齡化的背景下，發展養老地產迫在眉睫。我國養老地應根據自身的特性以及現階段發展現狀，充分考慮我國的實際國情和養老觀念,借鑒和學習國外養老地產的發展經驗，完善我國養老地產的政策法規、融資方式和運營模式。

3.1 強化政府職能，健全法律法規

為了鼓勵和引導越來越多的房地產開發商進入養老地產領域，政府部門必須強化其職能，健全各方面的法律法規。完備的政策法律體系是市場經濟能夠健康發展的首要前提和重要保障。養老地產雖有政策性的目標文件，但仍需一些實質性的政策支撐，比如在土地供給、規劃設計、融資、稅收優惠、金融服務、養老服務體系、人力資源體系及醫療、康復、護理方面，政府也需盡快出臺相應的法律法規和行業標準規范。

3.2 創新融資方式，拓展融資渠道

養老地產的產業鏈長,整合的資源多，對資金的依賴性大，傳統的依靠銀行借款方式不能滿足其對資金的需求，還可能積累風險，增加風險隱患[5]，所以發展養老地產必須要有充足的資金支持。當前我國養老地產必須拓寬單一的融資渠道，打開社會資本的市場，吸收基金、信托和投行等金融機構進入養老地產行業,為養老地產對資金的需要提供保障。

3.3 積極探索多元化運營模式

積極探索一條有效的運營模式也是至關重要的，因為運營模式直接關系到開發商的資金鏈。傳統的住宅運營模式比較單一，即依靠開發商主體自行銷售和出租，這種模式資金回籠快，周轉速度快，可以保證開發商資金流的暢通。而養老地產的利潤重心不在前期銷售,在于后期物業的長期運營，周轉周期變長，如果還是按照住宅運營模式，養老地產在開發過程中可能會面臨資金流斷裂的風險。目前“國內房企開發+引進國外運營服務機構”模式成為大多數房企階段性的嘗試與選擇，國內開發企業可以學習外國先進的運營經驗，推動公司內部在養老地產運營、服務等方面逐漸走向成熟,同時積極引入成熟的養老理念、運營體系，積極探索和打造多元化運營模式[6]。

4 結語

這里從社會老齡化背景中出發，分析我國養老地產發展的必要性，詳細闡述了我國養老地產的發展現狀，并對國外發達國家的養老地產現狀加以分析和對比，進一步提出了促進我國養老地產發展的對策建議。

[1]施祖美.老齡事業與創新社會管理[M].北京:社會科學文獻出版社,2013:6～7.

[2]魏松.養老地產會是下一個房地產經濟增長點[J].社會觀察,2011(4):71～72.

[3]楊志浩.養老地產的融資與盈利模式[J].中國地產市場,2012(3):66～67.

[4]裘旭波.中國養老地產存在的問題及突破途徑[J].房地產開發,2013(9):61～62.

[5]羅福周,韓言虎.我國養老地產發展研究[J].商業研究,2012 (10):138～142.

[6]柴曉曉.中國養老地產面臨的困境及對策建議[J].經濟研究導刊,2014(9):80～81.