房地產經濟對我國國民經濟的影響分析

吉林建筑大學城建學院 郎春婷

房地產經濟對我國國民經濟的影響分析

吉林建筑大學城建學院 郎春婷

摘 要：本文從房地產經濟對國民經濟影響的相關理論出發，綜合運用投入產出模型和產業關聯效應等理論和方法，對房地產經濟對我國國民經濟的影響進行了定量分析，結果表明：房地產經濟是我國國民經濟發展的重要支撐力量，但面臨“新常態”調整，房地產經濟也凸顯了粗放型發展弊端，需要積極引導，從而推進我國國民經濟的健康、穩步發展。關鍵詞：房地產經濟 國民經濟 關聯性 影響分析

眾所周知，拉動一國經濟增長的“三駕馬車”，分別是投資、消費和出口，而房地產投資作為其中的重要組成部分，對于國民經濟的貢獻作用也毋庸置疑，根據相關數據統計分析，在我國，以GDP衡量的經濟總量與房產銷售額度之間呈現高度的正相關特征，相關系數高達92%，也即房地產經濟與國民經濟存在密切關聯性，由此，研究房地產經濟對我國國民經濟的影響具有重要的現實意義。

1 房地產經濟對國民經濟的相關影響分析

依據產業結構分類，房地產業應該歸屬于第三產業，具體是指從事地產開發、投資、生產、消費、管理和服務等相關企業所組成的產業部門，房地產經濟是涉及投資、生產和消費等多領域的綜合產業，且從國民經濟支柱產業的內涵來分析，房地產經濟在國民經濟中占有關鍵的地位，其從2003年以來，我國房地產經濟總體一路向上，在國民經濟中所占比例一直高于5%，對國民經濟的貢獻率較大，能夠為國家提供大量積累；同時，國民經濟是一個關聯度較高、產業鏈較長的產業，這決定了其對國民經濟各領域的影響力。

1.1 房地產經濟是拉動經濟增長的支柱產業

1.1.1 房地產經濟是重要的投資力量

改革開放以來，特別是90年代以來我國經濟擺脫了持續低潮的狀態，呈現快速增長狀態，且隨著城鎮化進程的加快推進，房地產投資在總投資中的比重迅速上升，并衍變成經濟增長的急先鋒和新熱點，尤其是2002～2010年之間，房地產投資發展迅猛，增長高達33.2%，對于整個國民經濟的投資帶動作用明顯，且據預測，隨著剛性需求及金融政策的調整，我國房地產投資將持續保持在17%～18%之間，仍然保持平穩性增長，對于經濟穩步增長將持續提供支撐力量。房地產投資作為國家固定投資的一部分，是推動現代化和城市化發展的重要途徑，不僅能夠有效改善基礎設施建設，還能通過房地產投資效益的回收，形成產業價值，促進經濟增長。

1.1.2 房地產經濟是拉動消費增長的有效力量

當前，隨著“新常態”經濟發展戰略的發展，我國經濟增長模式從投資拉動轉向了消費拉動，刺激內需消費力量的增長成為當前最為迫切的任務之一。而房地產經濟的活躍，使其迅速成為打動消費的上行力量，其作為國民經濟的支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，有效滿足了人們對于基礎設施建設、住宅及商用的多層次需求，已經迅速上升為新的消費熱點，并有效帶動了傳統消費熱點房地產上下游產業的發展，建筑材料、家居裝飾、家具、家電、中介服務、交通運輸等出現企穩回暖的態勢，并成為消費需求中增速較快的消費熱點，房地產經濟對于刺激內需消費需求，推動經濟增長具有顯著影響。

1.2 房地產經濟是推動國民經濟相關產業發展的基礎力量

在國民經濟運用過程中，各產業之間存在廣泛、復雜和密切的經濟技術聯系，這種相互作用、相互影響的關系被稱為產業關聯，其本質是相關產業之間存在的供給和需求關系，而房地產經濟作為基礎性產業，產業鏈較長、關聯度較高，對于其上下游產業的發展具有廣泛的影響力。首先，房地產經濟作為資金密集型產業，房產建筑的開發、投資、建設、管理、維修，以及人們購房等離不開資金借貸，這使得房產經濟迅速成長為金融借貸資本的最大出口；其次，房地產經濟的發展為建筑裝飾、家居、家電等相關產業的發展帶來了發展空間，尤其是在經濟面臨“新常態”調整，進入了下行周期的狀態下，房地產經濟發展有效刺激了關聯需求，為相關產業提供了產業銷售的巨大市場。

2 房地產經濟對國民經濟影響的實證分析

2.1 房地產經濟對國民經濟的直接影響

房地產經濟的運行發展受多種影響因素的制約，在獲得快速發展的同時，也凸顯了房地產投資比重過大、增速過快以及如影隨形般同時存在的房價的快速上漲，并已經成為了遏制居民住房消費需求可持續增長的最大阻力，加之外部沖擊的影響，給房地產經濟發展帶來了不利影響。本文采用VAR模型的脈沖響應函數，以房地產經濟投資和銷售額的沖擊為著力點，分析外部沖擊對房地產經濟的影響，從而深化研究房地產經濟對國民經濟的影響。

2.1.1 VAR模型的構建

假設國內生產總值GDP、房地產實際投資總額REI及房產銷售額的向量自回歸模型為：

其中，Yt是三個內生變量構成的向量，是擾動項，A1，A2，A3，A4為參數矩陣，結合AIC及AC信息準則，所得滯后階數是4，數據選擇區間為2000～2014年，運用Eiews6．0進行模型估算。

2.1.2 脈沖響應函數

脈沖響應函數的本質是在擾動項上引入一個一次性的沖擊對內生變量目前值及未來值的影響，其最大特性是無需考慮標量的內外生性，各個模型具有相同的滯后結構，在VAR模型中，對第i個變量的沖擊對第i個變量及其他內生變量都具有影響。本文以房地產實際投資額，房產銷售額為需求變量，利用該函數就房地產經濟對國民經濟的影響進行分析，得出的結果如圖1、圖2所示。

首先，從REI的沖擊引起GDP的脈沖響應分析，給REI正的一個單位標準差的沖擊，GDP則同向變動，并逐漸增強，直至11期達到峰值才緩慢減弱，由此表明REI在遭受外部沖擊時，會經由市場蔓延至國民經濟，使其發生同向變動，該種沖擊的促進作用顯著且持續時間較長；同時，依據乘數原理，REI的增加或是減少，對GDP的影響都是成倍的，由此可知，自2000年以來，我國房地產經濟的快速發展有效拉動國民經濟增長，且呈現逐年增加的態勢。

圖1 REI的沖擊引起的GDP的響應函數

圖2 CBS的沖擊引起的GDP的響應函數

其次，從CBS的沖擊引起GDP的脈沖響應分析，給CBS正的一單位標準差的沖擊，響應，GDP在當期產生一個較小的反向響應，而后將進入迅速增強階段，并在第3期開始轉變為同向的沖擊，當到達第4期時出現峰值，并由此逐漸減弱，甚至可能出現0的發展趨勢。

綜合上述分析，給REI和CBS以正的沖擊，對國民經濟均產生正的影響，而反之，則會產生負的影響。結合當前我國房地產經濟現存問題，對于房價收入比值，許多一線城市該值已經超過了國際慣例6倍左右，甚至已經高達15倍，對房地產投資，雖然在國家宏觀調控下，房地產投資幅度增速已經減緩，但2014年上半年仍然上升25%，對房屋的空置率，雖然無準確數據，但是根據實地調查顯示，空置率占有很大比例，由此分析我國房地產經濟存在泡沫現象，雖然短時間內可能促進經濟增長，但是從長遠來看，房地產經濟發展已經脫離大眾消費承受力，勢必造成房產消費和投資的下降，從而最終制約經濟的可持續發展。

2.2 房地產經濟對國民經濟的間接影響

依據產業關聯性理論，經濟運行過程中，各產業之間并不是割裂的，而是協同發展、相互影響的關系，并共同推動經濟的快速增長，而房地產經濟作為經濟的基礎性和支柱產業，對于關聯產業的影響毋庸置疑，據一些發達國家的數據統計，房地產經濟每上升1個百分點，則關聯產業的產值增加1.5～2個百分點。根據我國房地產經濟數據分析，房地產每增加1億元的投資，則主要關聯產業則將增加1.4591億元，由此對國民經濟產生間接的影響。鑒于此，本文將通過房地產的波及效應，也即通過影響力系數及感應系數來分析房地產經濟對國民經濟的間接拉動作用。

2.2.1 房地產經濟影響力系數分析

根據完全需要系數及影響利系數：

據此可得出我國房地產經濟的波及效力，且綜合分析了批發零售產業、文化娛樂產業、交通運輸產業、服務產業等，其影響力系數為0.05912＞0.0556(各行業的平均影響系數)，說明我國房地產經濟對其他產業的關聯強度較高，能夠通過關聯產業促進經濟增長。

2.2.2 房地產感應度系數分析

根據完全供給系數和感應度系數公式：

由此可計算得出我國房地產經濟的感應度系數，2000年為0.19968＞0.061240，2014年為 0.077922＞0.072885，表明房地產經濟對于國民經濟的影響力較大，且大于各相關產業的平均推動力，對其他產業的關聯程度較大，但是隨著經濟的轉型發展，房地產泡沫問題凸顯，需要予以合理引導。

3 結論

從上述理論與實證分析結果來看，我國房地產經濟對國民經濟具有直接和間接的顯著影響，但是因房產投資量的過大，房產空置率過高、房產收入比值差異過大等問題的出現，房地產經濟泡沫現象不斷凸顯，若長期放任其發展，則將對國民經濟發展產生極大的負面影響，由此，為了保障國民經濟健康穩定增長，應保持房地產經濟的合理增長。

參考文獻

[1] 陳道剛.我國房地產投資對國民經濟增長的影響研究[D].河海大學,2007.

[2] 李玉杰.中國房地產業與國民經濟關聯關系及協調發展研究[D].東北財經大學,2011.

[3] 高春雷.探究房地產經濟對我國國民經濟的促進作用[J].經貿實踐,2015(10).

作者簡介：郎春婷(1980-)，女，碩士研究生，吉林建筑大學城建學院副教授，主要從事技術經濟與管理、物流管理方面的研究。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)10(a)-143-03